1、关于加快推进城中村改造的调研报告 当前，随着经济社会的快速开展和城镇化进程的加快，大量农村充裕劳动力从土地上解放出来，走进城市。由于大中城市进城门槛高，城市容量有限，就业压力大，从而势必影响到农村人口向大中城市的转移。相比较而言，小城镇数量多，分布广，距离农村近，可以兼顾一、二、三产业，就业和定居本钱低，必将成为承载农村人口转移的最正确选择地。然而，就县城而言，在加快城镇建设中，城中村问题越来越突出，已成为影响加快开展、统筹开展、和谐开展的重要因素，县城承载力已远远不能满足农村人口转移的客观需要。为此，我们从5月底开始，围绕“如何加快推进城中村改造开展重点调研和专题议政，为促进永清科学协调开展
2、建言献策。现将有关调研和专题议政的情况综述如下： 一、加快城中村改造的意义加快城中村改造是农村城市化必须经历的过程，是挖掘XX县区开展潜力、造福于民的必由之路，是恰逢其时，大势所趋，势在必行，做好城中村改造这件大事意义重大且深远。一是可以对原来分散、零乱、土地资源利用效率低下的村落进行集中改造与开发，挖掘整理出大量开展用地，实现土地及各种公共资源最大限度的整合提升和集约利用，并通过集聚迸发出新的活力和效益；二是可以不断拓展城市空间，日趋完善城市功能，有效提升城市品位，共建共享城市文明成果；三是可以加强城市管理，改变门户地段和城郊结合部脏、乱、差的现状，促进城市形象的改善；四是可以大大提高城镇吸
3、附力和辐射力，进一步发挥城市的辐射带动作用，促进城乡共同繁荣，推动经济社会又好又快开展。 二、城中村改造中存在的主要问题就现状而言，城中村改造尚处于起步和探索阶段，随着城中村改造工程不断推进，一些不容无视的问题和困难，严重阻碍着其建设步伐，主要表现为： （一）统揽协调力度不强在调研时，村街和开发主体企业普遍反映城中村改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村街进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，致使办事无门。一些城中村改造试点工程在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决，感到难度极大。例如按照现有税收政策，假设将集体产权细分到户，那么视同房产交易行为要缴纳
4、契税和营业税，有关村街对此无力承担。此外，财政部门用于城中村改造工作的专项资金有限，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。 （二）政策意见的可操作性不强城中村改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。在城中村改造的具体实践中，街道、村街普遍反映其可操作性不强，对如何规划、如何报批、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有一个统一标准的实施细那么和操作方法来指导工作。此外，大多村街还认为关于城中村改造的政策支持仍不够到位。目前，关于城中村改造规划规定容积率一般是在1.82.0，这样的容积率对开发商参与城中村改造吸引力不是很大，村街难以筹措
5、改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。 （三）规划管理工作滞后目前，城中村类型复杂，特点不一，“一村一策在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村街原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与XX县区的规划控制要点产生矛盾，只能反复修改，而且还要经全体村民民主决策才能通过，一届村街班子在三年的任期内根本上很难完成改造规划编制工作。这样由于城中村缺乏统一的规划和管理，致使城市管理部门管不到，乡镇、村街管理又不力，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，甚至有些村街和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，住宅用地严重超标，违法违章用地较为普遍，
6、严重破坏了城市土地市场秩序。我县文苑北路工程竣工不久，北关一些村民未经政府有关部门批准，便在道路两旁私自建起了简易门脸房，极大的影响了县城形象，也为以后城市规划建设制造了障碍。 （四）“农转居改制遗留问题较多在城镇化不断推进的过程中，虽然这些村街已被划入XX县区，在区域上已经成为城市的一局部，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍保存农村的旧模式。同时，村街还要继续承担一些城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。对此村街普遍叹道“一样收入百样支出，实在是不堪重负。虽然党委政府根据村街根底设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善根底设施条件，但大局部村街那么认为这项工作至今
7、都没有实质性的进展，城中村已日益边缘化。就现状而言，占据县城三分之一的城中村建筑密度大，居住人口密集，根底设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和平安生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。 （五）人为因素制约城中村改造进程。一是利益协调难，个别干部有畏难情绪。局部群众对拆迁补偿标准要求过高，且存在一些无理要求，造成拆迁难度大。二是有极少数人因与干部有矛盾，想方设法煽风点火，阻碍拆迁工作的进度。三是个别村街干部因执行补偿标准不严格或透明度不高，造成了局部拆迁户有敌对情绪，影响了拆迁进度。四是观念转变难。城中村的住户存在“故土难离、“守产守业、“安于现状的思想观念，不愿意拆迁改造等等。 1
8、2 三、对城中村改造工作的几点建议城中村改造是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。我们要认清形势，抓住机遇，克服困难，充分调动村街支持和各方参与改造的积极性，办好城中村改造这件大事。现将有关意见和建议归纳综合如下： （一）明确责任，加大改造支持力度一是强化城中村改造工作领导小组的效能作用。城中村改造是一项庞大的社会工程，没有政府的组织和推动，是难以实施的。要把城中村改造作为县委、县政府的一项重点工作来抓，作为城市经营的一篇大文章来做，抽调业务精干的专业人员，由党政部门主要领导坐镇指挥，成立一个专门的常设机构，认真研究确定城中村改造的总体思路、工作方案，重点要抓好规划设计、政策制定、
9、利益协调和资金平衡等工作。同时乡镇、村街也要相应成立城中村改造工作机构，以理顺县、乡、村三级的职责，进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。二是充分发挥政府主导作用。城中村改造是市场经济条件下政府主导的市场经济行为。政府应充分发挥职能，建立以政府引导、社会融资、民间投资为主体的多元化投入机制，制定统一标准的土地价格、拆迁赔偿政策，有力稳控区域内的土地建筑市场，把城市建设作为一项有投资、有收益的大产业来做好做强。据初步推算，城中村开发平均节约建设用地可达40%50%，我们要把握投资导向，适度控制拍卖新地进行房地产开发，寻求一些有实力、想做事、能做事的企业，并给于一定的政策支持，引导开发商投入到城中
10、村改造与开发上来。三是加强村街领导班子建设。城中村改造的难度大，所需时间长，改造规划还需要村民投票通过，这就决定了必须要有一个强有力的村街领导班子，以保证改造工作得以连贯、顺利地进行下去。因此，要着力完善村街民主决策制度，积极发挥村街干部带头作用，树立在群众中的威信，努力做好群众工作；要加强干部法纪观念，使他们带头遵章守法，在经济交往、工程发包、土地使用等方面，坚决抵抗不正当利益的诱惑。 （二）努力完善政策配套与落实城中村改造专门机构要结合实际尽快制定具体的实施细那么或操作方法，加大宣传力度，指导村街做好规划、报批、报建、筹资等工作。同时，下设各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开
11、辟一条城中村改造的绿色通道，使各改造主体能按图索骥，高效、顺畅地完成各项审批手续。根据本县实际情况，制定具体翔实、可操作性强的城中村改造管理方法，针对在改造中出现的开发主体企业退出机制不明确、改造意向书约束力不强等问题，在各部门协调、准入时机、规划条件及拆迁改造保证金等具体操作性问题上进一步明确，为城中村改造提供了强有力的政策指导与保障。容积率不高也是村街和开发主体企业反映的问题之一。因此，建议适当提高城中村改造建筑物的容积率，确保城中村改造工程的容积率不低于所在区域的平均容积率，激发村街和开发商改造城中村的热情与积极性，并使土地利用率到达合理最大化。 （三）切实加强规划引导和管理政府要高度重
12、视规划的先导作用和刚性约束，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定城中村改造总体规划，明确城中村用地布局、功能分区，把改造工作与城市根底设施和社区公共配套设施建设、产业升级改造、生态环境保护等方面有机结合起来，以形成各村编制改造规划时得以参考的规划框架。在做好总体规划的根底上，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同的地域功能定位，根据各村街的经济状况分类改造，量力而行，制定不同的改造和整治方案。在规划目标不变的情况下，经济好、条件成熟的村，一步到位；经济差、条件不成熟的村，就从改善村容村貌开始，逐年推进，做好各村的改造规划。同时政府部门要确保规划实施的严肃性和长效性，对建设、规划、综合执法、
13、园林环卫等城管部门要进一步理顺执法关系，明晰执法权责，各相关职能部门要切实负起责任，加大监管巡查力度，坚决杜绝违法滥建行为。 （四）认真解决“农转居遗留问题针对农村集体资产去留和经营中涉及到村民切身利益的大事，建议政府对此必须出台具体的实施方法，通过税费政策和土地升值收益的调节使集体资产实现普遍增值，再将村街的集体资产组建为社会化股份公司。在改制工作中，还要正确处理国家、集体和个人的关系，在留足必要的集体公共积累外，按人口、劳动年限将股份尽可能量化到个人，从而壮大和优化原有的集体资产，解决城中村农民转为城市居民的后顾之忧。外地有许多成功经验，如江苏xx市按照“市级统筹、政策扶持、镇街组织、市场
14、运作、村居实施、各方受益的工作思路，结合“三旧改造，创新了“拆旧建新、传统产业区提升、整合土地、连片开发、以地换物业等改造模式进行城中村改造，积极推动农村集体经济组织向股份制公司转变，利用腾出村内住宅用地，为第三产业开展提供用地，结果使经济效益翻了十倍，切实解决了“农转居改制遗留问题，人居环境也得到了极大的改善。 （五）正确处理好城市化建设与保障村民利益的关系旧村居民是城中村改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在城中村改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。建议县政府及各职能部门根据我县实际情况，配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及小区物业等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众根底。同时，利用各种宣传媒体和舆论工具，采取多种形式和途径，向群众说清讲透城中村改造的目的意义、任务要求、政策利益，引导他们从大局出发，正确认识和处理好集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与城中村改造。对在城中村改造过程中无理取闹，漫天要价，煽动上访、扰乱社会秩序，严重影响改造进度的人，要依法严肃处理，确保改造工程如期顺利进行。 12 第8页 共8页
