1、房屋拆迁中对违章建筑的处理方法 根据宪法规定：“国家、全民、集体所有的财产受法律保护，国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。房屋作为所有人财产，是所有人经济利益的一局部，拆迁人撤除房屋，使被撤除房屋的所有人遭受经济损失，理应对被撤除房屋及其附属物进行补偿。所以，中华人民共和国拆迁管理条例第22条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。撤除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;撤除未超过批准期限的临时建筑，应予补偿。 中华人民共和国城市规划法第四十条还规定。“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市
2、规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期撤除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处分款。所以，由此规定可知，违章建筑属于必须撤除的建筑或者必须经改正方可使用的建筑。因此，在拆迁过程中，拆迁人对必须撤除的违章建筑，不予补偿;对经规划部门处分，允许保存的，待补办手续后按合法建筑给予补偿。 违章建筑处理的法律依据 （一）实体性法律规定 处理违章建筑问题的直接法律依据是中华人民共和国城市规划法第40条的规定：“在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规
3、定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设、限期撤除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处分款。 我们可以从上述规定得出以下5点结论，作为处理此类纠纷的依据： 1、县级以上地方人民政府的城市规划部门，是处理违章建筑的行政主管部门，拥有对违章建筑进行行政认定的权力; 2、区分不同情况，对违章建筑的处理方式包括：停止建设、限期撤除、予以没收和补办手续、并处分款; 3、在具体适用时，应当根据不同情况，分别采取不同的方式：如果该建设工程处在正在建设过程之中，那么应
4、当根据城市规划法第40条的规定，由城市规划部门责令其停止建设。如果该建设工程已经完工，且严重影响城市规划，那么应当根据城市规划法第40条的规定，由城市规划部门作出：限期撤除，或者予以没收的处理。如果该建设工程已经完工，虽然“影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门作出：补办手续，并处分款的处理; 4、在上述法定的处理方式中，我们可以作以下理解：限期撤除，留给了违章建筑业主一定的处理能够转移物料的时间;补办手续，那么是对违章建筑的事后确认，使之合法化; 5、在违章建筑索赔纠纷中，对违章建筑的业主来说，既有不应当受到法律保护的权益，主要表现为由于擅自建设的违法行
5、为而给行为人带来的利益;又有应当受到法律保护的权益，依法享有的申请补办手续、在限期内进行撤除的合法权益。对这两种性质不同的权益，应当区别对待，分别作出适当处理。 此外，XX市城市规划条例第73条规定。因违法建设而严重影响城市规划或影响城市规划又不能采取改正措施的，应责令其停止建设，限期撤除违法建筑物、构筑物，造成公用设施和市政设施损坏的，当事人应负修复及赔偿责任。因违法建设影响城市规划尚可采取改正措施的，应责令其停止建设、限期改正，补办手续，并处单项工程违法局部土建总造价百分之四十至百分之六十的罚款，并处没收违法所得。违法建设不影响城市规划的，应责令其停止建设，限期补办手续，并处单项工程土建总
6、造价百分之四十 1至百分之六十的罚款，并处没收违法所得。第七十四条规定：对违法临时建筑，应按以下规定处理： （一）影响城市规划的，限期撤除; （二）擅自改变原申请用途的，限期改正，逾期不改正的，限期撤除; （三）不影响城市规划的，责令补办手续，限期使用，并处分款。如属商业用途处建筑面积每平方米三千元以上五千元以下的罚款;如属非商业用途，处建筑面积每平方米一千元以上二千元以下的罚款。 （二）程序性法律规定 城市规划行政主管部门对违章建筑的认定及处理决定，作为具体行政行为，一方面，除了实体认定上要遵循法律的规定，行为的作出也应当符合法定的程序，履行相应的告知义务;另一方面，该行为应当具有可诉性，即
7、在行政机关做出认定或决定之后的法定期限内，行政相对人可以对其认定和决定申请行政复议或提起行政诉讼，虽然原那么上复议和诉讼并不停止该认定和处理决定的执行，但作为行政相对人的权利救济途径，是其程序性权利，应当得到尊重和保护。行政机关的具体行政行为因为程序违法应予撤销或局部撤销，至少应被确认违法。 拆迁中对违章建筑具体处置步骤详解 在拆迁中，行政机关应当查明事实，分门别类依法予以处理，其步骤如下： （一）查明事实阶段 即查清违章建筑形成的时间、原因、结构、面积、用途，是否存在民事纠纷，是否存在同时违反两个以上的行政法律标准的情形，是否已经行政执法机关查处等。对已经查处的按查处的结论办理，对未经查处的
8、，进入下阶段。 （二）处理和处分阶段1.处理和处分的程序第一步按时间分类分流。 原城乡建设环境保护部于1988年公布的关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原那么意见从违章建筑形成时间、所处地域、产生的影响三个方面提出了“三从宽三从严的方针，对现在处置违章建筑仍有参考意义。故此就应当以相关法律法规的公布施行为依据，根据本地城市规划的具体时间合情合理地确定违章建筑的时间界限。具体可采取两段式或三段式。两段式即划定一个时间点，在此时间点之前形成的违章建筑（注：以下涉及到违章建筑的时间问题的，一般是指违章建筑的形成时间）可补办手续作合法建筑处置，在时间点后的作违章建筑处理。三段式是划定两个时间点，
9、在第一个时间点前的一律补办手续，不予处分，作合法建筑处置：在第一个时间点之后，第二个时间点之前的，从宽处理，能不撤除或没收，一律不处以撤除或没收;可以不予行政处分的，一律不予行政处分：在第三个时间点之后的要从严处理。笔者建议采取三段式，理由是城市规划是一个复杂的过程，应当有一个过渡期。 对可以直接补办手续的，直接进入补办手续阶段;对需进一步处理的那么进入下一步。第二步，按是否存在违章建筑的行为同时违反了两个以上的行政法律标准的情形为标准分类分流。 假设不存在这一情形，那么一般是只违反建设规划的，那么交由建设规划行政主管部门处理;假设存在这一情形的，那么由一个行政主管部门牵头处理。 第三步，作出
10、处理或处分决定。然后根据处理或处分决定分别处置，对补办手续的，进入补办手续阶段;对处以没收或限期撤除的，进入执行阶段。 2.处理或处分时应当掌握的几个原那么 一是从旧兼从轻的原那么。适用这一原那么有两种情况。第一种是法律、法规、规章进行了修改;第二种是在违章建筑形成后，规划进行了调整，使原有的违章建筑对规划的影响发生了变化的。在第二种情况下计算追诉时效时，同样适用从旧兼从轻的原那么。 二是优先从重处分的原那么。适用这一原那么的前提是违章建筑的行为同时违反了两个以上的法律标准，可以由两个以上的行政执法部门查处的情况。对于有两个以上的行政执法部门对行政处分管辖权发生争议的，可由牵头部门协调一个部门
11、管辖;协调不成的， 2由相关行政执法部门报请共同的上一级行政机关确定，假设其共同的上一级行政机关为当地政府的，牵头处理部门可直接报请当地政府确定。 三是正确适用没收和撤除的原那么。对不违反法律和行政法规，而只违反地方法规及规章的违章建筑，一律不得处以没收或限期撤除。 四是正确认定违章建筑面积的原那么。适用这一原那么的前提是当事人擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。在此情况下，大多为批少建多，行政机关在此情况下，应作出合理的认定。 （三）补办手续阶段 对依法应当直接补办手续或经过处分后要求补办手续的，由违章建筑的当事人到相关行政部门补办手续。需要特别说明的是：无论当事人是否补办了手续，其
12、对建筑物的相应权利已得到有权行政机关的认可，故当事人享有相应的物权，从而成为拆迁法律关系的当事人，其享有被拆迁人的权利，并承担相应的义务。当事人在补办手续后进入签定安置补偿协议阶段;当事人不补办手续的，可经拆迁人申请，进入行政裁决阶段。 在此阶段，相关行政部门应将当事人补办手续的情况及时通报给税务部门，由税务部门根据当事人建筑物的实际用途、时间等决定是否追缴营业税、所得税。 （四）签定安置补偿协议阶段 在此阶段，由拆迁双方自行确定安置补偿方案。对协商不成的，经一方当事人申请可进入行政裁决阶段;对达成协议后，被拆迁人拒不履行的，经拆迁人申请，可进入强制拆迁阶段，由人民法院依法强制执行。 （五）行
13、政裁决阶段 对拆迁当事人经协商未能达协议，经一方当事人的申请行政裁决的，行政机关应予受理。行政机关在受理后，应及时将申请人的申请书及证据发送给对方当事人，并告知其权利与义务。行政机关在查明事实的根底上，在法定期限内就安置补偿作出行政裁决决定，并明确当事人搬迁的期限。 （六）强制执行阶段 对于被拆迁人（即违章建筑的当事人）不履行安置补偿协议或安置补偿裁决的，经申请，可由人民法院依民事司法强制执行程序或行政司法强制执行程序强制执行，亦可由人民政府责成相关行政部门组织行政强制拆迁，强制被拆迁人搬迁，并撤除其建筑物等。 违章建筑能获得相应的拆迁补偿款 一些地方法规和规章也对违章建筑作了相应的规定，故法
14、律意义上的违章建筑可作两种理解：一是狭义上的违章建筑，即为违反法律、行政法规的规定，所建造的建筑物。二是广义上的违章建筑，是指违反法律、法规和规章的规定，所建造的建筑物，这也就是我们通常所说的违法建筑的概念。 在这里要说明的是。违章建筑是一个专有名词，有着特定的内涵，它不是违章与建筑两词的简单组合，不能完全根据违章的涵义来推断违章建筑的涵义。其关键在于对违法建设行为，是应予以法律制裁的;而违反规章制度建设的行为除造成某种特定的后果外，是不应当受到法律制裁的。到目前为止，没有一部法律、法规、规章将违章建筑规定为违反规章制度建造的建筑物。 依据城市规划法的规定，违章建筑是指在城市规划内未取得建设工
15、程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设影响城市规划的建筑。认定违章建筑的前提是：（1）有权认定的机关，只能是市政规划管理部门;（2）要有法律法法规的依据。在国家规划法出台前，企业已经建成的厂房是否认定为违章建筑，根据法律不溯及既往的原那么，不应使用规划法，而应当使用国务院于1984年1月5日公布的城市规划条例，并按照法定程序来认定。 2022年的拆迁条例中“撤除违章建筑不予补偿的涵义是：在城市房屋拆迁过程中，撤除依法应当撤除的违反法律和行政法规而建设的建筑物和构筑物的，不予补偿。由此，我们可以看出：在城市房屋拆迁中对违章建筑进行处置时，并非全部撤除不予补 3偿，而是应当根据具体情况分门别类依法予以处理。对依法应当撤除的，予以撤除并不予补偿;对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，那么应查明事实，妥善处理，应予补偿的那么予以补偿。 第10页 共10页
