1、公告编号：2015-001公告编号：2015-001第 1 页 共113页证券代码：831971证券简称：开元物业主办券商：中信证券证券代码：831971证券简称：开元物业主办券商：中信证券开 元 物 业NEEQ:831971浙江开元物业管理股份有限公司（ZheJiang New Century PropertyManagement Limited）年度报告2014浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 2 页 共113页公 司 年 度 大 事 记2014 年 1 月 14 日，在杭州三立开元名都大酒店召开的杭州市物业服务行业先进表彰会上，开元加州阳光小区获得“杭州市优秀住宅小区”称
2、号，这是 2013 年度萧山区唯一获此殊荣的住宅小区。2013 年 8 月，市优评审专家小组对加州阳光小区进行了考评，对开元物业愈久弥新的园区管理模式表示了肯定。2014 年 3 月 25 日，中国物业管理协会下发了关于聘任中国物业管理协会行业发展研究中心第二批研究员和加强行业发展研究的通知，开元物业总经理谢建军成功入选。开元物业总经理谢建军自 2001 年进入物业行业以来，一直注重学习与研究行业知识及课题，对探索行业发展孜孜以求，在中国物业管理及相关报刊杂志发表各类物业管理论文多篇，得到了业内人士的广泛认可。2014 年 8 月 8 日下午，由萧山日报社发起成立的萧山优势成长企业联盟启动仪式
3、在萧山举行，在萧山 100 多家企业中，浙江开元物业管理股份有限公司作为萧山区物业行业龙头企业，入选成为中国萧山优势成长企业联盟成员单位。2014 年 4 月 4 日，开元物业绍兴瑞丰银行物业管理服务项目荣获 2013 年度“全省物业管理示范大厦”称号。这是该项目继 2012年获“绍兴市物业管理优秀大厦”后，取得的又一荣誉。开元物业绍兴分公司自 2011 年 3月起正式接管瑞丰银行物业管理服务项目，始终坚持“酒店式物业管理”理念，注重“微笑服务”与“人性化服务”。据悉，在此批次公布的名单中，瑞丰银行是绍兴地区唯一获此殊荣的物业管理项目。2014 年 11 月 18 日，开元物业 APP“i 开
4、元”在开元名都小区与加州阳光小区上线试运行。“i 开元”是一款涵盖业主衣食住行等日常生活所需的便携式手机客户端，覆盖各小区的园内外服务。业主可以通过触点 APP 窗口，实现线上通知、物业报修、线上支付等功能。于此同时，客户端将逐步融入园区外的各大资源，让业主足不出户同时可享受专属管家、酒店预订、旅游约定、美食消费等周边服务体验，进一步满足业主不同层次的需求。2014 年 12 月 5 日，中国银行浙江省分行与公司在杭州开元名都大酒店隆重举行中银易商开元 i 生活借记卡首发仪式。开元i 生活借记卡主要面向公司提供服务的社区业主，该卡可以尊享中国银行和开元旅业集团的双重优质服务，是中行系统浙江省内
5、首张基于“中银易商”平台发行的联名借记卡。由开元物业提供服务的社区业主可以通过开元i 生活借记卡在中国银行“中银易商”平台办理网上缴费、报修、订购等多种服务。浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 3 页 共113页目 录第一节声明与提示.6第二节 公司概况.12第三节 会计数据和财务指标摘要.14第四节 管理层讨论与分析.16第五节 重要事项.31第六节 股本变动及股东情况.37第七节 融资及分配情况.39第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.40第九节 公司治理及内部控制.44第十节 财务报告.47浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 4 页 共113页释义释义
6、项目释义项目释义释义本公司、公司、开元物业、股份公司指浙江开元物业管理股份有限公司控股股东、开元房产、开元房地产集团指杭州开元房地产集团有限公司开元旅业、开元旅业集团指开元旅业集团有限公司三会指董事会、监事会、股东大会股东大会指浙江开元物业管理股份有限公司股东大会董事会指浙江开元物业管理股份有限公司董事会监事会指浙江开元物业管理股份有限公司监事会公司章程、章程指浙江开元物业管理股份有限公司章程公司法指中华人民共和国公司法证券法指中华人民共和国证券法劳动合同法指中华人民共和国劳动合同法报告期指2014 年 1 月 1 日至 2014 年 12 月 31 日瑞丰银行指浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有
7、限公司,系公司客户浩丰国际指Huge Harvest International Limited(浩丰国际有限公司)开元酒店集团指New Century Hotel Group Limited(开元酒店集团有限公司)德威地产指Tecway Real Estate Limited(德威地产有限公司)天健、会计师事务所、天健会计师事务所指天健会计师事务所（特殊普通合伙），系公司聘请的会计师事务所彩生活物业、彩生活指深圳市彩生活物业管理有限公司上海开元指上海开元企业经营管理有限公司杭州开元指杭州开元商业经营管理有限公司杭州加州阳光 LSE 城市广场指杭州开元商业经营管理有限公司管辖项目上海开元地中海
8、商业广场指上海开元企业经营管理有限公司管辖项目金猎公司指杭州金猎人力资源有限公司金键公司、金键指杭州金键智能科技有限公司开元颐养指杭州开元颐养投资管理有限公司养老院、天津养老院指天津市津南区开元东方养老院天津瑞湾指天津瑞湾开元酒店管理有限公司开元物业杭州分公司、杭州分公司指浙江开元物业管理股份有限公司杭州分公司开元物业本部指浙江开元物业管理股份有限公司母公司开元物业杭州滨江分公司、滨江分公司指浙江开元物业管理股份有限公司杭州滨江分公司开元物业台州分公司、台州分公司指浙江开元物业管理股份有限公司台州分公司开元物业上海松江分公司、松江分公司指浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司开元物业宿迁分
9、公司、宿迁分公司指浙江开元物业管理股份有限公司宿迁分公司浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 5 页 共113页开元物业海南分公司、海南分公司指浙江开元物业管理股份有限公司海南分公司开元物业徐州分公司、徐州分公司指浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司开元物业绍兴分公司、绍兴分公司指浙江开元物业管理股份有限公司绍兴分公司开元物业河南分公司、河南分公司指浙江开元物业管理股份有限公司河南分公司浙医二院指指浙江大学医学院附属第二医院三会议事规则指股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则股东大会议事规则指浙江开元物业管理股份有限公司股东大会议事规则董事会议事规则指浙江开元物业管理股
10、份有限公司董事会议事规则监事会议事规则指浙江开元物业管理股份有限公司监事会议事规则关联交易制度指浙江开元物业管理股份有限公司关联交易制度对外担保制度指浙江开元物业管理股份有限公司对外担保制度投资决策制度指浙江开元物业管理股份有限公司投资决策制度投资者关系管理制度指浙江开元物业管理股份有限公司投资者关系管理制度董事会秘书工作细则指浙江开元物业管理股份有限公司董事会秘书工作细则元、万元指人民币元、万元浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 6 页 共113页第一节声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者
11、重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证年度报告中财务报告的真实、完整。天健会计师事务所（特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。事项是或否是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整否是否存在未出席董事会审议年度报告的董事否是否存在豁免披露事项否【重要风险提示表】【重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项简要描述1、公司实际控制人不当控制的风险公司实际控制人为陈妙林，间接控制公司 8,00
12、0,000 股股份，比例为 80.00%，处于绝对控股地位。虽然公司已制定和规范了一整套公司制度来完善公司的内部控制和管理结构，但公司实际控制人仍有可能利用其控制地位，通过行使表决权对公司的经营、人事、财务等实施不当控制，可能影响公司的正常经营，为公司持续健康发展带来风险。2、公司报告期内未为员工足额缴纳社会保险而可能带来的补缴风险报告期内，公司及子公司缴纳社会保险的人数与员工人数存在差异，2014 年年末已签署劳动合同员工未缴纳社保人数为 1091 人，其中：退休返聘 451 人，参加农村保险（新农合、浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 7 页 共113页新农保）216 人，自
13、行购买城镇居民保险 74 人，个人不愿意购买保险 223 人，入职当月资料未全，下月参保 127 人。根据公司目前用工成本水平（社保缴纳平均为 639.98 元/人/月），如为不愿意购买社保的 223 人全部缴纳，经测算，将增加公司税后成本 1,284,439.86 元，占基于 2014 年度净利润年化后的 10.24%。3、重大关联交易风险公司实际控制人陈妙林控制及有重大影响的境内外企业数量众多。报告期内的 2013 年度和 2014 年度，公司为关联方提供物业经营管理服务金额分别为 32,893,663.32 元和40,471,249.72 元，占当年物业经营管理收入比例分别为22.21%
14、和 18.86%。2013 年度和 2014 年度公司向关联方购买商品及接受劳务金额分别为 562,326.28 元和 1,807,887.19元。为了规范并减少关联交易，公司在公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则及关联交易制度等相关制度中，明确规定了关联股东、关联董事对关联交易的回避制度，明确了关联交易公允决策的程序，采取必要的措施对其他股东的利益进行保护，制定了关联交易制度。如实际控制人、控股股东、公司董事、监事、高级管理人员不遵守规章制度，则会影响其他股东的权益。4、重大理财投资风险2014 年 10 月 8 日，开元物业召开 2014 年度第三次临时股东大会，审议通过公司与中信银
15、行股份有限公司杭州分行萧山支行签订中信银行理财产品总协议并购买 3,000 万元中信理财之信赢系列（对公）14178 期保本浮动收益型人民币理财产品。2014 年 10 月 9 日，开元物业与中信银行股份有限公司杭州分行萧山支行签订中信银行理财产品总协议，开元物业购买 3,000 万元中信理财之信赢系列（对公）14178期保本浮动收益型人民币理财产品，产品期限为 91 天，到期日为 2015年1 月9日。2015 年1月 16 日，开元物业购买4,000万元中信理财之信赢系列（对公）15004 期保本浮动收益型人浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 8 页 共113页民币理财产品，
16、产品期限为 91 天，到期日为 2015 年 4 月 16日。公司目前根据浙江开元物业管理股份有限公司投资决策制度的有关规定为富余的货币资金寻觅更为安全、风险更低的理财产品，但不排除重大理财的投资风险。5、子公司未取得相关业务资质的风险根据中华人民共和国劳动合同法、劳务派遣行政许可实施办法等规定，经营人力资源开发等业务，应当向劳动行政部门依法申请劳务派遣、人力资源服务等行政许可。报告期内，杭州金猎人力资源有限公司经营范围包括人力资源开发，但尚未取得劳务派遣、人力资源服务等行政许可。金猎公司设立后并未开展业务，公司已承诺在未取得劳务派遣、人力资源服务等相关行政许可证前，将不开展任何需要行政许可的
17、业务。报告期内，金猎公司未开展任何需要行政许可的业务。因此，不排除相关子公司未取得相关业务资质而开展相关业务的风险。6、同业竞争风险控股股东开元房产下属子公司杭州开元商业经营管理有限公司和上海开元企业经营管理有限公司，在经营范围和主营业务上包括物业服务业务，与公司存在同业经营情况，但其已与 334 家商户签署相关协议，未经对方许可，无法变更物业服务类业务履行主体，立即采取注销业务资质或改变经营范围等方式解决同业经营的问题存在一定法律障碍。尽管公司与上述两家公司在主营业务、主要客户及业务领域、主营业务收入构成、人员配置情况和物业服务资质方面与两公司存在较大差异，且实际控制人、控股股东已承诺在杭州
18、开元、上海开元与 334 家商户相关协议履行完毕后即通过将业务转移给开元物业或独立第三方，并变更经营范围，注销物业服务资质的办法解决同业经营的问题，并对杭州开元、上海开元现阶段的物业服务及相关配套服务业务范围进行了限制。截至 2014 年 12 月 31 日，原 334 家商户目前还有 277 家商户相关协议尚未履行完毕。已履行完协议的商铺一方面由浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 9 页 共113页杭州开元和上海开元收回自行经营，待上述商户相关协议均履行完毕后，公司将督促实际控制人、控股股东按照原承诺切实解决同业竞争问题。7、业务分包协作风险报告期内，公司将部分物业管理服务诸如
19、清洁、绿化等委托于第三方公司。2012 年度、2013 年度和 2014 年度，第三方公司业务外包成本占主营业务成本的比例分别为12.86%、14.02%和 11.43%，占比较高。尽管公司在选择业务外包第三方公司时注重对方公司的规模、声誉等因素，在合同中对服务质量等相关条款进行了严格的规定，并制定了相关质量标准和管理规范，且在业务实际执行中对第三方公司进行了严格的监管，但是如果第三方公司未能保持优秀员工团队的稳定，在服务中未能按照公司的管理标准进行服务，会对公司的服务质量、声誉甚至经营业绩产生不良影响。8、市场竞争风险根据中国物业管理协会发布的2013 年物业管理行业发展报告，截至 2012
20、 年底，我国物业管理面积达到 145.3 亿平方米，物业服务企业数量 71000 余家，具有一级资质的物业服务企业 1168 家，仅占所有物业服务企业比例 1.65%，竞争十分激烈。然而，粗放的管理方式使得物业服务行业的净利润率在 3%左右，回报率低于商业银行的贷款利率。面对这一困境，不少企业进行转型升级。近几年，越来越多的企业通过并购、战略合作等方式实现跨越发展。如彩生活物业通过并购逐步树立了在全国的领先地位。公司如果不能及时进行转型和升级，将可能在市场竞争中处于不利地位。9、业务地区集中度过高风险报告期内，公司物业管理服务区域主要集中在浙江区域，2012 年度、2013 年度和 2014
21、年度，浙江区域营业收入分别为 57,522,607.76 元、90,201,833.94 元和 132,758,401.80元，占相应期间营业收入的比例分别为 52.68%、56.94%和60.96%。公司近年来通过酒店式服务的管理理念在业内产生了一定的影响力，同时积极拓展全国市场，但是一旦出现浙浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 10 页 共113页江地区竞争加剧、业务规模饱和或该地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司盈利能力产生不利影响。10、公司人员管理风险物业管理行业属于劳动密集型行业，提供服务的人员年龄结构、学历背景等差异较大，因此物业管理行业人员管理难度较大
22、。公司已经制定了标准化的服务流程及服务标准，以保证提供服务的人员能够达到公司要求，提供较好的物业服务，但是如果公司不能在服务项目中严格把控工作人员的服务内容，可能会出现由于人员管理不当，导致公司部分服务内容达不到业主要求，造成公司与业主的纠纷。11、服务质量稳定性的风险公司系物业服务国家一级资质企业，多年来一直以酒店式物业管理的理念享誉业内，但随着时代和社会的发展，服务群体的观念、市场需求可能不断发生变化，如果公司对市场需求变化的敏感性和应变能力变弱，可能会在激烈的竞争中处于不利地位，公司服务质量能否保持稳定将对公司经营持续增长产生较大影响。物业服务业直接面向业主，服务具有极为重要的地位。公司
23、作为业内领先的物业服务提供商，在服务体系方面，通过制定严格的服务质量控制标准、建立完善的质量监督机制和反馈渠道，不断提升服务质量，提高业主满意度，取得了良好效果，但仍有可能发生业主与本公司之间的服务纠纷。如果本公司不能有效地保证服务质量、不能持续不断地提升服务质量、不能快速有效地解决纠纷，则会对公司的品牌和业务产生不利影响。12、劳务成本上涨风险公司主营业务成本主要以人工成本为主，随着公司业务规模不断扩大，员工数量增长的同时，员工平均工资亦有所上涨。2012 年度、2013 年度和 2014 年度，人工成本占主营业务成本的比例分别为 65.93%、68.27%和 76.38%。公司维持及提高盈
24、利水平的能力很大程度上取决于控制人工成本的能力，尽管公司采取积极措施诸如实施标准化、自动化的管理应对该风险，但是人工成本的增长可能对公司的盈利能力造浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 11 页 共113页成重大不利影响。13、现金收款的资金管理风险报告期内，公司物业管理收入主要来源于公司客户与住宅小业主客户，本报告期内销售商品、提供劳务收到的现金为 207,473,802.95 元，其中银行转账收入占销售商品、提供劳务收到的现金比约 79.53%，POS 刷卡收入占比约 2.76%，现金收入占比约 17.71%，涉及现金收款的客户主要系住宅物业的小业主客户，公司制定了严格的库存现
25、金管理制度以规范日常业务中的现金收付行为，在各住宅小区推广配备 POS 机的同时，积极开通 APP 和专属银行卡收费渠道，减少小业主的现金收款。14、应收账款余额较大的风险报告期内，公司应收账款总额较大，占流动资产和总资产 比 重 相 对 较 高。报 告 期 内，公 司 应 收 账 款 净 额 为30,943,976.91 元，占总资产比例为 24.30%；同时，随着公司业务量的增加，期末应收账款的规模也在加大。虽然公司应收账款 账龄绝大部分在一年以内，但公司应收账款总额占比相对较高，若发生坏账，将对公司经营产生不利影响。15、公司投资养老产业的风险公司全资子公司杭州开元颐养投资管理有限公司，
26、注册资本 500 万元，已投资设立天津市津南区开元东方养老院。为控制投资风险，在经营模式上，公司采取轻资产的物业租赁方式；在服务方式上，充分借鉴公司物业服务的经验；在服务对象上，以有自理能力的老人为主。但是，考虑公司此前未涉及养老产业，行业经验欠缺，存在投资失败而造成损失的风险。本期重大风险是否发生重大变化：否浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 12 页 共113页第二节 公司概况一、基本信息公司中文全称浙江开元物业管理股份有限公司英文名称及缩写ZheJiang New Century Property Management Limited证券简称开元物业证券代码831971法定
27、代表人陈灿荣注册地址浙江杭州萧山区市心中路 818 号办公地址浙江杭州萧山区市心中路 818 号主办券商中信证券股份有限公司主办券商办公地址深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座会计师事务所天健会计师事务所（特殊普通合伙）签字注册会计师姓名叶卫民、王建兰会计师事务所办公地址中国浙江杭州西溪路 128 号二、联系方式董事会秘书或信息披露负责人钱立言电话0571-82886320传真0571-82886320电子邮箱公司网址http:/ 818 号杭州开元名都大酒店 17楼 311202公司指定信息披露平台的网址http:/公司年度报告备置地董事会秘书办公室三、企业信息股票公开转让场
28、所全国中小企业股份转让系统挂牌时间2015-02-10行业（证监会规定的行业大类）K70 房地产业主要产品与服务项目为住宅、商业物业及其他机构，如银行、医院、政府等提供专业物业管理服务普通股股票转让方式协议转让普通股总股本（股）10,000,000控股股东杭州开元房地产集团有限公司实际控制人陈妙林四、注册情况项目号码报告期内是否变更浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 13 页 共113页企业法人营业执照注册号330181000057220否税务登记证号码330181730295306否组织机构代码73029530-6否浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 14 页 共
29、113页第三节 会计数据和财务指标摘要一、盈利能力本期本期上年同期上年同期增减比例增减比例营业收入（元）217,789,101.05158,403,366.3137.49%毛利率%36.12%35.93%0.19%归属于挂牌公司股东的净利润（元）12,547,951.4512,048,810.234.14%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润（元）9,673,260.1211,829,821.66-18.23%加权平均净资产收益率%42.89%49.75%-13.79%基本每股收益（元/每股）1.251.204.17%二、偿债能力本期期末本期期末上年期末上年期末增减比例增减比例资产总
30、计（元）127,329,432.1475,249,828.1569.21%负债总计（元）91,797,663.8252,266,011.2875.64%归属于挂牌公司股东的净资产（元）35,531,768.3222,983,816.8754.59%归属于挂牌公司股东的每股净资产（元）3.552.3054.35%资产负债率%72.09%69.46%2.64%流动比率1.241.38-0.14利息保障倍数-（三）营运情况本期本期上年同期上年同期增减比例增减比例经营活动产生的现金流量净额（元）32,874,616.3322,706,223.6044.78%应收账款周转率9.2711.92-2.65存
31、货周转率650.17650.060.11（四）成长情况本期本期上年同期上年同期增减比例增减比例总资产增长率%69.21%14.73%54.48%营业收入增长率%37.49%45.08%-7.59%净利润增长率%4.14%155.30%-151.16%（五）股本情况本期期末本期期末上年期末上年期末增减比例增减比例普通股总股本（股）10,000,00010,000,0000.00%计入权益的优先股数量（股）-计入负债的优先股数量（股）-带有转股条款的债券（股）-期权数量（股）-浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 15 页 共113页（六）非经常性损益项目项目金额（元）金额（元）非流动
32、性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-36,428.46越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免26,794.52计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）1,471,989.51计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费1,971,490.17企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益企业重组费用，如安置职工的支出、整合费
33、用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债产生的公允价值变动收益，以及处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入除上述各
34、项之外的其他营业外收入和支出45,007.12处置理财产品收益345,923.00非经常性损益合计非经常性损益合计3,824,775.86所得税影响数950,084.53非经常性损益净额非经常性损益净额2,874,691.33浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 16 页 共113页第四节 管理层讨论与分析一、经营分析（一）商业模式（一）商业模式根据证监会颁布的上市公司行业分类指引（2012 年修订），归类为“K70 房地产业”；根据国民经济行业分类（GB/T4754-2011），可细分为“房地产行业中的物业管理（K7020）。公司主要商业模式是依托自身多年丰富的各种业态物业管理经
35、验，以开元酒店式物业服务为理念，为住宅、商业物业及其他机构，如银行、政府、医院等提供专业的物业服务。（一）市场开发模式通过开元物业品牌的宣传及开元标杆项目不断涌现，开元物业在消费者、开发商、政府部门等具备一定的品牌影响力，由此也为开元物业市场化发展奠定了良好的基础。公司总部设有市场发展部，按照自身业务发展需要，制定拓展计划，包括但不限于拓展数量、区域、项目标准等，并积极发挥各区域总监及项目经理的作用，以现有项目为中心，辐射周边 4 小时交通圈。其市场开发主要方式首先是通过一系列市场调研、论证，对目标城市进行锁定，通过参加房展会向房地产开发公司推介；其次是通过与待售及在售项目直接联系，上门拜访自
36、荐、他人推荐、网上招投标等方式进行开发。（二）服务模式公司的服务主要体现为两个维度，纵向主要指公司的服务贯穿整个物业从开发、交付到使用整个流程；横向主要指公司的服务客户涵盖住宅小区、商业物业、企事业单位办公楼等多种物业类型。纵向：从项目的前期设计、施工到完工销售，再到物业交付业主及其后的日常生活与使用，贯穿于物业项目全过程。包含了方案定位、设计建议、图纸审视、设备选型、施工跟进、销售协助、品牌应用、承接查验、细化服务方案、物业团队组建、专业培训、交付使用、维保监管、装修管理、质量投诉、销售代理、业主大会成立等各个环节。横向：从住宅、商业、写字楼、行政办公楼、酒店式公寓、银行等正逐步覆盖到医院、
37、学校、工厂、机场等所有物业类型。（三）业务分包模式公司经过多年的市场开拓和业务经营，培育了良好的品牌，积累了丰富的业务经营与管理经验，培养了优秀的管理团队，近年对公司的主营业务进行一定的升级，并对传统业务中部分技术含量较低，附加值不高的业务进行外包，例如日常保洁、日常秩序维护和运送等服务，以确保公司的专业技术水平。未来公司将主要依靠品牌优势、管理优势和人才优势，承接优质的物业管理项目，提供更加优秀的服务。浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 17 页 共113页年度内变化统计：事项事项是或否是或否所处行业是否发生变化否主营业务是否发生变化否主要产品或服务是否发生变化否客户类型是否发
38、生变化否关键资源是否发生变化否销售渠道是否发生变化否收入来源是否发生变化否商业模式是否发生变化否（二）报告期内经营情况回顾（二）报告期内经营情况回顾报告期内实现新增签约项目 55 个，新增签约合同 71 个，其中：全委合同 30 个，案场专项服务合同 27 个，顾问服务合同 14 个。全委项目中，住宅类占比 66.7%，非住宅类占比 33.3%。新开拓地区 3 个（武汉、杭州主城区、杭州余杭区）。全年续签外接项目 13 个。全年在服务的项目总数为 183个。全年新增签约管理服务面积 559.59 万平米，签约单年度物业收费金额 18940.97 万元，分别增长49.33%和 92.39%（不含
39、续签项目）。单年度交付项目 26 个。累计管理和顾问服务面积达 1756 万平米，其中，储备未交付项目面积 886 万平米。实现向外新拓展顾问咨询项目 14 个、楼宇智能项目 11个，景观绿化养护项目 6 个。全面完成 2014 年部署的工作计划要求。1、主营业务分析（、主营业务分析（1）利润构成与现金流分析单位：元）利润构成与现金流分析单位：元项目项目本期本期上年同期上年同期金额金额变动比例变动比例占营业收入的比重占营业收入的比重金额金额变动比例变动比例占营业收入的比重占营业收入的比重营业收入217,789,101.0537.49%100.00%158,403,366.3145.08%100
40、.00%营业成本139,131,333.3737.09%63.88%101,487,975.9340.66%64.07%管理费用51,874,075.9056.50%23.82%33,147,409.12-87.35%20.93%销售费用6,700.0086.24%0.00%3,597.504,828.08%0.00%财务费用-2,030,286.78857.39%-0.93%-212,065.56-44.71%-0.13%营业利润16,814,082.964.96%7.72%16,019,249.34182.75%10.11%资产减值损失1,296,859.932,622.72%0.60%4
41、7,631.0741.31%0.03%营业外收入1,979,816.48530.03%0.91%314,239.87-62.31%0.20%营业外支出613,650.79534.04%0.28%96,785.00-30.00%0.06%所得税费用5,632,297.2034.49%2.59%4,187,893.98156.89%2.64%净利润12,547,951.454.14%5.76%12,048,810.23155.30%7.61%经营活动产生的现金流量净额32,874,616.3344.78%-22,706,223.60454.51%-投资活动产生的现金流量净额-22,071,890.
42、931,195.40%-1,703,863.3621.89%-浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 18 页 共113页筹资活动产生的现金流量净额0.00-100.00%-10,888,942.02100%-项目变动及重大差异产生的原因：营业收入 21778.91 万元，比上年同期 15840.34 万元增加 5938.57 万元，增长率 37.49%，主要系当年新增核算项目 48 个所致。营业外收入 197.98 万元，比上年增加 166.56 万元，增长 530.03%，主要系开元物业本部与开元物业杭州分公司在 2014 年收到 2012 年、2013 年两年的萧山区物业服务业
43、发展补助资金 75.76 万元，开元物业本部、开元物业杭州分公司以及开元物业杭州滨江分公司收到大学生见习训练补贴款 4.66 万元；开元物业台州分公司 2014 年收到金銮湾合同违约金 5 万元，以及无法支付的成品维护费余额转营业外收入 2 万元；开元物业上海松江分公司 2014 年收到园林绿化补贴收入 54.46 万元，以及已经撤场的新都小区部分业主押金、垃圾清运费等余额转营业外收入 5.37 万元；开元物业河南分公司 2014 年收到河南迪通置业有限公司金鼎丽都项目赠送的汽车处置收入 12 万元，收到今好传媒赞助费 2 万元，以及废品收入 2.5 万元。主营业务成本 13913.13 万元
44、，比上年增加 3764.33 万元，增长 37.09%，主要系人力成本的增长，薪金和劳务成本总额 10573.03 万元，比同期增长 3613.83 万元。管理费用 5187.41 万元，比上年增加 1872.67 万元，增长 56.50%，主要系人力成本的增长，包含工资总额、福利、社保公积金、工会教育经费、服装费等，比同期增长 1676.70 万元；新增新三板挂牌前期中介服务费 42 万元及其日常费用 7.40 万元。财务费用为利息净收入 203.03 万元，比上年利息收入增加 181.82 万元，增长 857.39%，主要系开元旅业集团内部结算中心之前存在资金占用的情况，为了上市规范，公司
45、终止资金占用，取得利息收入208.05 万元，以及进行 7 日通知存款等理财，比上年同期增加 200.32 万元；另手续费增加 18.50 万元所致。营业外支出 61.37 万元，比上年增加 51.69 万元，增长 534.04%，主要系开元物业宿迁分公司员工工伤事故造成赔款 39 万元所致。现金流量分析：2014 年，公司期初现金余额 2194.95 万元，期末现金余额 3275.22 万元，本期现金净流入 1080.27万元。现金流入、流出情况如下：本期现金总流入 26707.75 万元，主要包括：销售商品提供劳务收到现金 20747.38 万元；收到的税费返还 2.68 万元；收到其他与
46、经营活动有关的现金 4075.89 万元；取得投资收益收到现金 34.59 万元；处浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 19 页 共113页理固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 0.06 万元；收到其他与投资活动有关的现金1847.15 万元。本期现金总流出 25627.47 万元，主要包括：购买商品接受劳务支付现金 6284.17 万元；支付给职工以及为职工支付的现金 10784.26 万元；缴纳各项税费 1672.82 万元；支付其他与经营活动有关的现金2797.23 万元；购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 948.99 万元；支付其他与投资活动有关
47、的现金 3140 万元。（2）收入构成分析单位：万元（2）收入构成分析单位：万元类别/项目类别/项目本期收入金额本期收入金额占营业收入比例%占营业收入比例%上期收入金额上期收入金额占营业收入比例%占营业收入比例%物业经营管理收入204,659,545.4893.97%148,108,675.8193.50%餐饮收入10,513,351.104.83%9,552,825.506.03%房产中介服务收入668,875.000.31%651,865.000.41%租金收入159,320.000.07%90,000.000.06%其他1,788,009.470.82%小计217,789,101.051
48、00.00%158,403,366.31100.00%收入构成变动的原因2014 年度增加其他收入 178.8 万元，其中：楼宇智能化 121.4 万元，园林绿化 26.2 万元，社区商务 17.03 万元，安保护卫 6.2 万元，养老服务 7.97 万元。（3）营运分析（3）营运分析主要销售客户的基本情况：公司主要客户为各种类型的物业业主，包括房地产开发企业、小区业主、银行、政府、医院等。2014 年度前五大客户如下表：客户名称客户名称营业收入(万元)营业收入(万元)占公司营业收入的比例占公司营业收入的比例开元旅业集团有限公司4,047.1218.58%浙江大学医学院附属第二医院2,015.
49、169.25%海口市直属机关事务管理局1,237.965.68%浙江绍兴瑞丰农村商业银行股份有限公司514.492.36%绍兴银泰百货有限公司452.652.08%小计8,267.3937.96%主要供应商的基本情况：报告期内公司主要供应商为劳务派遣公司、家政服务公司等，公司 2014 年度前五大供应商如下表：供应商名称供应商名称采购金额(万元)采购金额(万元)占公司营业成本的比例占公司营业成本的比例浙江开元物业管理股份有限公司2014 年度报告第 20 页 共113页开封市金猎人力资源有限公司2,436.9117.52%杭州奥航家政服务有限公司617.524.44%海南嘉桂实业有限公司304
50、.322.19%海口美乐新留易有限公司149.731.08%海南爱富农业有限公司138.791.00%小计3,647.2726.21%重要合同的基本情况：序号序号项目名称项目名称合同签订方合同签订方签订时间签订时间合同履行情况合同履行情况合同金额（万元）合同金额（万元）1艺泰一品花园上海益流置业发展有限公司2014 年 2 月 12 日正在履行1,019.092潮闻天下城杭州百合房地产开发有限公司2014 年 3 月 18 日正在履行1,251.973海宁开元名都海宁开元名都置业有限公司2014 年 5 月 7 日正在履行1,341.174浙医二院浙江大学医学院附属第二医院2014 年 6 月
