1、小镇商业业态规划、招商和运营心得小镇商业业态规划、和运营心得业态构造1. 住宿和餐饮商业的第一个征询题确实是业态构造，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费，按照我的经历，一般情况下，想把旅游工程真正施行好，首先是住宿，假设一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不兴隆，客流量是做不起来。要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费工程，比方游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚工程和消费。关于旅游小镇来说，不管是白天仍然晚上的商业，其中最核心确实实是住和吃，假设能把这两个要素特别是住宿做好，人均消费就做起来了。2
2、. 旅游商品和旅游产品小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样，旅游产品比方游船等，需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品;二是地标性的产品，比方有些东西只有某个地点才有，或者你经常享用，但是只有某个地点最正宗，这种是特别有价值的。3. 休闲娱乐古镇商业还有一重要业态确实是休闲娱乐，现在有特别多同行特别喜欢用儿童业态，认为儿童业态带客才能特别强。但是我认为儿童业态特别难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性特别强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大;还有一点确实是儿
3、童业态并不是我们想象的那样有带客才能，假设说人们带着小孩去一个地点旅游，让小孩去消费当地的儿童业态是不太容易的，由于各地的儿童业态根本上大同小异，绝大多数没有独有性，就我的经历来说，在小镇做儿童业态要慎重，详细效果如何样还有待于进一步的讨论和验证。餐饮业态第二个想和大家分享的是餐饮业态，我们在小镇操作的时候一定要留意几个征询题。1. 关于物业(1)物业大小需要留意的是，在小镇开展的前期，两、三百平米的餐饮特别难存活的。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇客流量多的时候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱;而小镇客流量少的时候，其本身的人工本钱又不低，存活特别难，因而在开展前期，我
4、们尽量减少这种不大不小的餐饮。100左右根本上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里特别多，根本上都是小镇的主力餐饮业态。(2)户型物业的户型一旦确定，物业的命运根本上就确定了，包括它好不好使用，被用来做什么业态等。不管是做那种业态，户型最好是方的，柱子越少越好，最好没有柱子，要不然用起来特别难，特别多商家都不喜欢用奇形怪状的物业。2. 小吃街根本上现在旅游的地点都有小吃，小吃是特色，承载了地点的文化，小吃街的建造特别有讲究。比方街道有多宽，太宽的话，人少的时候会越发显得人少，如此不容易聚客，也不容易让商家做生意;太窄的话，人就进不去，做生意也不容易。通过研究，D/H大概在0.6左右是比拟
5、符合亚洲人习惯的，而且从商业化角度来说也比拟好。D是街道宽度，H是房屋外檐高度，第一龙廓线的高度。店面宽度(展示面)是我们在规划时留意的征询题，步行街之类的地点假设店面特别宽，游客会觉得特别单调，没有兴趣。假设五六步一家店面，游客会觉得特别有意思，比方丽江等古城，店铺特别密集。但是也不能太密集，有人总结了W/D在0.6左右比拟适宜，W是店面的宽度，H是街道的宽度。3. 餐饮功能差异餐饮业态里中大型餐饮和小吃的带客才能是有区别的，中大型餐饮根本都是属地化消费，对街区客流量的奉献特别低，但是小吃类的不同，来吃小吃的游客根本上都要在转一转，由于小吃不是一个就能吃饱的，假设要吃的话就要去小吃街转。因而
6、我们在选择业态落位的时候，小吃和中大型餐饮分别往哪里落，就特别讲究。落位不好对街区导流的阻碍特别大。动线1. 人流淌线特别多小镇后期运营出征询题的缘故确实是没有设计好动线。比方有些小镇的街道像脏乱差、散商管不住等都是动线造成的运营期没有方法处理的征询题。我们在设计中要留意人流的单向，就让游客一条街走过去，尽量不要有选择，那么这条街上生意就会特别好，没有死角。但是这种情况游客会觉得单调，因而根本上我们不会只做一条街，除了主大街之外还会设计一些小吃街、古玩街等，但是往往特别多商业最容易存活的只有一条街。还有一个原那么是人流不要双向对冲，只要人流不对冲，客流量大的时候就不会出现集体性的踩踏事件。动线
7、要与业态照应，大多数景区根本客流都是十点钟左右到，十一点半到十二点之间就要消费了，这局部的消费多是刚性消费，主要是吃、喝等，因而前期设计的时候我们要把动线与业态考虑进去。2. 车流淌线车流淌线，确实是物流淌线，在小镇里面确实是物流，为什么要设车流淌线一定要考虑明晰，不要为了设车流淌线而设。车流淌线要处理商家备货征询题，小镇生活的人群生活物资的出入征询题和人群平时进出征询题，因而明晰最关键的点在哪里。第二点确实是把停车场、停车位和它结合起来，刚刚说到大宗物业，假设没有专属的停车位，大宗物业是特别难使用的。一个2023的餐饮，假设不给它配停车位，生意是特别难做下去的，进出车辆不方便，就特别难做生意
8、。招商一般的小镇商业团队会制定招商政策，比方免租期多长，新开发的小镇没有免租期招商就比拟困难，特别是离城区比拟远的工程。免租期详细如何施行呢有的地点是如此操作的，比方说有三年免租期，前三年什么都不用给景区，只要交物业押金就可以入驻，如此就会造成商家就算不做生意也不会退铺，由于没有本钱，但是景区假设要收回，就要跟他打官司。那么我们可以采取别的方法，比方把租期变成五年，前两年交，后三年免;或者把租金平均到五年，每年都交一点，如此商户做不了生意，会主动把商铺退给景区。另外要对商户有选择，有些商户没有开铺经历，凭一腔热血就进来了，我们要降低如此的人群的频率，操纵在15%-20%之间。由于商家没有实际操
9、作经历，靠景区给的流量才能生活，而且他们普遍没有运营策略，比拟容易赔钱，做不下去阻碍开门率。还要考量业态的吸客才能，比方旅游商品，听起来特别有旅游特质，事实上旅游商品没有带客才能，几乎特别少有人是冲着旅游商品到景区旅游的。除非是像奥特莱斯这品种型的，严格意义上来说不是旅游产品，而是旅游购物，本质上可能不是去旅游的，确实是去购物的，旅游是它的副产品。招商时还要处理好与属地居民的关系，可能会遇到一种情况，比方说有两年的免租期，本地居民觉得时机不错，我可以先租下来，假设做得好我就接着租，假设做不好我就跟你打官司，让你赔我的钱，因而制定招商政策要杜绝这个征询题。小镇工程大局部都在乡镇或者县城，属地的居民先期占了商铺资源，又不去用心运营，会对后期带来特别大苦恼。
