1、建筑可行性研究报告 安宁小区工程开发可行性研究报告 （由于原设计小区方案没有命名，即将设计以地区命名，现命名为“安宁小区）安宁小区工程开发可行性研究报告 一、工程背景 安宁小区位于XX市安宁东路与十里店乡交南向处，原十里店乡个体住户及商铺所在地。现由于土地性质的变动，拟建安宁小区。此区域属XX县区，周边小型公司较多，人口密集，生活配套设施比较齐全，交通方便快捷，城市绿化还可以，在黄河北面，但根本上都是 八、九十年代的建筑，缺乏新型建筑，整体给人脏乱的印象。 二、工程内容 小区规划用地15.47万平方米，总建筑面积约33.46万平方米，总户数3069户，容积率2.46，停车数总768辆，地上63
2、辆，地下685辆。小区临近安宁东路的地方拟建一出入口，其中商业面积9000平方米，住宅面积32.56万平方米。小区南北分为两局部，南向局部拟建两幢多层住宅，前一幢建筑面积约3200平方米，后一幢约3300平方米，方案作为拆迁恢复楼使用。南部设计幼儿园及小区综合楼供小区内部南北部居民共同使用，北部设置小区综合楼方便居民使用。 三、工程地块的优劣势分析 1.区位概况。XX县区地处XX市近郊，黄河北岸，是丝绸古道上一颗璀璨朋珠。总面积86.93平方公里，辖区设3个街道办事处，6个乡，51个居（家）委会，32个行政村，总人口19.2万。XX县区是XX市确定的整区开发试验区，是兰州高新技术开发区XX县区
3、。桃林、沙井驿两个工业小区已初具规模，一批现代化企业在区域内已陆续投产，发挥效益。区内科教事业兴旺，有西北师大、兰州交通大学等17所大中专院校；312线纵贯全境，向西可直达中川机场；通讯设施先进，全部实现程控化、并建成了国内卫星通讯兰州地球卫星接收站，进入全国主体通讯网。XX县区自1953年建区以来，在历届区委、区政府的领导下，经过五十多年的励精图治、艰苦奋斗，经济建设和各项事业得到了前所未有的开展，已初步建成了一个环境优美、院校集中、科技兴旺、交通便捷、经济繁荣、社会安定的新型高科技经济文化区。 2.市场动态。在售、将售楼盘共13家左右，多层、商铺是该区的主流房产类型。其中64%左右的楼盘都
4、是地处XX县区的东面和西面，单一型楼盘占65%，其中多层占到46%，商铺所占比例到达11%，综合型楼盘占到35%。在所有的区位中房价仍是中等的。 楼市聚焦。安宁路东段由西至东逐渐完善，大型主题时尚社区和高档多层、高层物业数量较多。 3.问题透视。XX县区整体的配套设施还是比较薄弱，公共设施配套都不是很健全，但同时也为XX县区房产业未来的开展提供了巨大的空间。 4.未来展望。新建的经济开发区的建设带动了房地产等相关行业的开展，良性的产业链刺激了XX县区的进一步拓展空间；旧城改造的步伐将会进一步加快。 6、工程配套情况。会所、幼儿园、篮球场、网球场、水面休闲区、超市、健身区。 7、工程优点。小区规
5、模庞大，配套完善，绿化布局全面，楼间距较宽，配套设施完善，小区内部景致较多。户型设计合理，私密较好。 8、工程缺点。小区周边整体环境较破旧北大门离站牌较远，南大门路况较差离公交站牌较远，安宁路局部路段在修建中，周边路况噪音污染严重，人气缺乏。 9、户型设计状况户型面积从73到170，单体设计合理，间隔主要是以二室二厅的8090为主户型面积从69的两室两厅到12023的三室二厅二卫，主打户型为86.23的二室二厅户型面积从126到195，间隔主要是以二室二厅的126.23139.22为主单体设计合理，间隔主要是以二房二厅的8020230为主 2023、工程周边配套设施 生活配套。北京华联超市、康
6、桥国际综合娱乐楼、安宁蓝空医院、建设银行、工商银行、农村信用社、安宁小吃街等。 教育设施：西北师范大学附属中学、东方中学、西北师范大学、兰州交通大学、政法学院等。公交线路：直达的有20、7 2、 32023、2023 3、1 31、1 21、15路，穿梭小区周边 32023、1 31、2023 3、15路等多条公交车。 11、工程分析 a、优势： 地理位置优越，四叉路口交汇处，是人口密集性区域。 道路宽敞，交通便捷，有多路公交直达、经过。 坐北朝南，正面路口，位置好。 周围生活配套设施较为齐全。 b、劣势 工程周边整体环境较差，为旧XX县区。 工程周边居住者整体素质不高。 工程规模较小，内楼距
7、较小密度较大。 c、时机 工程周边有利本案的推广与销售。 该工程属中档偏上住宅，周围全为中低档住宅，本案的入住给周边楼市注入了新的气息随着周边职工宿舍的翻新改造，环境将大大改善，对工程自身价值的提升奠定了根底。加强物业管理和环境整治。 通过新闻话题的大量宣传和跟进，以实现工程销售的预热和增加人群对于本案的了解。 d、威胁 工程的入住将会改写区域房地产市场，本工程面对市场形式严峻，准确定位，合理定价读本工程相当关键。 宏观经济波动的风险。 工程与周边待建工程的竞争。 显隐性因素。虽然目前合肥的房地产市场持续火爆，但是受国家的土地政策、金融政策、经济政策的影响，加上人为炒房行为造成的房产泡沫，合肥
8、房地产行业仍然存在较高的隐性风险。 四、工程市场定位设想 根据XX市房地产现状、工程的竞争（参照）对手分析及工程所处地块的优劣势分析，本工程的定位应着眼于全市效劳于XX县区，要遵循“适应市场、创造差异性的定位原那么。从目前本工程的主要竞争（参照）对手来看，工程的主要客户群将是工程周边的工作人员、XX县区居民、商人及投资者。总的来说，这几类人群的收入水平都不是很高，而且工程所在的XX县区房产市场根本上是以中档楼盘为主。综合分析，我们认为工程的定位应该在中档和高档 之间，即中等偏上档次的楼盘。 五、工程定价 从前期的分析中可以看到在地理位置环境根本相同的情况下，价格仍然是消费者首先考虑的因素。如果
9、本工程的规划、立面、环境、房型和配套能做到超过或局部超过竞争对手的相当水准，以相应较低的价格入市、再辅以创新性的包装宣传，即可快速形成产品的领先优势。同时，考虑到XX市整体房价正处于缓慢上涨过程中，如国家的土地政策、金融政策、经济政策保持不变，工程将会存在一定的升值空间。 六、工程规划设计原那么： 1符合城市总体规划的要求； 2符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原那么； 3综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和 规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保存价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划； 4适应居
10、民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造平安、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境； 5为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件； 6为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件； 7为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件； 8充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。 七、研究结论 本工程的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升XX县区的住宅品质。工程的实施，对进一步促进XX县区经济开展，加快XX县区城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，工程建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，工程各项建设条件根本具备，因此，本工程是必要的、可行的。 经过以上分析，可以得出结论，即本工程是可行的，建议加快实施。 兰州交通大学建筑学20232班 王暎璋 202223年7月22日 第8页 共8页
