1、河南省物业效劳收费管理方法河南省物业效劳收费管理方法河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议于2001年1月13日审议通过自2001年5月1日起施行第一章总那么第一条为标准物业管理行为，明确业主、使用人和物业管理企业的权利和义务，创造和保持平安、整洁、文明、舒适的生活、工作环境，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。由房地产开发商建设，出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物业，业主自愿实行物业管理。第三条本条例所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备
2、和相关场地。本条例所称物业管理，是指业主或业主组织对其物业的共有局部和共同事务委托物业管理企业进行管理的活动。本条例所称业主，是指物业的所有权人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物业的所有权人除外。本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际使用物业的其他人。本条例所称物业管理企业，是指依法设立能独立承当民事责任从事物业管理效劳的组织。第四条物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业效劳相结合的体制。鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向开展。第五条省人民政府建设行政主管部门监督管理全省的物业管理活动。市、县市人民政府的房地产管理部门监督、指导本行政区域内物业管理活动。
3、第六条各级人民政府的有关部门按照各自的职责，做好物业管理区域内的有关工作。第二章业主、业主大会及业主委员会第七条业主对物业共有局部和共同事务进行监督、管理。业主享有以下权利：一参加业主大会，享有表决权；二享有业主委员会成员的选举权和被选举权；三享有与所交纳物业管理效劳费用相应的效劳；四监督业主委员会的管理工作；五监督物业管理企业的管理效劳活动；六法律、法规及规章规定的其他权利。业主应当承当以下义务：一遵守物业管理法律、法规、规章；二遵守业主公约；三遵守所在物业管理区域的物业管理制度、规定；四执行业主大会的有关决议、决定；五按时、足额交纳物业管理效劳费用；六法律、法规及规章规定的其他义务。第八条
4、业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。业主大会履行以下职责：一选举、撤换业主委员会成员；二审议通过或者修改业主委员会章程和业主公约；三监督业主委员会的工作，听取并审议业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；四决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业；五讨论决定共用部位、共用设施设备维修基金方案；六决定本物业管理区域内物业管理的其他事项。第九条在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积到达百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积到达百分之三十以上缺乏百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，当地的房地产管理部门应当指导业主召开首次业主大会
5、。第十条召开业主大会，应当由过半数以上有投票权的业主出席。业主可以委托代理人出席业主大会。无民事行为能力或者限制行为能力的业主由其法定代理人或者监护人出席。业主大会由业主委员会负责召集。业主委员会认为必要，或者经百分之十五以上业主提议，应当召开业主大会。业主公约和业主大会作出的决定，对全体业主有效。业主大会决定事项的程序，由业主大会制定。召开业主大会，应当邀请已建成用于出售、出租但未售出、租出的物业的所有权人的代表列席，可以邀请居民委员会、物业使用人、物业管理企业的代表列席。第十一条业主的投票权数，可以按以下规定计算，法律、行政法规另有规定的，从其规定：一住宅物业按一户一投票权数计算；二非住宅
6、物业按建筑面积计算。确定业主投票权的具体方法由业主大会制定。第十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，并经房地产管理部门登记备案。业主委员会依照国家有关法律、法规和本条例开展活动，具体履行以下职责：一召集并主持业主大会；二执行业主大会的决议、决定；三听取业主、使用人的意见和建议；四业主大会赋予的其他职责。第十三条一个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主委员会成员应当由本物业管理区域内的业主担任。业主委员会组成人员数额和任期，由业主大会决定。第十四条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条业主委员会凭房地产管理部门核发的备案证
7、书，申请刻制印章。业主委员会应当将印章式样报当地房地产管理部门备案。第十六条业主委员会应当接受当地房地产管理部门的指导和监督，不得从事任何经营活动。第十七条业主委员会应当按照业主大会的决定和其章程规定召开会议，会议必须有过半数成员出席，其决定必须经全体成员过半数通过。业主委员会作出的决定应当予以公布。第十八条业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对本物业管理区域的业主和物业使用人均具有约束力。业主大会和业主委员会的决定、业主公约不得与法律、法规和规章相抵触。第十九条物业发生转让的，新业主须在办理转让手续后三十日内告知业主委员会和物业管理企业。第三章物业的使用和维护第二十条物业的使用和维护应
8、当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。第二十一条物业的共用部位、共用设施设备法定保修期满后的维修、更新、改造，其费用在维修基金中列支，缺乏局部由业主共同分担。业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施、设备的管理、养护、维修，按产权归属由产权人负责，法律、法规、规章另有规定的除外。第二十二条业主或者使用人不得有以下行为：一损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；二对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；三存放易燃、易爆、剧毒、放射性危险物品；四利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。第二十三
9、条物业管理区域内禁止以下行为：一践踏、占用绿地；二损毁树木、园林；三占用通道等共用场地；四乱抛乱堆垃圾、杂物；五发出超过规定标准的噪音；六排放有毒、有害等污染环境的物质；七在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；八法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。第二十四条业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用有关规定和业主公约，并事先告知物业管理企业，物业管理企业应当将有关本卷须知告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。第二十五条物业的自用部位、自用设施设备超过保修期后的维修、更新，由业主负责，费用自理。物业管理效劳合同另有约定的除外。第四章物业管理企业第二十六条物业管理企业必须具备规定的资
10、质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后，方可从事与其资质相应的物业管理活动。物业管理企业资质等级标准及资质管理按国家和省有关规定执行。省外物业管理企业进入本省接受委托从事物业管理活动的，应当持资质等级证书和有关证件到省建设行政主管部门备案。第二十七条物业管理企业享有以下权利：一依照物业管理效劳合同的约定收取物业管理效劳费用；二制止损害物业或者阻碍物业管理的行为；三法律、法规、规章规定及业主大会授予的其他权利。第二十八条物业管理企业应当承当以下义务：一全面履行物业管理效劳合同，提供物业管理效劳；二接受业主、业主大会、业主委员会的监督；三接受业主、业主大会、业主委员会对物业管理效劳费用收支情况的
11、质询；四发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；五法律、法规及规章规定的其他义务。第五章物业管理效劳第二十九条首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理效劳。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理效劳协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。第三十条建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承当应当由其承当的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。第三十一条业主委员会或者其他组织委托物业管理企业
12、进行管理效劳的，应当与被委托的物业管理企业签订物业管理效劳合同。符合业主大会决定或授权的物业管理效劳合同对全体业主具有约束力。第三十二条签订物业管理效劳合同或者前期物业管理效劳协议，可以使用国家规定的示范文本，并告知当地物业管理主管部门。第三十三条物业管理效劳合同应当包括以下内容：一当事人和物业的根本情况；二物业管理效劳事项和效劳质量要求；三物业管理效劳费用的标准及收取方法；四合同的期限、合同的变更和终止的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；五物业管理的责任范围；六违约责任及解决纠纷的途径；七双方当事人约定的其他事项。第三十四条物业管理效劳事项可以包括以下内容：一物业共用部位的日常维护和管理
13、；二物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；三环境卫生、绿化管理效劳；四物业管理区域内公共秩序、交通等协助管理的事项；五车辆停放及场地管理；六双方约定的其他效劳事项。第三十五条物业管理企业应当在物业管理效劳合同终止或者解除后三十日内，向业主委员会办理交接手续，并告知所在地房地产管理部门。第六章物业管理费用及专用房屋第三十六条物业管理费用由物业管理企业按照物业管理效劳合同的约定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主负最终交纳责任。尚未售出、租出的空置物业的所有权人，应当分摊物业管理公共效劳费用，分摊比例不低于收费标准的百分之五十，具体比例可由当事人双方
14、商定，但不得因此而增加其他业主的负担。第三十七条物业管理效劳收费价格应当遵循合理、公开、与物业管理效劳内容和质量相适应的原那么。物业管理效劳收费工程和标准，由双方当事人协商约定。也可以实行政府指导价。具体的收费工程和数额由业主委员会或者业主与物业管理企业在物业管理效劳合同中约定。第三十八条但凡实行物业管理的区域，供水、供电、燃气、供暖、通讯等单位向业主收取费用，应当收费到每一业主。物业管理企业受上述有关单位委托，代收水、电、气、暖、通讯、有线电视等费用的，应当签订合同，合同中应当订立代办效劳费条款。不得向业主或者使用人另收代办效劳费。第三十九条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立
15、维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存；业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。第四十条开发建设单位委托物业管理企业承当物业保修期内的保修义务的，应当按约定将保修费用交由物业管理企业按规定使用，并接受业主委员会的监督。第四十一条物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设本钱，产权属全体业主共有。业主提供物业管理用房应当在合同中明确约定。第七章法律责任第四十二条损害物业管理区域内的公用设施、设备、花草树木等，应当恢复原状；不按时恢复原状的，由物业管理企业恢复，费用由责任人承当；不能恢复原状的，赔偿损失。第四十三条业主、使用人、物业管理企业及建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商解决或者向房地产管理部门申请调解，也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。第四十四条未取得物业管理企业资质证书、未办理资质验证手续或者
