1、农业科技生态园区工程建设的风险分析与对策 一、总论 1、工程背景 位于北部，河下游。32023省道、新河横贯境内，河、205国道、正在建设中的新（沂）长（兴）铁路穿越南北，县城居其中央，扼南北之枢纽，控东西之咽喉。全县土地平衍，属黄淮平原，成陆较早。地形稍西高东低，略成倾斜，地面高程5米左右。全境气候温和，四季清楚，日照充足，雨量丰沛。 夏商时属徐州 ，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国，秦初属薛郡，后属郯。西汉置厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等11县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲，另置僮县。梁武帝天监五年，废僮县，置僮阳郡。东魏孝静帝武定
2、七年（549）改僮阳郡为郡。北周建德七年（578）始定县名。民国29年秋，中共淮海地委对境内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、XX县区抗日民主政府、XX县区抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949年5月，撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归县，宿迁局部辖区划给，隶属淮阴行政专员公署。1983年实行市管县，属XX市。1996年8月苏北区划调整，属新设地级XX市。 县具有悠久的历史，且是古城封邑所在，自是留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬，西周时的孟墩、殷墩，前汉时的厚邱、阴平方城遗址，宋朝大科学家沈括留下的治水功业与诞生地有关的沟、庙、九龙口、
3、霸王桥等；明代抗倭将领刘綎筑的营垒，清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。其中有的经过装饰点缀，益发异采，有的被列入国家保护文物。这些历史文化遗存，常使人引为自豪。古为纷争之地，近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带，南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间，以榆园山为首的农民义军，奋起对抗清庭统治。民主革命时期，老一辈革命家刘少奇、陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志，皆在这里领导过革命斗争。在大地上涌现了许多英雄人物和文化名人（如著名作家白夜、摄影大师吴印咸、“活红娘宋长荣等）。 但是由于历史原因和自然条件的影响，享誉中外故里、历史名胜没有得到有效开发，境内既无可供停车、餐饮、
4、休闲、娱乐的大型场所，又无任何大型标志性建筑，严重影响了旅游观光和历史文化的发挥，给乃至宿迁的旅游造成了一定的负面影响。 基于上述，本工程拟依托的一些历史名胜，按照“保护历史文化遗产，开发历史名胜资源，创立人文生态环境的原那么，建设与历史配套的高品位效劳设施，实施生态园工程旅游开发，提升旅游品质和城市形象，打造的新兴旅游品牌。 2、工程建设有利条件 县区位独特。位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。县城距南京只有260公里，距宿迁只有55公里，距临沂只有140公里，交通兴旺，新长铁路、京沪高速公路
5、、205国道和 324、 326、245省道穿境而过。京沪高速公路向北6小时可直达全国政治文化中心北京，向南4小时可直达全国经济中心、国际大都市上海。 县资源丰富。花木生产名扬天下，到底，全县花木总面积达31万亩，花卉苗木及盆景3000余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随征夫人的故里-颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡。 县环境宜人。连接周边县、市，县、乡、村路网配套完善。到底，全县新建楼房面积419.6万平方米，XX县区根底设施配套面积扩大到51平方公里，XX县区楼房林立，河清柳绿，碧草依依，环境优美，景色怡人。 县市场繁荣。县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散
6、地，是京沪高速公路经济带XX省的北大门，全县176万人口本身就是一个较大的消费市场，全县已根本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集贸市场为根底的多门类、多层次、多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。由国际汽摩配城、浙江商城、花木大世界等组成的、方案总投资40多亿元、总建筑面积400多万平方米的“一心多点大商贸、大物流格局初步形成。 二、工程区现状 本工程位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依县长途汽车站。 生态园景区内均无可供停车、餐饮、休闲、娱乐的场所，严重影响了旅游观光和进出东大门的通畅。 三、市场分析 现有城市人口30万余人，由于城市建设的
7、开展，已显园林城市的雏形，顺利通过国家级生态区评选，城市的吸纳能力日益增强，周边县市的成功人士都在置业兴业。物产丰富，物价低，人民安居乐业，市民旅游休闲的支出在消费中占有一定比例。加之交通区位优势，外地游客云集，年过境人数达150万人次以上。 本工程位于台州路与迎宾大道交汇处，南有即将竣工的政府行政中心，北依县长途汽车站。乘出租车由XX县区至 景区仅5元人民币。是城市园林绿地的重要组成局部。工程的建成十分便利广阔群众及国内外游客的休闲旅游。 同时，本工程将提升生态园的旅游价值，将生态园与公园和花乡旅游有机结合起来，形成一条黄金旅游线路。 除外地游客趋增外，本地群众休闲主要在XX县区公园和街头广
8、场。但公园由于面积小，功能不配套，接待能力有限；而街头广场由于距城近而 周边环境太嘈杂，无法吸引更多的游客。故本工程的建成，将吸引众多的游客。 在本工程市场前景，按目前实际，可保证年接待游客30万人次。随着景区休闲度假设施的完善，年接待游客可达50万人次。除此之外，工程将建宾馆及产权式度假村，通过产权转移，增加投资回报。并可以接待会议、展览、休闲关系等固定客户。 因此，本工程将有十分广阔的开展空间。 四、工程设计方案 工程占地21万平方米（312亩），位于迎宾大道南侧，与政府行政中心连成一个整体。工程建设内容着重先解决生态园交通通畅和景区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、商贸效劳于一体的配套效劳功
9、能和根底设施建设。主要分为旅游效劳区、假山风景区、大型广场功能区、休闲度假区。具体开发设想为： 公园的设计是为的建造一个表达“故里、花乡城市内涵的综合性公园。 在设计上突出“以绿为骨，以水为媒，以人为本的理念，景点布置上要求“源于自然，高于自然。设计模拟自然界中的州、屿、堤、河、山、谷等现象，并形成了以植物造景为主的生态、园林景观。在植物配置上，注重植物多样性的应用，使苗木品种繁多，既有乡土树种，如杏树、椿树、榆树、槐树、茶树等；又有可以生长的南方树种，如香樟、榉树、深山含笑、山茶等品种；同时水生植物的运用也开辟了的水面无花的先河，设计了荷花、莲藕、昌蒲、水葱等水生花卉。 相关配套设施： 道路
10、。 景区内公路及土建30000平方米。 园林小品及绿化。 按中国园林建设的构思，追求的是一种建筑结合山水，充满诗情画意的意境。 水系建设。“听泉清心、抚松益寿，触景生情而构成无限优美和谐、舒适恬静的生态园林环境。造园要素中，水是不可缺少的一面，古代诗人常将园中水系，比作经络，所谓“山得水那么活，水得山那么媚，因此在主区构图中，必须利用人工解决塑造水源，以满足绿化及人居环境的需求和空气环境的调节作用。按照园林艺术手法，以动、静态的方式处理水景，在休闲度假区，文化长廊区，建池、设潭、筑溪，叠山理水，融以喷泉、瀑布点缀。 五、工程组织管理 1、工程成立工程筹备办公室，负责规划、设计的落实，以及工程建
11、设、工程发包、监测评价、竣工验收等工作的衔接和落实。 工程建成后，成立办公室、经营部、餐饮部、开发部、保安部、物管部等部门，按照职能及现代企业管理制度定编定员。 2、劳动定员 本工程设管理人员15人，效劳人员2023名，共计24人。 3、劳动力素质 除主要负责人由公司董事会委任外，其他人员全部面向社会，根据岗位和工作职能从人才市场招聘。所有人员均需具备相当的文化程度和技术等级。 4、工程实施的管理、催促、检查、验收，由董事会及公司根据情况明确各级职责。 六、工程进度安排 本工程开工时间1月18日，5月1日完成。 七、投资估算和资金筹集 1、投资估算 工程需征地22023000平方米（312亩）
12、，总投资1800万元。 2、资金筹措方案 自筹1700万元，申请工程资金20230万元。 总投资为1800万元。 八、工程评价 第一，提升了生态园的旅游价值。故里旅游资源的价值未得到开发，通过该工程实施开发，游客的接待量可提高2023倍，同时还可带动相关效劳产业。 第二，将旅游产业形成了有机结合。游客来到地区旅游，将生态园、新河花卉盆景园、颜集花木基地连成一条旅游线路，能有效促进整体的旅游产业的开展。 第三，有利于文化的挖掘。该工程开发后，可以深层次开发系列文化。 第四，有利于安置农村贫困人员，解决劳动就业。 一那么通过工程的建设，对256户贫困农民进行搬迁，可以就近安置务工。 二那么带动的就
13、业，既可以促进经济开展，又可以保护自然环境，提高了城市品味和旅游品牌。 九、风险性分析 本工程因属旅游业工程，不确定因素较多，所以经济分析不能十分精确。据中国区城经济开展研讨会众多专家、学者论证，一致认为“风景园林投资大、回收期长、但无风险，因此，工程在投资回报上假设仅以旅游效劳为主，就不可能在短时期内回收投资。故本工程在进行工程设计时，充分考虑了工程的区位优势，拟在生态园附近进行房地产开发，作为宾馆和产权式度假区，可以向成功人士租售。由于目前国家对别墅和城市建设作了假设干限制，因此在XX县区不可能出现别墅楼盘。因此，本工程利用山水、园林及自然风光的配套和本钱优势，可以将别墅进行市场化运作，吸引成功人士前来居家。仅以此业务就可以在短时间内回收投资。此外，通过与生态园管理所协商，将本工程引来的游客门票提成，也可以增加营业收入，降低工程本钱和风险。 十、结论与建议 本工程虽投资大，回收期长，但无风险，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效工程。对经济社会和文化挖掘有着重要促进作用。工程可行。 建议工程实施单位要加强宣传，提高工程知名度，科学管理，多方取利，尽最大可能收回投资。同时加强招商引资工作，解决工程资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。 第9页 共9页
