1、某市区域调研报告,一.区域概况,1.区域总体状况,某，福建省会。因九百多年前某就遍植榕树，“绿荫”满城，暑不张盖”，故又有“榕城”的美称。某是历史文化名城,某素有“八闽首府”之美称。某为全国三大温泉区之一，是世界上久负盛誉的温泉名城。某市是全国工艺美术的重点产区。某是著名的商贸城市。早在东汉时期就与海外有贸易往来。,（1）位置及范围,地理概况：某地处中国东南沿海、福建省东部的闽江口，东经1180812031，北25152629之间。与台湾省隔海相望。是中国最早实行对外开放的沿海城市之一，也是中国历史文化名城之一，建城至今已有2200多年，从汉代至今都是中国东南沿海贸易良港,素有“福海宝地”之誉
2、。,某,（1）位置及范围,某市行政区域划分图,某市辖鼓楼区、台江区、仓山区、马尾区、晋安区、福清市、长乐市、五区二市和闽侯、闽清、永泰、平潭、连江、罗源六县，总面积约1.2万平方公里，其中市区总面积1043平方公里；总人口660多万，其中城区人口243万。,（1）位置及范围,（1）位置及范围,（1）位置及范围,自然条件气候及地形条件：,某依山傍海，气候宜人，绿树长青，属暖湿的亚热带季风气候。全年冬短夏长，温暖湿润，无霜期达326天，年平均日照数为17001980小时；年平均降水量为9002100毫米；年平均气温为1620，最冷月12月，平均气温达610；最热月78月，平均气温为2429。近年来
3、常出现热岛效应，夏季中午气温高达36以上。某主导风向为东北风，夏季偏南风为主，79月是台风活动期。某地貌属典型的河口盆地，城区位于盆区中央。盆地四周被群山峻岭所环抱，其海拔多在6001000米之间，东有鼓山：西有旗山；南有五虎山；北有莲花峰。境内地势自西向东倾斜。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（1）地势西高东低，呈层状下降 境内西枕鹫峰戴云山脉(闽中大山带)，地势高峻，海拔多至800米以上。自西向东，地貌类型由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直至于海，作有规律的排布，地势呈层状下降。永泰县西南部的东湖尖，海拔1682米，是全区最高峰。沿海一带有的地方因断块隆起，也形成一些较
4、高的山峰，如鼓山绝顶峰(海拔919.1米)、旗山(755.2米)、五虎山尾虎顶(611米)等。闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切鹫峰戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐开阔，水流平缓，形成全区最大的某平原。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（2）以山地丘陵为主，平原面积较小全区地貌类型多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区土地总面积72.68%。其中山地占32.41%，丘陵占40.27%。山地主要分布在内陆各县，如永泰、闽清、闽侯3县山地的面积分别占各该县土地总面积的55.23%、46.82%和46.10%。丘陵分布广泛，各市县均在31.
5、74%57.52%之间，其中以连江和罗源两县较大，分别占各该县土地总面积的57.52%和54.30%。在丘陵分布中，内陆以高丘陵为主，沿海各市县除罗源外，均以低丘陵为主。台地和平原占全区土地总面积的25.75%，其中台地所占面积较大。台地大部分分布在沿海各市县，以福清、长乐、平潭3市县所占比重较大。平原主要分布在闽江下游地区，某平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也有较多的小片平原分布。在广袤的山区，镶嵌着为数众多的小盆地，这些小盆地自然条件较好，是山区的精华所在。某平原四周鼓山(东)、旗山(西)、五虎山(南)和莲花峰(北)所环围，地貌上也是一个盆地，它和漳州盆地是福建
6、省面积最大的两个盆地。,（2）自然条件,自然条件地形条件：,（3）海岸曲折，海域广阔，多港湾，多岛屿 境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长800.3公里。而两者直线距离仅118公里，海岸曲折率为168，略高于全省海岸曲折率(157)的平均水平。海域广阔，跨有闽东渔场的南部和闽中渔场的北部。海底地形平坦舒缓，自陆向外作和缓倾斜，坡降为1012，并有阶地、峡谷等海底地貌。水深不大，绝大部分为大陆架浅海。曲折的海岸构成众多的港湾。境内共有港湾18个，其中较大的自北向南有罗源湾、定海湾、马尾港、福清湾及与莆田市交界的兴化湾。某地区辖属岛屿有545个，面积520.03平方公里，岸线
7、长1061.03公里，分别占福建省海岛总数、总面积和岸线总长的35.25%、39.27%和37.74%。均为基岩岛，其岩性构造与附近大陆一致，属于大陆岛性质。,（2）自然条件,自然条件植被：,某分属南亚热带季雨林和中亚热带常绿阔叶林两种植被地带。受多种自然条件影响，植被类型复杂，植物种类繁多。由于近代遭受人为砍伐影响，原生植被多遭破坏，目前主要植被以次生植物为主，主要树种有马尾松、杉木、竹林、柳林、榕树、相思树-、樟木、木麻黄、灌木丛等，沿海地区有红树林、沙生草木等。人工植被以各种农作物为主。闽清雄江乡黄褚林是现今唯一保存良好的较完整的常绿阔叶林，已列为省级自然保护区。地带性土壤以红壤、赤红壤
8、、黄壤为主，耕地以水稻土为主。,（2）自然条件,人口现状及未来发展变化,人口现状：总面积1.2万平方公里，常住总人口666万人；其中，城区规划面积1043平方公里，市区总人口247万人。某总人口居全省第二位。增长速度稳步下降反映出我市人口类型已逐步由“高出生、低死亡、高增长”转变为“低出生、低死亡、低增长”的现代型（根据2005年人口抽样调查结果公布）人口数量变化：随着工业化的推进和经济的持续快速发展，城镇建设步伐不断加快，我市农村大批剩余劳动力从土地中解放出来，逐渐向非农产业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集，引导着我省城镇化水平不断提升。人口结构的变化：房地产开发以沿江为发展轴，在林浦洲
9、、马杭洲、南江滨、螺洲新区、金山新区、淮安新区等7大片开发建设高档滨江住宅区，增加更多消费能力强劲的人群。产业的升级，带来电子、物流、商贸、教育、科研等高素质的人口，改变原有的人口结构。,（3）人口状况,鼓楼区：位于某市城区西北部，是某市中心城区。辖区面积35.7平方公里，常住人口44.6万，辖9街1镇，161个居委会，15个行政村，该区是某市古城的发祥地，约公元前200年，秦设闽中郡，汉闽越王建都称为“冶城”。历代建有鼓楼，置铜壶滴漏报时，“鼓楼”因而得名。某的建城历史由此发端。2200多年的发展史，给鼓楼留下了深厚的文明积淀。辖区拥有三坊七巷、朱紫坊、闽王祠、文庙、西禅寺等90多个重点文物
10、保护单位，培育了林则徐、严复、林觉民、邓拓、高士其等一大批名人英杰，素有“海滨邹鲁”、“文儒之乡”的美称。,2.鼓楼区概况,2.鼓楼区概况,四大产业集群,鼓楼区产业分布：,鼓楼区产业分布：,某软件园,洪山科技园,2.鼓楼区概况,鼓楼区配套设施：,基本配套齐全,完善,发展成熟,生活便利,但由于是老城区,土地资源有限,部分配套出现更新滞后等情况,2.鼓楼区概况,鼓楼区交通组织：,1.政治、商业、文教中心，公交车多,人流大,交通压力较大。2.市政公交配套不足,非机动车流巨大,并且治理,监管力度不够.路况较差.高峰期,拥堵现象极为严重.3.相关配套滞后,“停车难”问题突出.,2.鼓楼区概况,鼓楼区土地
11、利用现状：成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积小,数量少:,2.鼓楼区概况,鼓楼区土地利用现状：成熟老城区,土地资源有限.土地出让面积少,数量少:,地块三:宗地2007拍01号 1、位置：鼓楼区，乌山西路福建省土畜产公司某羽绒厂部分地块。2、出让土地面积：4404.3平方米（合6.61亩）。3、用途：商业金融用地（C2、写字楼）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，办公用地五十年。4、规划建筑容积率：3.0以下（含3.0）。5、规划建筑密度:24%以下（含24%）。6、规划绿地率:30%以上（含30%）。7、建筑层数：15层以下（含15层）。,地块四:1.位置:鼓楼区,五一北路东侧 2.出让
12、土地面积：约20610平方米(合30.92亩)；3.用途：二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、社会停车场库用地(S3)。4、规划建筑容积率：3O以下(含3O)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下(含8)；5、规划建筑密度：20以下(含20)；6、规划绿地率：25以上(含25)；,2.鼓楼区概况,鼓楼区住宅发展：,1.西区开发尤为迅猛 中心西区地理位置优越，主要分布在传统中心城区鼓楼区，外延闽侯地域，东邻省政府行政中心区域，南临某大学高校区域，北邻某软件园高科技产业中心区域。城市交通、周边环境、市政配套相对比较成熟。2.中心西区交通拓展,规划科学、风光秀美、配套完善的环保型高
13、尚住宅区即将成型.中心西区的交通主干道梅峰路正在积极拓展之中，待建成后，二环路可经梅峰路直达洪甘路，洪山桥与西二环两者之间的距离。按鼓楼洪山新区概念性规划，某市鼓楼区初步确立的一纵、三横、四个地块组团、五大公园、六个卫星地块点缀其间的洪山新区开发设想，具体为：一纵：甘洪路江滨路；三横：软件大道、梅亭路梅峰路、乌山西路；四区：软件园区、江滨区、洪山新区、凤湖新区；而令人关注的五大公园分别为金牛山公园二期、拟延伸建设的洪山闽江公园、大腹山公园、马坑鸿梅公园、左海公园。按此设想，一旦完成，以洪山新区为重要区域的中心西区将建成规划科学、风光秀美、配套完善、生活便利的环保型高尚住宅区。,2.鼓楼区概况,
14、区域历史沿革及现状台江区：,台江，旧称南台，公元前202年，无诸被封为闽越王，在大庙山建一台，“登南城翘望，有台临江”，故名之，是一个有二千多年历史的文化名城。某市台江区在中国南方福建省的东部，地处福建省省会-某市中心,位于北纬26度05秒，东经119度18秒，濒临闽江下游北岸，离台湾省基隆市130海里。该区作为福建省传统的、著名的商品集散地，历来商贾云集，有某市区的黄金宝地、聚宝盆之盛名。,3.台江区概况,三大商贸圈,台江区作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业第一的水产批发市场。,同时还开辟了10条商贸专业街。,台江区产业分布：,3.台江区概况,台
15、江区配套设施：,3.台江区概况,台江区交通组织：,福建省水陆空交通的枢纽，交通运输十分便利台江区濒临闽江下游,东南距闽江口51公里.离台湾省基隆市130海里,江岸线长达7600米 水上交通以台江码头、鳌峰洲码头、苍霞码头为主，分布在闽江北岸，上游通闽北等内地山区，下游往马尾闽江口，可直达全国沿海各主要城市和东南亚各地；陆上铁路、公路四通八达，贯连全国各地，某长途汽车站设在该区五一路中段，市公交汽车站、点密布全区，电车站起点设在台江广场；区内设有中国民航、上海航空公司等十余处售票处。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：传统商业旺区,旧城改造较多,土地出让面积有限,且多用于商业用地,地块一:宗地
16、200710号 1.宗地位置:台江区，交通路南侧（原上海街道交通三社区95-97座用地）2.土地面积:2949(合4.42亩)3.土地用途:教育科研设计用地(兼容办公)4.规划指标:规划建筑容积率:5.2以下(含5.2)；规划建筑密度:25%以下(含25%)；规划绿地率：25%以下(含25%),地块二 福建融侨集团有限公司 宗地2006拍17号 1、位置：台江区，六一中路东侧。2、出让土地面积：约36983平方米（合55.47亩）。3、用途：二类居住用地（R2）。土地使用权出让年限：商业用地四十年，居住用地七十年。4、规划建筑容积率：2.5以下（含2.5），其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积3%以下（含3%）。5、规划建筑密度:22%以下（含22%）。6、规划绿地率:35%以上（含35%）。7、建筑高度：沿六一路及西北侧公共绿地住宅建筑高度不超过40米。,3.台江区概况,台江区土地利用现状：,地块A1、位置：群众路与广达路交叉口西南角 2、出让土地面积：约16338平方米（合24.51亩）。3、用途：商业金融用地（C2仅限于作为酒店、商务办公和商业用途）。4、规划指标：（1）规划
