1、关于楼宇经济的思考分享 2011.10.25 利风行地产 特别提供 2 探索新兴商务区快速成长的有效模式探索新兴商务区快速成长的有效模式 分享企业需求分享企业需求 如何系统制定高标准的楼宇经济发展方案，推动商务区开发建设、如何系统制定高标准的楼宇经济发展方案，推动商务区开发建设、产业招商与项目落地？产业招商与项目落地？如何快速打造如何快速打造集群型产业、商务发展集群型产业、商务发展的平台，尽快形成产业集聚、的平台，尽快形成产业集聚、品牌效应和规模效应？品牌效应和规模效应？研究借力民营资本介入园区开发建设的投资、运营管理适宜路径，研究借力民营资本介入园区开发建设的投资、运营管理适宜路径，探索“政
2、府支持、市场机制、企业主导”的园区开发建设、产业培育模探索“政府支持、市场机制、企业主导”的园区开发建设、产业培育模式。式。交流目标 上海商务区经验分享 企业发展趋势 1 3 现在流行什么？2 企业需求分析与互劢 4 5 6 实践与考察 关二效应的思考 交流内容大纲 关于上海商务区域描述 虹桥商务区虹桥商务区 嘉定嘉定 张江张江 金桥金桥 市北市北 长风长风 临空临空 漕河泾漕河泾 本案本案 世博世博 内环内主力商务区 闵行闵行 建议：地区型商务中心(R-CBD)及新增的总部经济园区，获得更多关注及优质客户群体支持 工业园区 CBD 中央商务区 金融、商贸、信息 及高端现代服务业 R-CBD
3、R-CBD R-CBD R-CBD R-CBD R-CBD 服务业 集聚区 regional 服务业 集聚区 服务业 集聚区 服务业 集聚区 服务业 集聚区 服务业 集聚区 工业园区 工业园区 工业园区 关于上海商务区域分布描述 与业媒体 管理顾问 旅游会展 金融投资 商业零售 商务区内 高端 服务业 完整的“内循环系统”，带劢会展、广告、媒体、商业、旅游、贸易、金融、电子商务等数十个领域高速发展，形成多行业联劢 商务区（CBD构成）核心核心企业企业 服务业服务业 生活配套生活配套 综合体（CBD构成）HOPSCA Hotel(酒店酒店)、Office(写字楼写字楼)、Parking(停车场停
4、车场)、Shopping mall(购物中购物中心心)、Convention(会议中心会议中心)、Apartment(公寓公寓)。P 停车 近郊大型产业园区近郊大型产业园区 区域商务中心区域商务中心 中心型商务区中心型商务区 2003年年 2008年年 商务区演进及升级方式 金融、贸易、服务金融、贸易、服务 企业众多企业众多/面积灵活面积灵活 高标准企业带动高标准企业带动 规模科技、贸易、物流企规模科技、贸易、物流企 业众多业众多/面积偏大，规模企面积偏大，规模企 业带动业带动 研发中心、地区总部、大型服研发中心、地区总部、大型服务业企业务业企业/面积更大，大规模面积更大，大规模企业带动企业带
5、动 通达 规划 提升 轨道交通成就上海商圈快速成熟 轨道交通1号线形成人民广场、淮海中路、徐家汇等三大核心商圈 轨交2号线，连通南京西路、静安寺、陆家嘴三个主力商务区，后逐步延展出张江、临空两大商圈。轨道交通1号线为上海纵贯线，连接宝山和闵行两大居住区；2号线联通浦东、虹桥双机场具有更便捷交通优势。3/4/10/9/11带劢宝山、南汇、松江、嘉定、花桥等多商圈的兴起与成熟。虹桥 商务区 虹桥 机场 浦东 机场 花桥花桥 上海总部园区分布 虹桥 机场 浦东 机场 嘉定嘉定 汽车城汽车城 虹桥商务区虹桥商务区 嘉定嘉定 张江张江 金桥金桥 市北市北 长风长风 临空临空 漕河泾漕河泾 总领馆总领馆
6、世博世博 签证处签证处 文化处文化处 德商会德商会 德国中心德国中心 碧云国际社区碧云国际社区 西郊国际社区西郊国际社区 德国学校德国学校 本案本案 迪 斯 尼 几类优质产品的范例 16 随着丰台园区事期开发项目“高级商务花园”正式改名为“总部基地”。总部基地建设取得巨大成功。2009年丰台科技园完成总收入1560亿元，是2004年（300亿元）的5倍；在占丰台区1.3%的土地上，实现增加值占全区的24.3%，实现区级财政收入占全区的23%。优质项目 之 北京总部基地 丌定产业，定规模 的园区发展定位，成就很多规模企业的入驻，但由二行业分散未能真正实现企业发展劣力。优质案例 之 上海.张江药谷
7、 园区累计注册企业近6000家，其中累计批准外商投资企业近47，吸引外商投资总额162.91亿美元，集聚了近300家生物医药领域的规模创新企业，以及近百个国内外知名企业的研发中心、地区总部项目；完成固定资产投资达819.05亿元。丌限规模，定产业 的园区发展定位，使得入驻企业获得更多行业专项支持，幵形成良好的产业生态系统，但与业定位引起社会互劢性的缺失。优质案例 之 上海卢湾区创意产业集群 区域面积仁8.03平斱公里的卢湾有27万平斱米老厂房，目前近一半发展为创意园区，吸引中外企业594家、从业人员7035名，09年贡献税收8943万元。2010年两个税收超2000万元的骨干园区、三个税收增长
8、50%以上的成长型园区，园区整体税收贡献力争增幅30%以上，达1.2亿元左右。时尚氛围，自由发展 的园区发展定位，形成创意及创新企业的集聚，但往往缺少高能级企业，受规模所限，很难形成大企业基础。案例分享 园区简介 虹桥.总部1号 基础数据 目前可租赁物业状况：目前可租赁物业状况：5号楼整幢8700平米，建筑层高建筑层高：3.75-5.4米 租赁报价租赁报价：￥2.3/平米/天 物物 业业 费费：￥12元/平米/月 交通状况交通状况：轨道交通9、10号线，园区配有班车 虹桥虹桥.总部总部1 1号号定位为规模企业总部花园，园区由风格统一，各具特色的5幢万方级独幢建筑组成。各幢物业独立进出，共享优质
9、环境。生活配套 古北国际生活区古北国际生活区 龙柏国际社区龙柏国际社区 德国学校德国学校 虹桥领馆区虹桥领馆区 周边名企 Philips tyco 3M Rockwell 轨道交通9号线（直连松江与浦东）合川路站路面距离2公里、直线距离1.5公里 轨交10号线（直连江湾至虹桥）龙柏新村站直线1.2公里，路面1.8公里，轨交10号线紫藤路2公里 M 轨道交通 M 本案 虹桥.总部1号-地图 虹桥.总部1号实景图 5号楼实景图 5号楼屋顶天台实景图 虹桥.总部1号周边知名企业 园区简介 漕河泾.现代服务业集聚区 漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区商贸区总占地面积5.
10、3万平方米，拟建总建筑面积32.1万平方米。其主要功能为甲级写字楼、商业、星级酒店及其配套设施。依托地铁12号线漕宝路站带来的巨大商业机会。园区入驻企业均为知名跨国企业，如：研祥科技、泰科电子等。物业概况物业概况 物业类型 高标准低独幢甲级办公楼 物业现状 现房 参考租金 RMB4.5元/平方米/天 周边配套 田林社区、龙柏国际社区 通讯 腾讯、朗讯、思科 漕河泾.现代服务业集聚区地图 本案 漕河泾现代服务业集聚区地图 漕河泾.现代服务业集聚区-建筑实景图 5号楼实景图 5号楼屋顶天台实景图 园区简介 虹桥临空经济园区 虹桥虹桥.临空经济园区临空经济园区坚持高起点的“园林式、高科技、总部型”的
11、发展目标，凭借特有的虹桥涉外商务区的区位优势、世界最大的虹桥综合交通枢纽的交通优势、一流的服务与支持创新的环境优势、集聚众多著名企业总部的产业优势，已经成为上海发展现代服务业黄金走廊上海发展现代服务业黄金走廊的西部核心，成为连接整个泛长三的西部核心，成为连接整个泛长三角地区、长江流域地区一个最具活角地区、长江流域地区一个最具活力和辐射力的现代服务业集聚区。力和辐射力的现代服务业集聚区。物业概况物业概况 物业类型 高标准低密度办公楼 物业现状 现房 参考租金 RMB4.5元/平方米/天 配套社全 临空国际住宅区、古北国际社区 知名企业 Bosch、联合利华、统一、爱立信等 轨道交通2号线淞虹路（
12、直连虹桥、浦东双机场）虹桥机场10分钟车程，快速联通江苏、浙江 园区入驻联合利华、Bosch、等十余家世界五百强企业 轨道交通 虹桥临空经济园区-地图 虹桥.临空经济园区实景图 建筑实景图 建筑实景图 虹桥.临空经济园区知名企业 园区简介 长风生态商务区 长风生态商务区长风生态商务区列入上海加速发展现代服务业实施纲要和上海市“十一五”规划纲要，是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，将在2010年建成，呼应世博会，服务“长三角”，辐射国内外。区域内现已入驻索迪斯、美国纳尔科、兴达集团、劲霸男装等境内外知名企业。物业概况物业概况 物业类型 生态标准国际化办公商务区 物业现状 现房 参考租金
13、 RMB4.0 6.0元/平方米/天 车位数量 充足 通讯 电话、宽带、光纤 知名客户 纳尔科、索迪斯、劲霸男装、兴达集团纳尔科、索迪斯、劲霸男装、兴达集团 轨道交通2号线北新泾站（直连虹桥、浦东双机场）轨道交通15号线大渡河路站 轨交13号线金沙江路站 园区入驻索迪斯、纳尔科、隧道股份等十余家世界知名企业 轨道交通 长风生态商务区地图 旭辉 世纪 汇银 铭尊 北岸 长风 国浩 长风生态商务区实景图 汇银铭尊建筑实景图 长风总部楼建筑实景图 园区简介 闸北区现有最大规模的国家级经济园区，包括总部园区、都市信息园区、创新聚集园区等多种优质形式。临近轨道交通汶水路站，规划中面积将达1.26平方公里
14、 市北高新技术园区 基础数据 目前可租赁物业状况：目前可租赁物业状况：1栋20000平米，6栋每栋15000平米物业 建筑层高建筑层高：3.5-4.0米 租赁报价租赁报价：￥2.7-3.5/平米/天 物物 业业 费费：￥8元/平米/月 交通状况交通状况：轨道交通1号线汶水路站，园区配有班车 周边知名企业 科勒洁具科勒洁具 中华英才网中华英才网 MITAC MITAC 环达电脑环达电脑 住友化学住友化学 SAESSAES Eurofins SYKES（赛克斯）（赛克斯）中铁上海分公司中铁上海分公司 市北高新技术园区-实景图 园区简介 浦东新区现有最大规模的国家级高科技主题经济园区，包括：张江集电
15、港、张江药谷、创新园、浦东软件园、银行卡园等多种主题业态形式。临近轨道交通2号线张江高科站。张江高科技园区 参考数据 租赁报价租赁报价：￥2.56.5/平米/天 物物 业业 费费：￥8-25元/平米/月 交通状况交通状况：轨道交通2号线张江高科站/广兰路，各分园区均配有班车 周边配套：周边配套：张江国际生活区（筹建）张江国际生活区（筹建）碧云国际社区碧云国际社区 周边知名企业 罗氏罗氏 IBMIBM 通用照明通用照明 诺华制药诺华制药 中兴中兴 中芯半导体中芯半导体 盛大网络盛大网络 银联银联 张江高科技园区地图 张江 轨道交通2号线（直连浦东机场）轨道交通7号线 中环线浦东段 交通配置 张江
16、高科技园区实景图 润和国际建筑实景图 亚兰德总部基地建筑实景图 园区简介 上海市金桥出口加工区国家级开发区，位于上海市浦东新区中部，规划面积20平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部。东部为工业区，1998年4月经国家科技部正式批准为“上海金桥现代科技园”。西部为生活区金桥国际社区。金桥进出口加工园区 参考数据 租赁报价租赁报价：￥2.34.5/平米/天 物物 业业 费费：￥10-25元/平米/月 交通配套：轨道交通交通配套：轨道交通2 2号线及号线及6 6号线号线 周边知名企业 柯达 华为 摩托罗拉 百思买 多美滋 Linde 张江、金桥两大国家级开发区中心；20分钟车程辐射大浦东 轨交2号线6号线联通区域内 锦绣路联通后，直接对接陆家嘴 金桥出口加工区地图 张江高科技园区实景图 金领之都 金桥国际总部花园 建筑实景图 Office Park 企业需求分析 关二楼宇经济 规模商务区为企业带来的贡献 楼宇经济的发展将带给企业更多便利及实际收益。税收及其他优惠政策，降低企业成本 优质的人力资源储备及科研氛围 成熟的商
