1、对旧村改造税收征管的调研报告 近年来，随着城市规划建设的推进，房地产市场快速开展，社会主义新农村建设步伐不断加快，旧村改造已经成为当前房地产开发的一种重要形式。为了彻底摸清全市旧村改造的开发运营模式和税收管理现状，xx市地税局文昌征收分局安排专人深入街道办事处、相关村（居）委会及职能部门，进行了全面调查，并就如何标准税收征管提出建议。 一、旧 村改造的现状 旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地，按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。自国家停止福利分房制度、实行住房商品化以来，居民主要依赖商品化
2、房屋以解决住房需要，导致城市化开展速度和城市房价攀升并存。由于通过招、拍、挂和协议转让土地面积的增多，使得城中村和市郊村的土地越来越少，有力推动了农村特别是具有地域和资源优势的村庄旧村改造的速度，由于房屋价格低廉，可以使村集体、村民和居民通过灰色地带享受房价上涨和土地增值的特殊利益，村民通过旧村改造获得了较大的福利。以文昌分局辖区为例，所辖33个自然村有40%进行了旧村改造，城中村改造率高达60%，城中村入住率达80%以上，市郊及较偏僻的村入住率不高甚至无人入住。 二、旧村改造的形式 旧村改造主要分为由房地产开发公司进行统一开发和所在村（居）委会自行滚动开发两种形式。按照房屋分配方案的不同，大
3、体分为以下五种类型。 （一）村（居）委会负责规划、拆迁，房地产开发公司统一开发。由于规划区域属于黄金地段，一般由所在村（居）委会依据城市规划提出申请，由有关职能部门审批后，政府以划拨的形式供给土地，村（居）委会负责落实前期拆迁和后期安置，交由房地产开发公司进行统一开发，楼房建成后，除安置拆迁户外，其余全部对外销售。建设工程主要包括住宅楼和沿街商业设施等，对内安置综合考虑旧村改造工程所处位置、村居委会集体经济根底、当期市场销售价格等多种因素，确定回迁安置方案。大多实行按旧房占地面积折算新房面积，超面积补差，缺乏面积退款的方法。回迁户不发房产证和土地使用证，对外销售发放房产证和土地使用证。以某村委
4、会为例，旧村改造由本村的房地产开发公司承建，首批于2022年建成后，确定了两个回迁方案：一是拆迁户按旧房占地面积1平方米202320元作价，直接以现金偿付，拆迁户自行决定是否购置安置住房；二是拆迁户按旧房占地面积1平方米折算为楼房建筑面积0.85平方米，超标准的面积按市场价格补差。 （二）村（居）委会以宅基地的名义规划，借用房地产开发企业资质开发。由于城市规划建设原因，局部村（居）委会由于宅基地规划面积缺乏，为满足村民的居住需求，由村委会统一择地规划施工，建成后分配给本村村民，剩余局部进行对外销售，所获收益归集体所有。以某居委会为例，该村于2022年开工建设了70套住房，建筑面积7000平方米
5、。村居委会给予每个村民补偿1.5万元，折算为楼房相当于每人按优惠价提供24.53平方米楼房，超优惠面积按市场价购置的分配方案。村民购置47套后，其余23套全部由房地产公司代理销售。由于对外销售房屋为“小产权房，且当初销售环节许诺给外销户办理两证，目前该村在缴纳违法占地罚款和补缴土地出让金后，正协调有关部门补办房产证、土地使用证。 （三）村（居）委会以宅基地的名义统一规划，村民自行建造住宅，出售转让不受限制。以某村委会为例，2022年该村以划拨宅基地的名义择址新建，按一处老房分配一处宅基地的标准，根据村居委会统一规划要求，每户占地面积179.28平方米，每户上交村委8000元后（其中3000元由
6、村委会负责修路和水电的铺设），由村民自行建造二层楼，新建房一律不办理两证。目前共建成二层楼241户（本村有户口172户，户口迁走分宅基地69户），局部住房已经对外转让。 （四）村（居）委会以宅基地的名义统一规划，集中建造，出售转让不受限制。以某村委会为例，2023年以划拨宅基地的名义择址规划，统一施工。建成后，对需要分配宅基地的村民收取本钱价，统一抓阄，决定住房位置。新建房不办理两证。目前已建户型为3间的二层楼57户，每户占地183平方米，收费8.7万元；已建户型为2间的二层楼8户，每户占地127平方米，收费7.1万元，局部住房已经对外销售。 （五）村（居）委会以宅基地的名义统一规划，集中建造，出售转让严格限制。以某居委会为例，该村以划拨宅基地的名义择址规划，统一建房后分配给村民，每平方米给予一定的优惠政策，不办理两证，以按1800元/平方米收取楼房押金，三年内不得转卖，否那么按220230元/平方米收取房款。 三、旧村改造税收管理中存在的问题 凡旧村改造过程中规划建设占用土地通过招、拍、 第4页 共4页
