1、中华人民共和国土地管理法实施条例 各位下午好，利用今天下午的时间和各位一起学习中华人民共和国土地管理法实施条例，借这个时机把我学习本实施条例的心得向各位做一下汇报： 中华人民共和国土地管理法实施条例作为土地管理法的一部实施性法规，是由年月日国务院第次常务会议通过，由朱镕基总理签署，自年月日起施行，到现在已经施行了12年。实施条例最初制定于1991年，现在实行的条例是在废止91年条例的根底上制定。全文共分为八章四十六条。主要是根据土地管理法制定，立法目的在于合理利用国家土地资源，保护耕地。因为我们知道农业是国民经济的根底，开展农业那么必须依赖现有的有限的土地资源。而另一方面我国的城市化建设、以及
2、工业化开展也要利用土地，甚至有时候是占用大面积的耕地，随着改革的不断深入，农业生产和工业化二者势必产生矛盾，这种矛盾得不到有效化解，必然影响我国经济开展。因此我觉得从某种程度上说，学习领会土地管理法及其实施条例，其实就是在处理工业和农业之间的关系，农业是国民经济的根底，工业是命脉。打好根底，抓住命脉，同时兼顾我国人数最多的人民群体农民的利益，是土地管理法及其实施条例的制定的根本目的，下面我按照各章顺序对条例进行分析讲解： 实施条例第一章总那么规定。依据中华人民共和国土地管理法，制定本条例。首先从形式上来看，这种表述属于我国法律和文件的通行写法，说明这部行政法规的来源或者说出处，我们法规科在日常
3、审核标准性文件时，也遵循这种写法，比方制定XX市污水二次处理方法，那么第一条就要写根据中华人民共和国水利法等有关法律、法规， 制定本方法。据我所知，除了宪法不是这么表述，其余我国所有的法律、法规开篇都先说明根据某部法律或者法规制定；从实质内容来看，前面已经说过学习土地管理法实施条例离不开土地管理法。但是不能笼统的说土地管理法是原那么，实施条例是它的细化规定，因为土地管理法是国家法律，法律地位仅次于宪法，它涵盖了了我国土地管理制度的方方面面。土地管理法实施条例的主要内容：比方土地利用总体规划、耕地保护、建设用地这些在土地管理法里都有详尽规定，而且很多方面要比实施条例更为具体，从时间来看，土地管理
4、法最初制定于1986年，实施条例最初制定于91年，后来土地管理法经过几次细致修改，实施条例除了关于征收和征用的改动，没发生什么大的变化。从内容来说，实施条例是国务院为了解决日常与土地有关的行政活动中的某些具体问题而起草制定。比方土地管理法第十七条规定土地利用总体规划的规划期限由国务院规定，那么实施条例第九条就规定乐土地利用总体规划期限一般为15年；还有土地管理法第十一条规定农民集体土地由县政府登记发证，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记发证确认所有权，实施条例第四条就分别表述了农民集体土地要取得所有权证，具体要由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土
5、地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，要取得使用权证，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。通过比拟可以看出，实施条例是从执行具体土地工作的角度出发，与土地管理法互为补充，相得益彰。虽然二者地位不同，但一起构成了我国土地法律体系的根本框架，同 时也说明两个问题：一方面当然说明我国立法步伐的滞后，尽管经过几次修改，但是从现在的城市拆迁和集体土地征收、征用来看，土地管理的有关法律已经显得落后了。另一方面也说明当年的土地管理法
6、和实施条例涵盖内容全面，具有较强的操作性，经得起时代考验。弄清了实施条例和土地管理法的关系。我们来看实施条例主要内容的第一局部：土地的所有权和使用权。 一、土地的所有权和使用权 关于实施条例的第二章主要讲了这么几个问题：全民所有的土地都有哪些；我们国家实行土地登记制度；农村集体所有土地如何申请登记，取得权利证书；使用国有土地如何申请和办理，取得使用证；改变以及收回土地的所有权和使用权的如何办理。这一局部的总体思路和逻辑关系是：确定了土地的所有权后，要想把这种权利法定化，常态化，按照我国物权法的有关规定，首先要进行登记，登记了才能够对抗第三人。如果要改变土地用途，改变了土地的所有权和使用权，也要
7、按法定程序办理，这个法定程序就是向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 一先说下土地的所有权。所有权顾名思义是所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权也就是对土地享有的占有、使用以及收益和处分权。我们国家土地所有权划分比拟单一，除了国家即全民所有就是集体所有。不存在第三种情况。从整体上来说，国家所有涵盖了集体所有，比方城市市区的土地，说他是全民所有，那这里面的民包括不包括村集体的农民。我们说当然包括，可能那个村集体的农民一辈子也不到那个市区里来，但是他也是全民的一份子。所有说全民所有包涵集体所有。在我国
8、，全民所有的土地都包括哪些呢。实施条例第二条明确 规定，以下土地属于全民所有： 1、城市市区的土地，这个就不需要展开了； 2、农村和城XX县区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；我国土地管理法第八条已经规定了：农村和城XX县区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这里的以外就是指没收、征收、征购三种情况。下面我分别说一下没收、征收和征购三种情形。这里讲的没收指的是土地违法案件经依法查处、被政府依法没收和责令退回的土地，举例说明：2023年，某局下属事业单位，由于职能弱化，造成两亩多办公用地闲置有个前提是土地性质为划拨用地，该单位拿闲置土地作出资，和某开发商签订联建合同，由开
9、发商投资建商品楼一栋。双方约定，建成后，商品楼的一层共8间房产归该单位，其余房产收益归开发商。2023年案发，市区国土资源分局对这一案件进行了查处。这就是一起典型的土地违法案件。本案中，机关事业单位与开发商联建住房，这属于机关事业单位擅自改变土地用途，造成国有土地资产流失的一种行为，因为机关事业单位土地属于国家划拨土地。划拨土地只能按照批准用途使用，不能进行转让、出让或抵押，因此，任何形式的联建，集资建房或是划片出售，都是改变划拨土地用途行为，是法律所禁止的。对于私下签订协议的，协议无效，由政府收回土地使用权。下面再说征收，说到征收，我们首先要把征收和征用做一下区别说明，因为平时我们经常看见这
10、两个词在一起出现。征收是指国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体财产上的所有权或者其他权利的行为。征用是国家为了公共利益的需要而依法强制取得原属于私人或集体财产上的使用权的行为。二者的相同点都是政府的强行性，不需要向对方做出意思表示，无条件服从的，国家需要就是命令。二者不同点在于：征收实质是强制收买，对象仅限于不动产，比方土地的所有权和使用权，征收集体土 地。而且征收不发生返还问题，只发生补偿问题，征地后集体土地变国有了，老百姓拿到手一定补偿，说过十年我再赎回来行不，肯定不行；而征用的对象包括不动产也包括动产。使用完毕后得返还权利人。如果因使用产生损害还得照价赔偿。二者还有一个重
11、要区别就是征收的目的是为了公共利益需要，你比方为了城市化建设，XX市决定征收XX县区八宝村土地。这是征收，而征用一定是在紧急状态时，一般用于抗灾抢险的急需。我们在电视上经常能看见这样的镜头。警察在大街上抓劫匪，说这个警察长跑水平差，被累的气喘吁吁还是抓不到劫匪，这时候看见路边一个人推起摩托车正要骑，强行抢过来，亮出警官证，我是警察，正在执行公务，借你车一用。实质这就是一种征用行为。如果抓劫匪的过程中摩托车滚下山崖，无论追上没追上，那也得赔偿。这就是征收和征用的区别；第三个就是土地征购，土地征购实际中包含四种情况；1是土地征收。刚刚提了一下，那么具体操作流程呢是国家根据城市建设和开展需要，按照土
12、地管理法规定，具体由土地储藏中心实施，土地储藏中心是市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承当本行政辖区内土地储藏工作的事业单位。我们XX市也有土地储藏中心，他的职能;是为政府土地级市场提供效劳，业务范围包括土地收购、储藏、流转、开发。经费来源也是全额拨款。它没有拆迁业务，不能成为拆迁人。但是很多地方土地储藏机构包括我们XX市的，一直以来都直接参与一级土地开发。谈到一级土地开发了，到底什么是一级土地开发。解释一下，所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政根底设
13、施和社会公共配套设施建设，按期到达土地出让标准的土地开发行为。土地一级开 发是土地出让前的运作方式，比方市政府要通过出让转让竹林路原大世界处的地皮，你得先期安置好被拆迁户、做好土地平整，这样到达一定用地条件了，才能转让给用地单位。开发的主体应当是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，开发的结果是要使“生地成为“熟地，到达出让标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业做的。国土资源部在2023年9月发文明确：从2023年4月开始，土地储藏机构将不再直接从事土地一级开发工作，在2023年3月底前，土地储藏机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所
14、属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。分析一下原因：国土部、财政部和央行于202322年联合印发的土地储藏管理方法规定，土地储藏机构有权对储藏土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储藏土地、实施前期开发进行融资等活动。因为有制度支持，咱们XX市2023年也制定了一个XX市土地储藏实施细那么朝政发202318号文件。事实上，不少地方的土地一级开发工作正是由土地储藏部门完成。据了解，除直接从事一级开发之外，一些土地储藏部门成立“城市建设开发投资公司，进行融资和一级开发，即“政府行为，公司运作。这样一来，政府直接插手一级开发市场，有些地方的土地储藏机构甚至垄断了一级开发市场，这很容易造成腐
15、败。而退出一级开发，意味着土地储藏部门将只能进行土地收储工作，一级开发将完全由企业按照市场规律进行操作，这样就有利于压缩腐败空间，使一级开发市场的运作更加公开透明。也利于遏制个别地方政府刻意提高开发本钱，推涨地价。但是目前的一级开发过程，政府还不能完全退出，因为一级开发最困难的环节在于拆迁，在这个过程中，政府的效率大大高过企业。政府可以调动公安、城建、综合执法各个部门，多管 齐下，这样就明显提高了这个一级开发的效率。下面咱们回过头来说土地征购的第二种情况：就是土地回收。土地储藏中心代表政府按照法律、法规等收回土地使用权的行为和过程。土地回收的主要对象是城市存量土地，可以是无偿的，你比方说开发商
16、取得土地使用权了之后不开发建设，无正当理由闲置，造成土地资源浪费，这样的情况下按照规定2年后可以无偿收回土地使用权。但现实中多数情况下是需要补偿的，土地征购的第三种情形是土地置换。土地储藏中心根据市政府的经济开展战略和城市经济结构布局，对原来在XX县区内不符合城市规划或对企业再开展有阻碍的企业和单位进行用地布局调整，用储藏土地置换出原企业或单位的土地。土地征购的第4种情况是土地购置。土地储藏中心根据土地储藏和供给方案，在同等条件下，优先购置土地使用权，增加土地储藏。土地购置具体分以下几种情况：土地受让人进行土地开发后进行转让的土地，比方说某开发企业通过国有土地使用权出让购置到土地使用权，出于各种原因吧想再卖掉，那么这时候政府可以优先回购；银行抵押需处置的土地，个人或者企业无法归还银行贷款，以抵押土地抵偿贷款，银行为了收回本钱利息，需要转让土地使用权，这时候
