1、成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 1 证券代码：证券代码：834209 证券简称：正合股份证券简称：正合股份 主办券商：恒泰长财证券主办券商：恒泰长财证券 2021 正合股份 NEEQ：834209 成都正合地产顾问股份有限公司（Chengdu Zhenghe Real Estate Consultants Corp.,Ltd.）年度报告 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 2 公司年度大事记公司年度大事记 （或（或）致投资者致投资者的信的信 图 片（如有）事 件 描述 注：本页内容原则上应当在一页之内完
2、成。图 片（如有）事 件 描述 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 3 目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .4 4 第二节第二节 公司概况公司概况 .7 7 第三节第三节 会计数据和财务指标会计数据和财务指标 .9 9 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 .1111 第五节第五节 重大事件重大事件 .2121 第六节第六节 股份变动、融资和利润分配股份变动、融资和利润分配 .2626 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员及核心员工情况董事、监事、高级管理人员及核心员工情况 .3030 第八节第八节 行业信息行
3、业信息 .3333 第九节第九节 公司治理、内部控制和投资者保护公司治理、内部控制和投资者保护 .3434 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告 .3838 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录 .7373 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 4 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 【声明】公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人简小千、主管会计工作负责人付晓非及会计机构负责人（会计主管人
4、员）罗庆保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)对公司出具了标准无保留意见的审计报告。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是或否是或否 是否存在控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员对年度报告内容存在异议或无法保证其真实、准确、完整 是 否 是否存在半数以上董事无法完全保证年度报告的真实性、准确性和完整性 是 否 董事会是否审议通过年度报告 是 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 是 否 是否存在未按要求披露的事项 是
5、 否 【重大风险提示表】【重大风险提示表】重大风险事项名称重大风险事项名称 重大风险事项简要描述重大风险事项简要描述 1、宏观政策风险 1.1 报告期内，受新冠肺炎疫情反复和复杂多变的国际环境等因素影响，我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。1.2 全球为应对疫情加大投放流动性，导致主要经济体不同程度地面临通胀压力。1.3 我国人口增幅显著收缩、城市化进入新阶段，全国商品房新房市场规模高位见顶，新型城镇化建设促进生产要素市场化流动，核心城市进一步汇聚人口、资源、产业等发展动能，不同能级城市分化明显。1.4 在“房住不炒”的总基调下，房地产调控仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，房
6、地产金融宏观审慎管理常态化、体系化。2021 年 1月 1 日起，“三道红线”房企融资新规、房地产贷款集中度管理制度正式实施。应对措施：应对措施：房地产作为资金密集型行业，公司应强化备用金筹备、现金流管理，有力保障常规和创新领域业务开展。“因城施策”城市市场差异性凸显，对处于市场收缩阶段的城市，应关注经营规模与市场容量的匹配，从运营能力中挖掘盈利点。公司将继续加强政策跟踪与分析研究，提高区域市场研判能力，依据政策导向谨慎调整业务模式结构、优化业务发展方向，做好政策风险的应对工作。成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 5 2、行业经营风险 2.1 新房市
7、场不同能级城市分化明显，中心城市竞争加剧，对公司未来新房业务布局调整带来难度。2.2 房地产金融监管更趋严格、重点城市执行集中供地等举措延续，房企仍面临较大资金压力，房地产行业加速风险出清，导致公司可能出现部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。2.3 房地产行业调整业务发展方式，部分主体为控制成本或收缩必要性不高的外包服务，或有业务流失的可能。应对措施：应对措施：公司现有新房业务需持续强化营销能力，提升人效，保持竞争优势；强化公司顾问、策划、存量运营等团队的专业能力，创新服务模式，构建核心竞争力，保障短期现金流同时，架构长期发展安全垫。公司也将紧跟国家及行业政策，动态调整经营计划；加强市场
8、研判，把握项目所在地区市场动态；严格控制成本费用，提升管理水平，降低经营风险。3、投入新业务的风险 公司投入的数字化新营销业务、试水城市更新、存量资产运营等业务具有新业务投入的风险，会对公司利润和现金流形成一定压力。应对措施：应对措施：（1）前期工作：公司对行业、客户等多维度需求进行调研，确定业务方向的发展路径；（2）专业角度：引进成熟专业人才，快速提升技术及运营水平；（3）组织发展：随业务发展，组织架构升级，最大程度发挥人员效益；（4）内部管理：加强内部运营管理，对预算与成本管理方面的有效把控。公司拟采用以上措施，降低或释放新业务投入的风险。4、人力资源风险 公司为轻资产、人力及智力密集型企
9、业，人力资源管理水平直接影响运营成本和经济效益。应对措施：应对措施：公司已形成人员及岗位结构和匹配效率常态化分析机制，做好技能评定和人岗匹配工作。完善员工晋升通道，结合绩效管理和职业测评情况，筹办各项培训计划，帮助员工进步。传承和创新企业文化，保持文化活动连续性，在制度、日常工作方式、流程中彰显企业精神。进一步加强仪式文化的塑造，通过仪式增强员工的荣誉感和成就感，为企业文化积淀筑牢基石，切实体现人文关怀，彰显企业良好形象和口碑，不断增强企业凝聚力和向心力。5、应收账款余额较大的风险 受国家宏观政策调控，房地产金融监管更趋严格，部分开发商融资或偿债能力下降，应收账款回款时间有所增长,或有可能出现
10、部分应收账款不能按期收回或无法收回的情况。应对措施：应对措施：通过技术手段持续细化结算与回款全过程管理。同时，基于目前房地产行业资金趋紧的宏观经营环境，公司在拓展业务端将做调整优化客群结构，在应收账款管理端风险管理前置，提升对客户资金情况的预判能力，强化和细化应收催收工作。本期重大风险是否发生重大变化：本期重大风险未发生重大变化 是否存在被调出创新层的风险是否存在被调出创新层的风险 是 否 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 6 释义释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、本公司、正合股份、股份公司 指 成都正合地产顾问股份有限公司 报告期 指 20
11、21 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日 上年同期 指 2020 年 1 月 1 日至 2020 年 12 月 31 日 上年期末 指 2020 年 12 月 31 日 本期期初 指 2021 年 1 月 1 日 本期期末 指 2021 年 12 月 31 日 元、万元 指 人民币元、人民币万元 会计师事务所 指 信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)主办券商、恒泰长财证券 指 恒泰长财证券有限责任公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 成都正合地产顾问股份有限公司章程 三会 指 股东大会、董事会、监事会 四川正合 指 四川正合
12、地产顾问有限公司 素朴文化 指 成都素朴文化传播有限公司 城事营销 指 成都城事营销策划有限公司 正行致远 指 成都正行致远房地产咨询有限公司 西安正合 指 西安正合地产咨询有限公司 昆明正合 指 昆明正合房地产经纪有限公司 无界沟通 指 成都无界沟通科技有限公司 贵州致嘉 指 贵州致嘉房地产经纪有限公司 重庆正合嘉 指 重庆正合嘉地产顾问有限公司 重庆正合古麦 指 重庆正合古麦地产顾问有限公司 贵州正合 指 贵州正合地产顾问有限公司 西藏华瑜 指 西藏华瑜企业管理有限公司 同行汇智 指 成都同行汇智房地产营销策划中心(有限合伙)西藏耀邦 指 西藏耀邦企业管理合伙企业(有限合伙)西藏跃诚 指
13、西藏跃诚企业管理合伙企业(有限合伙)西藏联辉 指 西藏联辉企业管理合伙企业(有限合伙)正合云智 指 成都正合云智数据科技有限公司 成都合略 指 成都合略信息技术有限公司 成都原乡 指 成都原乡商业管理有限公司 成都解你忧 指 成都解你忧社区服务有限公司 成都道成 指 成都道成越信房地产经纪有限公司 重庆道成 指 重庆道成越信房地产营销策划有限公司 初元盛景 指 成都初元盛景文化传媒集团有限公司 观红酒店 指 观红（成都）酒店管理有限公司，2021 年 12 月更名为“成都悦熙间白酒店管理有限责任公司”同行圈 指 成都同行圈网络科技有限公司 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公
14、告编号：2022-003 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、一、基本信息基本信息 公司中文全称 成都正合地产顾问股份有限公司 英文名称及缩写 Chengdu Zhenghe Real Estate Consultants Corp.,Ltd.-证券简称 正合股份 证券代码 834209 法定代表人 简小千 二、二、联系方式联系方式 董事会秘书姓名 付晓非 联系地址 成都市东城根上街 95 号成证大厦 2 楼、9 楼 电话 028-86249606 传真 028-86245858 电子邮箱 公司网址 办公地址 成都市东城根上街 95 号成证大厦 2 楼、9 楼 邮政编码 610015 公司
15、指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 董事会办公室 三、三、企业信息企业信息 股票交易场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2000 年 12 月 19 日 挂牌时间 2015 年 11 月 20 日 分层情况 创新层 行业（挂牌公司管理型行业分类）K 房地产业-70 房地产业-703 房地产中介服务-7030 房地产中介服务 主要产品与服务项目 房地产中介服务、房屋开发策划、房地产投资咨询 普通股股票交易方式 集合竞价交易 做市交易 普通股总股本（股）113,211,000 优先股总股本（股）-控股股东 控股股东为（四川正合地产顾问有限公司）实际控制人及其一致行动人 实际控制人为（
16、毛子涵），无一致行动人 四、四、注册情况注册情况 项目项目 内容内容 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91510100725373285P 否 注册地址 四川省成都市东城根上街 95 号 9 楼 否 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 8 注册资本 113,211,000.00 元 否-五、五、中介机构中介机构 主办券商（报告期内）恒泰长财证券 主办券商办公地址 北京市西城区金融大街 33 号通泰大厦 C 座 5 层 报告期内主办券商是否发生变化 是 主办券商（报告披露日）恒泰长财证券 会计师事务所 信永中和会计师事务所(特殊普通
17、合伙)签字注册会计师姓名及连续签字年限 林苇茗 赵红梅 1 年 5 年 会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 8 层 六、六、自愿自愿披露披露 适用 不适用 七、七、报告期后更新情况报告期后更新情况 适用 不适用 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 9 第三节第三节 会计数据和会计数据和财务指标财务指标 一、一、盈利能力盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%营业收入 429,740,530.65 459,331,190.09-6.44%毛利率%26.06%34.21%-归属于挂牌公司股东的
18、净利润 538,102.82 46,544,453.46-98.84%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 -77,918.23 40,312,489.94-100.19%加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）0.14%12.53%-加权平均净资产收益率%（依据归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）-0.02%10.85%-基本每股收益 0.005 0.41-98.78%二、二、偿债能力偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%资产总计 495,001,320.10 479,103,188.22 3.32%负债总计
19、100,225,112.93 85,065,007.80 17.82%归属于挂牌公司股东的净资产 395,564,575.03 394,909,123.82 0.17%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.49 3.49 0.17%资产负债率%（母公司）45.35%43.41%-资产负债率%（合并）20.25%17.76%-流动比率 5.17 6.36-利息保障倍数-6.07 121.83-三、三、营运情况营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%经营活动产生的现金流量净额 57,977,043.38-49,614,138.34 216.86%应收账款周转率 2.26 2
20、.98-存货周转率-四、四、成长情况成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例%总资产增长率%3.32%12.27%-营业收入增长率%-6.44%0.19%-成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 10 净利润增长率%-105.64%-25.53%-五、五、股本情况股本情况 单位：股 本期期末本期期末 本期期初本期期初 增减比例增减比例%普通股总股本 113,211,000 113,211,000 0.00%计入权益的优先股数量 0 0 0.00%计入负债的优先股数量 0 0 0.00%六、六、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计
21、数据差异 适用 不适用 七、七、与业绩预告与业绩预告/业绩业绩快报快报中披露的财务数据差异中披露的财务数据差异 适用 不适用 八、八、非经常性非经常性损益损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-12,041.13 计入当期损益的政府补助 509,240.90 处置长期股权投资产生的投资收益-55,932.43 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 237,774.85 其他符合非经常性损益定义的损益项目 非经常性损益合计非经常性损益合计 679,042.19 所得税影响数 71,625.15 少数股东权益影响额（税后）-8,604.01 非经常性非经常性损益净额损益净额 616
22、,021.05 九、九、补充财务指标补充财务指标 适用 不适用 十、十、会计数据追溯调整或重述情况会计数据追溯调整或重述情况 会计政策变更 会计差错更正 其他原因 不适用 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 11 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、业务业务概要概要 商业模式：商业模式：公司主营业务为房产销售代理和房地产综合顾问服务，经过 21 年的努力，业务范围遍布西南、西北五省及直辖市，并培养了优秀的城市理解、客户洞察、交易撮合等关键业务能力，沉淀了优秀的客户资源和行业口碑，成就了稳定正向的企业价值观和有战斗力的优秀团队。公司
23、基于对西部房地产市场的深刻理解、良好的服务为各大房地产开发商、平台公司、地方政府提供了专业顾问咨询、营销代理服务。公司以市场理解、交易服务、团队建设、规范管理为根基，持续深耕西部房地产市场，逐渐在目标细分市场建立了竞争优势，实现了业务量持续增长。（一）营销代理业务模式 营销代理业务分为传统代理、全案营销和风险代理三种模式，其中：传统代理业务指房地产开发商委托销售代理机构对楼盘进行销售及策划服务,并收取佣金。全案营销指开发商将项目推广费用和销售代理费用打包给代理机构，代理机构根据市场情况和专业判断，制定相应的营销策略，高效使用营销费用，在营销费用预算范围内完成销售任务。风险代理指代理机构根据自身
24、对项目的定位或者开发商已定位的产品进行销售判断，对开发商的销售风险进行前置承担，确保开发商能定期回款，从而相对保证开发商的营销效率，由于为开发商承担相应的风险，开发商会给予代理公司一定数额的奖金。（二）综合顾问业务模式 正合顾问秉持提供“泛咨询顾问+”专业发展理念，以行业发展趋势判断及市场需求升级为背景，为开发商、平台公司、地方政府积极探索产业地产发展模式，在城市土地优化配置、文旅城镇、城市 TOD、产业新城、旅度康养、乡村振兴提供专业咨询。目前，业务范围除咨询顾问领域外，着手打造专业的地产知识学习平台，将现有的“知识市场”升级为“知识学院”，提供由“论+游+内训营”共同组成的内容体系，从营销
25、端与咨询端致力于建立属于地产圈的高端学习、交流平台。（三）大数据智能营销及线上业务 公司积极探索大数据在专业顾问咨询、营销代理服务的应用，目前已经形成了精准投放、客户画像、短视频、自媒体运营等服务产品。公司基于数据分析能力、营销策划能力、内容运营能力为基础，结合公司对上线平台客群服务效率的理解，将这些产品组合运用于客户网上营销场景需求，为客户提升营销效率。2021 年，公司不断升级产品，使运营执行更加精准。报告期内、报告期后至本报告披露日，公司商业模式均未发生重大变化。与创新属性相关的认定情况与创新属性相关的认定情况 适用 不适用 报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所
26、处行业是否发生变化 是 否 主营业务是否发生变化 是 否 主要产品或服务是否发生变化 是 否 客户类型是否发生变化 是 否 关键资源是否发生变化 是 否 销售渠道是否发生变化 是 否 收入来源是否发生变化 是 否 商业模式是否发生变化 是 否 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 12 二、二、经营情况回顾经营情况回顾(一一)经营经营计划计划 报告期内，面对复杂的市场形势，公司在夯实传统代理、顾问业务的基础上，持续创新营销模式，继续新业务的布局，并优化公司管理、降本增效。报告期末，公司实现营业收入 42,974.05 万元，较上年同期降低 6.44%，
27、其中代理业务收入 38,015.57 万元，较上年同期增长 1.64%，顾问费及其他收入4,958.49 万元，较上年同期降低 41.88%；实现归属于挂牌公司股东的净利润 53.81 万元，较上年同期降低 98.84%；经营活动现金流量净额为 5,797.70 万元，较上年同期增长 216.86%。(二二)行业情况行业情况 2021 年宏观政策聚焦调结构，融资环境分化，地产持续紧信用、去杠杆。“三道红线”政策出台、房地产信贷集中度管理基础上，客户端迎来“加息潮”且热点城市二手房房贷收紧，热点城市集中供地时间高度重合，同步施压房企资金口和利润承压。行业偿债风险隐现，高杠杆企业资金困境更为凸显。
28、面对行业资金链趋紧，房企强化销售回款成为共识。但购房者对风险房企正常交房的预期下行以及房价下行的预期提升，导致下半年全国房地产市场销售下行，土地拍卖热度降低。2021 年四季度以来，房企融资政策有所调整，三四线城市陆续出台稳房价、稳预期等调控政策，促进住房消费，保障房地产市场平稳健康发展。因 2020 年疫情低基数影响，全年全国房地产销售规模仍有增长，商品房销售面积和金额两年平均增长分别为 2.3%和 6.7%。但房地产市场持续调控下，人口流动、产业及经济发展的不均衡继续加剧楼市成交区域分化。(三三)财务分析财务分析 1.1.资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本期期末本期期
29、末 本期期初本期期初 本期期末与本本期期末与本期期初金额变期期初金额变动比例动比例%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%金额金额 占总资产的占总资产的比重比重%货币资金 99,294,717.08 20.06%40,458,778.38 8.44%145.42%应收票据-5,409,113.05 1.13%-100.00%应收账款 149,292,014.36 30.16%133,518,152.55 27.87%11.81%预付款项 5,825,136.03 1.18%1,464,947.14 0.31%297.63%其他应收款 189,074,794.17 38.20%254,606,
30、124.84 53.14%-25.74%存货-持有待售资产-240,000.00 0.05%-100.00%其他流动资产 1,538,724.49 0.31%314,972.60 0.07%388.53%投资性房地产 4,671,966.13 0.94%-长期股权投资-固定资产 4,755,471.89 0.96%5,396,327.66 1.13%-11.88%在建工程-无形资产 1,452,094.94 0.29%1,092,988.90 0.23%32.86%成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 13 商誉-递延所得税资产 12,644,475.
31、16 2.55%7,107,520.79 1.48%77.90%短期借款 5,400,000.00 1.09%3,000,000.00 0.63%80.00%应付账款 2,789,534.81 0.56%6,291,588.81 1.31%-55.66%合同负债 7,053,941.80 1.43%918,919.81 0.19%667.63%其他应付款 17,236,186.81 3.48%5,108,904.55 1.07%237.38%其他流动负债 556,374.48 0.11%55,135.19 0.01%909.11%长期借款-资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因：1、
32、货币资金增加 145.42%，主要系收回代理业务保证金所致。2、应收票据减少 100.00%，主要系采用票据结算减少所致。3、预付账款增加 297.63%，主要系预付渠道费增加所致。4、持有待售资产减少 100%，主要系资产已处置所致。5、其他流动资产增加 388.53%，主要系留底税额增加所致。6、投资性房地产增加，主要系商业运营资产增加所致。7、无形资产增加 32.86%，主要系信息化升级及购买软件增加所致。8、短期借款增加 80.00%，主要系银行贷款金额增加所致。9、递延所得税资产增加 77.90%，主要系信用减值损失增加所致。10、应付账款减少 55.66%，主要系疫情下成本管控减少
33、采购费用所致。11、合同负债增加 667.63%，主要系预收开发商渠道佣金增加所致。12、其他应付款增加 237.38%，主要系委托预收款增加所致。13、其他流动负债增加 909.11%，主要系合同负债增加导致的税金所致。2.2.营业情况营业情况分析分析(1)(1)利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年同期上年同期 本期与上本期与上年同期金年同期金额变动比额变动比例例%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重%营业收入 429,740,530.65-459,331,190.09-6.44%营业成本 317,751,739.01 73.
34、94%302,195,808.39 65.79%5.15%毛利率 26.06%-34.21%-销售费用 22,501,357.03 5.24%19,914,169.33 4.34%12.99%管理费用 54,884,451.10 12.77%79,949,717.77 17.41%-31.35%研发费用 1,808,282.54 0.42%1,630,694.23 0.36%10.89%财务费用 86,832.66 0.02%-2,312,275.50-0.5%103.76%信用减值损失-36,988,352.02-8.61%-12,381,176.02-2.7%-198.75%资产减值损失-
35、0.00%-其他收益 2,592,196.41 0.60%5,383,617.65 1.17%-51.85%投资收益-55,932.43-0.01%5,086,471.91 1.11%-101.10%公允价值变动收益-0.00%-成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 14 资产处置收益-12,041.13 0.00%23,341.40 0.01%-151.59%汇兑收益-0.00%-营业利润-4,345,950.32-1.01%53,808,503.41 11.71%-108.08%营业外收入 616,544.22 0.14%320,082.05 0.
36、07%92.62%营业外支出 378,769.37 0.09%262,139.49 0.06%44.49%净利润-2,551,905.68-0.59%45,270,135.29 9.86%-105.64%项目重大变动原因项目重大变动原因：1、管理费用降低 31.35%，主要系疫情和房地产市场收紧的双重压力下，公司进行严控成本费用和部门优化所致。2、财务费用增加 103.76%，主要系受公司银行存款利息收入减少所致。3、信用减值损失增加 198.75%，主要系受开发商回款周期增加，坏账准备计提金额增加所致。4、其他收益减少 51.85%，主要系政府补助减少所致。5、投资收益减少 101.10%，
37、主要系子公司注销及长期股权投资处置所致。6、资产处置收益减少 151.59%，主要系处置固定资产损失所致。7、营业利润减少 108.08%，主要系代理业务市场佣金点下降和房地产行业下行而信用减值损失增加所致。8、营业外收入增加 92.62%，主要系公司管控制度和债务重组形成的利得所致。9、营业外支出增加 44.49%，主要系诉讼赔偿增加所致。10、净利润减少 105.64%，主要系代理业务市场佣金点下降和房地产行业下行而信用减值损失增加所致。(2)(2)收入收入构构成成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期上期金额金额 变动比例变动比例%主营业务收入 429,740,530.65 459
38、,331,190.09-6.44%其他业务收入-主营业务成本 317,751,739.01 302,195,808.39 5.15%其他业务成本-按产品分类分析按产品分类分析：适用 不适用 单位：元 类别类别/项目项目 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利毛利率率%营业收入比营业收入比上年同期上年同期 增减增减%营业成本比营业成本比上年同期上年同期 增减增减%毛利率比毛利率比上年同期上年同期增减增减%代理费收入 380,155,659.18 278,374,881.78 26.77%1.64%18.30%-10.32%顾 问 费 及 其他收入 49,584,871.47 39,376,85
39、7.23 20.59%-41.88%-41.13%-1.01%按区域分类分析按区域分类分析：适用 不适用 收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：各项管控措施收紧下，新业务探索的规模和成本大幅削减，顾问其他业务收入减少 41.88%，成本减少 41.13%，毛利减少 1.01%。成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 15 (3)(3)主要客户情况主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 成都方源房地产咨询服务有限公司 39,330,056.58 9.15%否 2 四川西
40、美投资有限公司 20,512,479.35 4.77%否 3 资阳金泓瑞房地产开发有限公司 11,110,450.14 2.59%否 4 西安建工胜航置业有限责任公司 10,941,321.56 2.55%否 5 四川天昊房地产开发有限公司 10,683,498.41 2.49%否 合计合计 92,577,806.04 21.55%-(4)(4)主要供应商情况主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比%是否存在关联关系是否存在关联关系 1 重庆协谦文化传播有限公司 1,220,906.27 18.89%否 2 重庆闹海科技有限公司 862,51
41、5.74 13.34%否 3 昆明贝壳房地产经纪有限公司 460,383.00 7.12%否 4 重庆到家了网络科技有限公司 380,000.00 5.88%否 5 重庆欧德文化传播有限公司 267,033.35 4.13%否 合计合计 3,190,838.36 49.36%-3.3.现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例%经营活动产生的现金流量净额 57,977,043.38-49,614,138.34 216.86%投资活动产生的现金流量净额-256,956.78-3,374,718.79 92.39%筹资活动产生的现金流量净额
42、1,115,852.10 2,472,757.80-54.87%现金流量分析现金流量分析：1、经营活动产生的现金流量净额增加 216.86%，主要系代理业务收回保证金所致。2、投资活动产生的现金流量净额增加 92.39%，主要系未发生大额资产支出所致。3、筹资活动产生的现金流量净额减少 54.87%，主要系适用新租赁准则，支付筹资活动有关现金增加所致。(四四)投资状况分析投资状况分析 1 1、主要主要控股控股子子公司、参股公司情况公司、参股公司情况 适用 不适用 单位：元 公司名称公司名称 公司类型公司类型 主要业主要业务务 注册资本注册资本 总资产总资产 净资产净资产 营业收入营业收入 净利
43、润净利润 成都原乡 控股子公司 商业及办公场所运营管理 10,000,000 6,454,208.61-5,001,961.30 173,034.20-3,811,177.87 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 16 正合云智 控股子公司 新营销运营 10,000,000 4,060,040.74-20,982,525.22 4,110,919.84-3,902,212.73 无界沟通 控股子公司 营销代理 10,000,000 112,617,052.09-1,968,177.28 43,268,970.74 22,671,295.80 成都合略
44、 控股子公司 存量资产运营 5,000,000 8,856,138.62-1,277,247.85 2,214,271.06 1,121,421.38 重庆正合嘉 控股子公司 营销代理 5,000,000 91,453,964.64 60,300,696.02 52,453,639.30-8,015,783.18 西藏华瑜 控股子公司 营销代理 1,000,000 126,918,193.18 104,846,384.16-315,947.86 正行致远 控股子公司 顾问咨询 1,000,000 4,099,506.09-7,070,993.92 4,466,577.27-3,854,196.
45、43 贵州正合 控股子公司 营销代理 1,000,000 62,992,836.32 25,020,723.90 30,892,263.28-1,260,601.20 昆明正合 控股子公司 营销代理 1,000,000 21,247,094.63 2,747,131.53 33,382,820.00 2,890,967.81 西安正合 控股子公司 营销代理 10,000,000 13,402,399.16-5,494,246.56 38,786,943.32 3,175,063.34 重庆正合古麦 控股子公司 营销代理 1,000,000 14,276,446.78 14,101,129.32
46、 150,943.39-2,627,402.15 成都道成 控股子公司 营销代理 4,500,000 31,837,363.72 2,703,963.83 25,874,046.02 2,703,963.83 观红酒店 控股子公司 酒店运营 1,000,000 11,867,407.72-3,307,903.59 1,672,125.91-1,883,354.80 同行汇智 控股子公司 营销代理 1,020,000 17,198,265.26-338,174.03 1,375,233.13-338,174.03 西藏跃诚 控股子公司 营销代理 1,000,000 64,372,086.98-1
47、3,477,538.68-7,660,554.90 西藏耀邦 控股子公司 营销代理 3,000,000 32,777,686.18 253,981.66 138,877.57-276,190.49 初元盛景 控股子公司 视频业务 5,000,000 1,694,238.22 362,321.48 518,490.55-2,137,678.52 主要主要参股公司业务分析参股公司业务分析 适用 不适用 公司控制的结构化主体情况公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 2 2、合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人合并财务报表的合并范围内是否包含私募基金管理人 是 否 (五五)研发情况研发情况
48、 研发研发支出情况：支出情况：项目项目 本期金额本期金额/比例比例 上期金额上期金额/比例比例 成都正合地产顾问股份有限公司 2021 年年度报告 公告编号：2022-003 17 研发支出金额 1,808,282.54 1,630,694.23 研发支出占营业收入的比例 0.42%0.36%研发支出中资本化的比例 0.00%0.00%研发研发人员情况：人员情况：教育程度教育程度 期初人数期初人数 期末人数期末人数 博士 0 0 硕士 2 0 本科以下 36 12 研发人员总计 38 12 研发人员占员工总量的比例 2.79%0.64%专利专利情况情况：项目项目 本期数量本期数量 上期上期数量
49、数量 公司拥有的专利数量 0 0 公司拥有的发明专利数量 0 0 研发研发项目项目情况：情况：报告期内，公司的研发项目有智能房地产房源信息管理系统、市场数据共享平台等。(六六)审计情况审计情况 1.1.非标准审计意见说明非标准审计意见说明 适用 不适用 2.2.关键审计事项说明关键审计事项说明：代理业务收入确认是关键审计事项，公司是一家以房地产代理销售为主，代理业务收入的确认是否适当对正合股份经营成果产生很大影响，其代理业务收入的确认时点涉及管理层判断，可能对正合股份的净利润造成重大影响。因此审计机构将代理业务收入的确认作为关键审计事项。审计机构的审计程序包括：1、测试公司相关内部控制对收益确
50、认的有效性；2、检查相关计算台账；3、结合相关合同执行实质性分析程序；4、取得开发商确认的相关结算单等；5、结合应收账款的函证，函证其交易额；6、重新计算。(七七)会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正 适用 不适用 1.会计政策变更及依据 财政部于 2018 年 12 月发布了修订后的企业会计准则第 21 号租赁。本公司自 2021 年1 月 1 日起执行。本公司根据首次执行的累计影响数，调整首次执行当年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额，不调整可比期间信息。2.会计政策变更的影响（1）合并资产负债表 项目项目 20202020年年1212月月3
