1、交通银行中山分行与XX县区高科技开发区城市信用社等存单纠纷案 法律侠客在线lawbingo 中国建设银行股份XX县区分行等诉林东川等商品房预售合同纠纷案 XX省XX县区中级人民法院 民事判决书 （2023）中中法民一终字第161号 上诉人（原审第三人）。中国建设银行股份XX县区分行。 法定代表人。张真理，行长。 委托代理人。郑祝远、丁金石，均系该公司职员。 被上诉人（原审原告）。林东川。 委托代理人。李建蓉，广东格林律师事务所律师。 委托代理人。彭书清，广东格林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）。XX县区吉雅房地产开发。 法定代表人。张其。 委托代理人。张嘉慧。系XX县区吉雅房地产开发法定
2、代表人张其的女儿。 原审第三人。祁美江。 上诉人中国建设银行股份XX县区分行（以下简称建行XX县区分行）因与被上诉人林东川、XX县区吉雅房地产开发（以下简称吉雅公司）、原审第三人祁美江商品房预售合同纠纷一案，不服XX省XX县区第一人民法院（202223）中一法三民一初字第327号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明。2023年12月30日，林东川与吉雅公司签订了XX省商品房买卖合同约定，林东川向吉雅公司购置位于XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层63号商铺，建筑面积共18.6平方米，商铺单价为每平方米11331.6元，按套内建筑面积（
3、15.5平方米）计算，商铺款合计175640元，买受人在签署XX省商品房买卖合同时已付清，交楼期限为202223年1月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同于202223年1月4日由XX县区菊城公证处办理了公证。202223年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。202223年1月5日，林东川与吉雅公司签订三乡中心
4、区综合市场认购书约定，林东川认购吉雅公司开发的位于XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼63号商铺，认购楼价175640元；同日，林东川又与吉雅公司签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租赁期限从202223年1月1日至202223年12月30日止。林东川称吉雅公司向其交纳租金至202223年1月26日。林东川认为，林东川已依约向吉雅公司付清了购房款，但一直未为林东川办理房地产权属登记证书。诉讼中，就签订认购书及合同的先后时间问题，林东川述称应吉雅公司要求，先签订购房合同并缴付楼款，后到公证机关
5、办理公证手续时再补签认购书及返租合同，故出现购房合同签订时间早于认购书时间。 202223年3月15日，林东川向原审法院提起诉讼称。林东川于202223年1月5日向吉雅公司认购了位于XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼63号商铺，并签订了认购书。2023年12月30日双方签订了商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同自法律侠客在线lawbingo 签订之日起生效。合同签订后，双方到XX县区公证处办理了合同公证手续。根
6、据合同约定，林东川已足额支付了购商铺款，且吉雅公司已将商铺交付给了林东川使用。但吉雅公司并没有为林东川办理相关产权证明书，其行为已构成违约。为维护林东川的合法权益，据此向法院起诉，请求判令： 1、吉雅公司为林东川所购位于XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层63号商铺办理备案登记手续及权属证书； 2、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元； 3、吉雅公司承担本案诉讼费用。原审诉讼中，林东川变更诉讼请求为判令： 1、备案登记人祁美江与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效； 2、备案登记人祁美江与建行XX县区分行签订的个人住房借款合同无效； 3、吉雅公司继续履行与林东川签订的商品房买卖合同，并
7、协助林东川办理XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层63号商铺的权属证书； 4、吉雅公司向林东川支付违约金1756.4元； 5、吉雅公司承担本案诉讼费用。 原审法院另查明。XX县区商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层616263号商铺买方姓名为祁美江，建筑面积为144.15平方米，购房总价为1946025元，签约日期为2023年4月3日，备案登记日期为2023年5月17日。 原审法院又查明。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于202223年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事
8、拘留，同年4月25日被逮捕。XX县区人民检察院以中检刑诉（202223）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于202223年7月30日向XX县区中级人民法院提起公诉。XX县区中级人民法院于202223年4月29日作出（202223）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。XX省高级人民法院于202223年7月20日做出（202223）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。XX县区中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2023年6月9日做出（202223）中中法刑二初字第25号刑事判决。
9、被告人张其不服，提出上诉。XX省高级人民法院经审理后，于2023年7月28日作出（2023）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（202223）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案的XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层61号62号63号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。 原审法院再查明。XX县区中级人民法院（202223）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案林东川；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的XX县区三乡镇中心区综合市场2
10、023号楼1层63号商铺，借款人为祁美江，贷款银行为建行XX县区分行。2023年6月17日，建行XX县区分行与祁美江、吉雅公司签订个人住房借款合同，约定由祁美江向建行XX县区分行贷款1167000元用于购置涉讼商铺。XX县区公安局于202223年5月8日以山安经协押字（202223）02023号文书对涉讼商铺进行了查封。 原审法院又再查明。XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼已经于202223年5月23日由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位竣工验收合格。 诉讼过程中，原审法院就中心区综合市场2023号楼商铺的返租情况询问张其，张其称买受人将商铺返租给吉雅公司后，商铺没有出租给
11、其他人使用，根本上都是吉雅公司垫付租金给买受人。 本案审理过程中，原审法院于2023年11月5日派员到涉案的XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层63号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现没有人使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户原审法院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之法律侠客在线lawbingo 日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向原审法院提出书面申请。 原审法院审理认为：本案为商品房预售合同纠纷。林东川与吉雅公司于2023年12月30日签订的XX省商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的
12、生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。双方签订的上述商品房买卖合同约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由吉雅公司提供的资料报产权登记机关备案；如因吉雅公司的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。202223年1月5日，林东川向吉雅公司一次性支付购楼款175640元，吉雅公司向林东川出具了不动产销售发票。根据上述合同的约定，吉雅公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却已另将涉案商铺登记备案在祁美江名下，又以祁美江的名义与建行XX县区分行签订
13、抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在建行XX县区分行名下，吉雅公司的行为已构成违约。根据已生效的XX县区中级人民法院（202223）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，祁美江与吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。根据中华人民共和国合同法第五十二条“有以下情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定之规定，祁美江与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止
14、性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，祁美江与建行XX县区分行及吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效。在林东川与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故林东川要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于XX县区三乡镇中心区综合市场2023号楼1层63号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，原审法院应予支持。至于林东川主张吉雅公司支付违约金的问题。林东川与吉雅公司于2023年12月30日签订XX省商品房买卖合同后，于202223年1月5日，双方又签订了商铺租赁合同，约定林东川将所购上述商铺返租给吉雅公司使用
15、。实际上，吉雅公司并没有将涉案商铺出租给其他人使用，租金根本上都是由吉雅公司垫付给林东川，此为变相售后包租方式。诉讼期间，原审法院派员到涉案商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，涉案商铺没有人使用。商品房销售管理方法第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房，林东川与吉雅公司的售后返租行为违反了上述规定，且林东川虽然主张涉案商铺已经交付，但却一直未能提供涉案商铺的交接手续，故不能视为涉案商铺已交付给林东川。鉴于林东川与吉雅公司对涉案商铺至今尚未交付使用均存有过错，根据双方商品房买卖合同的约定，吉雅公司无需向林东川支付违约金。经查，涉案商铺所处的三乡镇中心区综合市场2023号楼已经建设单位组织监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位等相关单位竣工验收合格。鉴于双方于商品房买卖合同中约定的交付期限早已届满，且林东川亦已支付完全部购房款，故吉雅公司应于原审判决生效之日起三十日内将涉案商铺交付给林东川使用及协助林东川办理涉案商铺的相关权属转移登记手续。祁美江经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照中华人民共和国合同法第五十二条第 （五）项、第六十条第二款、第一百零七条，中华人民
