1、不动产登记中测绘与规划面积差异分析不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策及对策 尹爱群 摘要：列举建设工程项目中经常出现的房屋测绘面积与规划面积不一致的问题并分析其产生的原因，以期为后续项目竣工后不动产登记工作的顺利进行提供解决方案。关键词：不动产登记;测绘面积;规划面积;差异分析 中图分类号：F293 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2020）06-0056-59 收稿日期：2020-06-02 1 前言 一个建设工程项目从开工到竣工要经过规划设计、审批、施工、竣工验收等多个环节，涉及国土房管、规划、建设等行业的多个主管部广共同管理。抛除建设单位主观因素不议，客观上由于各部
2、门在进行管理的过程中所执行的标准不同、测重点不一、监管目的也不尽相同，因此可能在同一个问题上产生一定的差异性，比如房屋测绘面积与规划面积的不一致就是由于房管部门与规划的执行标准不一、测绘目的不同等原因所致，这就给后续工程竣工后的不动产登记工作帶来了困扰，最终以哪个面积进行登记成了一个需要重点解决的问题。2 房屋测绘面积与规划面积差异性产生原因 2.1 建设单位原因引起的面积差异 2.1.1 规划设计变更引起的面积差异 开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用
3、面积的分摊，进而引起分户面积的改变。2.1.2 开发建设单位违规操作引起的面积差异 开发建设单位在建设过程中不按许可要求施工，如原规划设计总层数为 10 层，结果竣工时建了 11 层，或者原规划分户面积 100 平方米，结果建成了 120 平方米，等等，这样也会使最终的房产测绘与原规划面积产生差异。2.2 房产测绘与规划测绘依据标准的不同引起的面积差异 规划部丫出具的建设工程规划许可证上所显示的建筑面积所采用的标准是2014 年 7 月 1 日开始实施的新版建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013。而房产测绘部门测量时所依据的是房产测量规范GB/T17986.0-2000，这两个标
4、准之间存在的差异如下：是目的不同。房产测量是为了采集房屋及宗 地的基本信息，以便为产权管理、房地产开发利用、交易、征税以及城镇规划建设提供数据和资料。而建筑工程建筑面积计算的计算目的是确定建设规划指标，是计算有关各项工程量的依据，编制概算的主要依据等。二是适用范围不同。房产测量主要适用于建筑房屋预售及房屋产权登记时的房屋面积（简称房产面积）测算。各地再根据房产测量规范的基本原则，制定并颁布本地、本城市的具体实施细则或技术规定。而建筑工程建筑面积计算规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程预算工程量及工程造价预算、造价核算、工程结算等。三是面积测算方法不同，建筑工程建筑面积计算规范与房产测
5、量规定对比总结了两个规范之间的部分计算差异，如表 1 所示。3 房屋测绘面积与规划面积存在差异时的登记应对策略 3.1 面积存在差异时登记的相关规定 不动产登记操作规范（试行）规定，登记机构在进行不动产登记时，应审查不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求。在这里，面积如何算是”符合要求”并没有明确的规定。但是，原房屋登记办法（现已废止）第 22 条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记 但是，现行不动产
6、登记操作规范（试行）中不予登记的情形（共计 11 条）并未对测绘与规划面积不符合的情况做出明确的禁止登记的规定。同时，不动产权籍调查技术方案（试行）中亦未有禁止性规定。而天津市不动产登记规范10.1.4 审查要点第 3 条要求：申请登记的房屋占用范围内的土地是否在登记簿记载、建设工程规划许可证（或规划部门批准房屋予以保留的证明）记载的范围内，房屋坐落、规划用途、幢数、层数与建设工程规划许可证、地名证明文件、房屋测绘成果、地籍测绘成果相符。综上，应视为对于房产测绘及规划面积存在的差异，暂时没有国家级禁止登记的规定，但天津市规范明确需要“相符”，原房屋登记办法中亦要求房产测绘面积应与规划许可面积保
7、持一致。3.2 实际登记中的几种处理方式 3.2.1 请测绘部门重新核实 在实务中，当房产测绘面积与规划测绘面积相差较悬殊时，就有可能是各相关测绘部门在面积核算过程中出现了错误。因此，登记机构可以本着合理审慎的审核原则，请申请人携带相关测绘报告回原部门进行重新核实确认，以便准确登记。3.2.2 经现场核实并征求相关部门意见后处理 针对实际情况，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行严格审查和实地核查确认，查明房屋建造情况是否符合规划条件，造成规划验收合格意见书和房产测绘报告上面积不一致的原因，具体分以下两种情况：一是如果是由于规划验收测绘和房产测绘依据的技术规范不同：如封闭式阳台规划验收按一
8、半计算建筑面积，但房产测绘则全部计算建筑面积所引起的面积差异，可以由不动产登记机构进行内部会商并征求住建等有关部门意见后决定，为了准确反映该不动产的权利状况，按照房产测绘的实际面积如实登记，并在登记簿上载明房产测绘与规划验收面积不一致的情况及其原因。二是如果是由于其他原因引起的面积差异，可以按照比例控制及约定俗成的方法处理。建设工程规划许可证上的面积与实测面积允许误差 3%以内。不过这样处理的依据并非特别充分，只是源于商品房销售法中面积多与少的处理规定，目的是为了保证买卖双方的合法权益，并不是为了登记。如果误差在 3%以上，多出规划许可部分的面积应按违法建筑处理，但具体仍需要按各地实际情况处理
9、。4 处理房屋测绘面积与规划面积差异的几点建议 4.1 积极推行不动产测绘“三测合一”乃至“多测合一”改革 正如前文所述，既然规划与房产测绘面积产生的差异是由于二者测绘分属不同部门且执行标准不一所导致的。那么如何将分属于不同部门的测绘成果统一起来正是解决问题的关键环节。2019 年 3 月 26 日，国务院办公厅印发了关于全面开展工程建设项目审批制度改革的實施意见（以下简称意见），提出全面开展工程建设项目审批制度改革，统一审批流程，统一信息数据平台，统一审批管理体系，统一监管方式，实现工程建设项目审批“四统一”;其中统一审批流程时要求实行联合审图和联合验收。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委
10、托、联合测绘、成果共享”，这指的就是各地推行的“三测合一”或“多测合一”。各地实践中，湘潭市自然资源和规划局印发了湘潭市建设工程项目“三测合一”暂行实施办法，并于 2019 年 2 月 1 日起施行，标志着湘潭市建设工程项目全面实行“三测合一”。吉林省自然资源厅出台了关于吉林省房屋建设和市政基础设施工程“多测合一”改革工作的实施意见（试行），按照部署，吉林省将在建设工程领域全面推行“多测合一”改革，由一家具备相应测绘资质的机构承担规划、土地、房产、绿化、人防、消防等建设工程项目审批所需的各项测绘服务。2020 年 1 月 1 日后的土地勘测定界的建设工程项目鼓励实行“多测合一”，2020 年
11、6 月 1 日后开展土地勘测定界的建筑工程项目全面实行“多测合一”。可见，如果能够将“三测合一”乃至“多测合一”的改革持续推进，这将从根本上解决房产测绘及规划测绘面积差异问题。但是，这显然不是一蹴而就的事情。它涉及到对各分散测绘公司的监管与培训、对现有分散测绘的流程整合、以及对现有各测绘标准的统一，等等。4.2 各地根据情况形成政策性文件 各地可以根据实际情况，针对具体问题，将在实际工作中经常遇到的各种问题分列并形成登记规则，形成符合当地实际情况的指导性文件，最好以地方政府的名义出台。4.3 建立部门协商解决机制 因不动产登记部门在处理此类问题时，涉及到房管部门及规划部门的业务，因此在碰到特殊问题时，可以会同相关部门共同协商，在法律法规.允许范围内形成统意见，并由不动产登记部门依据此意见进行登记。参考文献：1.万鼎.规划许可面积与房屋登记面积差异的处理.中华建设.2011.02 2.顾军.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析.中国房地产.2013.12 3.于栋山等.浅谈工程建设项目从“三测合一”到“多测合一”的实现.经纬天地.2019.05
