1、 公告编号：2018-003 1 公告编号：2018-003 2 公告编号：2018-003 3 目 录 第一节 声明与提示.4 第二节 公司概况.7 第三节 会计数据和财务指标摘要.9 第四节 管理层讨论与分析.11 第五节 重要事项.19 第六节 股本变动及股东情况.21 第七节 融资及利润分配情况.23 第八节 董事、监事、高级管理人员及员工情况.24 第九节 行业信息.27 第十节 公司治理及内部控制.28 第十一节 财务报告.30 公告编号：2018-003 4 释义 释义释义项目项目 释义释义 公司、股份公司或星河商置 指 深圳市星河商用置业股份有限公司 星河商业管理 指 深圳市星
2、河商业管理有限公司 星河控股 指 星河控股集团有限公司 星河商置投资 指 深圳市星河商用置业投资有限公司 安林珊资管 指 深圳市安林珊资产管理有限公司 星河房地产 指 深圳市星河房地产开发有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法(2013 年修订)证券法 指 中华人民共和国证券法 主办券商 指 海通证券股份有限公司,本次挂牌的主办券商 关联关系 指 公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或间接控制的企业之间的关系,以及可能导致公司利益转移的其他关系 元、万元 指 人民币元、人民币万元 本年度,报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 股
3、东大会 指 深圳市星河商用置业股份有限公司股东大会 董事会 指 深圳市星河商用置业股份有限公司董事会 监事会 指 深圳市星河商用置业股份有限公司监事会 三会 指 股东大会、董事会、监事会 三会议事规则 指 股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则 公告编号：2018-003 5 第一节 声明与提示【声明声明】公司董事会及其董事、监事会及其监事、公司高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏,并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人陶慕明、主管会计工作负责人文艺及会计机构负责人(会计主管人员)云现利保证年度报告中财务报告的真实、准确、
4、完整。大华会计师事务所(特殊普通合伙)会计师事务所对公司出具了标准无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。事项事项 是与否是与否 是否存在董事、监事、高级管理人员对年度报告内容异议事项或无法保证其真实、准确、完整 否 是否存在未出席董事会审议年度报告的董事 否 是否存在豁免披露事项 否 【重要风险提示表重要风险提示表】重要风险事项名称重要风险事项名称 重要风险重要风险事项事项简要简要描述描述 公司实际控制
5、人不当控制风险 公司实际控制人为黄楚龙,间接持有公司 30,000,000 股股份,控制公司股权比例达到 85%,处于绝对控股地位,实际控制人有可能利用其控制权对公司的经营决策、人事、财务等实施不当控制,影响公司的正常经营,为公司持续发展带来风险。公司已经制定了一整套公司规章制度来规范公司的内部控制和管理结构,减少公司实际控制人不当控制风险。市场竞争风险 商业管理服务行业属于新兴行业,发展时间较短,硬性进入门槛不高。商业管理市场化的全面启动,既是商业管理服务公司不可多得的发展契机,也是对商业管理服务公司在管理模式、技术、人员和经验等方面的综合考验。对服务价格的敏感认识,对高效合理管理服务的诉求
6、,对商业项目盈利能力的追求等因素也给商业管理服务公司增加了压力;公司在练好内功的同时,大力对外拓展业务,增强公司的盈利能力,梳理品牌形象,不遗余力的加强核心竞争力,应对市场竞争风险。人力成本上升风险 商业管理服务行业属于智力密集型行业,需要专业人才准确把 公告编号：2018-003 6 握市场趋势和客户需求变化,针对性地进行服务。随着公司业务规模不断扩大,员工人数增长的同时,人力成本也随之上涨。如果商业项目未能如期达到运营目标,人工成本上升将可能对公司的营业状况造成不利影响。针对该风险,公司会大力拓展外部项目,扩大收入来源,增强主营业务能力。同时,通过标准化、自动化的管理模式提高管理效率,通过
7、职业再培训提升员工的管理服务能力,通过科学的筛选精简人员,在提升服务质量的同时控制人工成本,其次逐步拓展其他项目,扩充收入来源。经营业务地区集中度过高风险 公司服务的客户主要位于深圳市内,地域特征明显,一旦深圳地区出现政府政策变化、经济环境异常、竞争超出合理范围、居住吸引力下降等市场风险,将影响商业项目的盈利状况,对公司经营带来不利的影响。业务采购风险 公司向服务供应商采购物业管理、清洁、绿化、电梯维修等服务,公司可以监管供应商的服务,但一定程度上仍依赖于其服务质量。如果供应商公司经营出现异常,人员出现较大变动,不能按照约定为公司管理的商业项目提供服务,将对公司的整体服务质量、品牌声誉甚至经营
8、业绩带来不良影响。公司选择供应商时按照既定的采购管理制度选择具有一定规模、资质的公司,在专项合同中严格规定了服务质量,并定期检查服务结果,将业务采购风险降至最小。本期重大风险是否发生重大变化：否 公告编号：2018-003 7 第二节第二节 公司概况公司概况 一、基本信息 公司中文全称 深圳市星河商用置业股份有限公司 英文名称及缩写 SHENZHEN GALAXY COMMERCIAL PROPERTY CO.,LTD 证券简称 星河商置 证券代码 839819 法定代表人 陶慕明 办公地址 深圳市龙岗区五和大道和雅宝大道交界处星河 world A 座 32 楼 二、联系方式 董事会秘书或信息
9、披露事务管理人 牛林 职务 董事、董事会秘书兼副总经理 电话 0755-23952280 传真 0755-23952121 电子邮箱 公司网址 http:/www.g- 深圳市龙岗区五和大道和雅宝大道交界处星河 world A 座 33楼 518000 公司指定信息披露平台的网址 公司年度报告备置地 公司董事会秘书办公室 三、企业信息 股票公开转让场所 全国中小企业股份转让系统 成立时间 2013 年 11 月 18 日 挂牌时间 2016 年 12 月 2 日 分层情况 基础层 行业（挂牌公司管理型行业分类）商务服务业(行业代码:L7299)主要产品与服务项目 提供商业管理服务,为商业项目提
10、供经营管理服务、管理输出服务等。普通股股票转让方式 协议转让 普通股总股本（股）35,300,000 优先股总股本（股）0 做市商数量-控股股东 深圳市星河商用置业投资有限公司 实际控制人 黄楚龙 四、注册情况 项目项目 号码号码 报告期内报告期内是否变更是否变更 统一社会信用代码 91440300083897377C 否 注册地址 深圳市福田区福华三路星河发否 公告编号：2018-003 8 展中心办公 1901-8 注册资本 35,300,000.00 否-五、中介机构 主办券商 海通证券 主办券商办公地址 上海市广东路 689 号 报告期内主办券商是否发生变化 否 会计师事务所 大华会计
11、师事务所(特殊普通合伙)签字注册会计师姓名 陈葆华、龚晨艳 会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 六、报告期后更新情况 适用 根据全国股转公司 2017 年 12 月 22 日发布的全国中小企业股份转让系统股票转让方式确定及变更指引要求，2018 年 1 月 15 日之后公司普通股股票转让方式采用集合竞价方式。公告编号：2018-003 9 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、盈利能力 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 营业收入 334,463,144.21 300,766,141.35 11.20%毛利率 48.74%44.95%
12、-归属于挂牌公司股东的净利润 45,159,114.25 36,485,990.83 23.77%归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 51,150,246.94 36,146,514.83 41.51%加权平均净资产收益率（依据归属于挂牌公司股东的净利润计算）42.72%73.27%-加权平均净资产收益率（归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润计算）48.39%72.59%-基本每股收益 1.28 1.48-13.51%二、偿债能力 单位：元 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 资产总计 288,922,246.14 202,466,589.12 42.7
13、0%负债总计 154,086,936.71 125,849,883.43 22.44%归属于挂牌公司股东的净资产 134,793,253.92 76,616,705.69 75.93%归属于挂牌公司股东的每股净资产 3.82 2.17 76.04%资产负债率（母公司）57.65%65.79%-资产负债率（合并）53.33%62.16%-流动比率 1.74 1.59-利息保障倍数-三、营运情况 单位：元 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 经营活动产生的现金流量净额 70,510,171.80 33,926,001.02 107.84%应收账款周转率 46.70 74.04-存货周转率
14、-四、成长情况 本期本期 上年同期上年同期 增减比例增减比例 总资产增长率%42.70%32.47%-营业收入增长率%11.20%14.80%-净利润增长率%23.23%44.57%-五、股本情况 公告编号：2018-003 10 单位：股 本期期末本期期末 上年期末上年期末 增减比例增减比例 普通股总股本 35,300,000 35,300,000-计入权益的优先股数量-计入负债的优先股数量-六、非经常性损益 单位：元 项目项目 金额金额 非流动资产处置损益-计入当期损益的政府补助(与企业业务密切相关,按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外)943,371.26 委托他人投资或管理资产
15、的损益 7,489,984.48 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外,持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益,以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-其他符合非经常性损益定义的损益项目-13,017,433.98 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 835,044.72 非经常性损益合计非经常性损益合计 -3,749,033.52 所得税影响数 2,242,099.17 少数股东权益影响额（税后）-非经常性非经常性损益净额损益净额 -5,991,132.69 七、因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述情况 不适用 公告编号：2
16、018-003 11 第四节 管理层讨论与分析 一、业务概要 商业模式商业模式 1、公司所处行业：根据证监会颁布的上市公司行业分类指引（2012 年修订），公司所从事的行业属于商务服务业（行业代码：L72）；根据全国中小企业股份转让系统公司发布的挂牌公司管理型行业分类指引，公司所处的行业为租赁和商务服务业的细分类其他未列明商务服务业（行业代码：L7299）。2、主营业务销售渠道：公司的主营业务为商业运营管理服务，通过委托管理、管理输出、整体租赁等方式为商业项目提供全方位的咨询与运营管理服务；基于核心团队对商业地产行业和商业服务行业的多年研究和从业经验，围绕商业项目的设计、招商、运营三个关键环节
17、，提供从商业策划、设计顾问、工程顾问、招商服务、企划推广、商业运营等的全流程服务，围绕商业地产融、投、建、管、退全价值链各环节提供专业的运营管理服务，提升业主物业价值并实现增值收益。3、业务模式：公司现阶段主营业务模式主要为委托管理、管理输出、整体租赁。客户主要为持有商业地产的业主方，收入主要包括向业主方收取的管理服务费、咨询服务费和向商户收取的租金、管理费及多种经营收入。4、关键资源：（1）成熟与完善的品牌体系：星河商置目前拥有完善的商业品牌体系，包括六大商业品牌、三大主题型主力店品牌，已在华南区域形成了卓越的市场影响力，并进一步发展辐射至海西区域、长三角区域、京津地区；同时，根据管理的各商
18、业项目的具体情况进行精细化品牌定位及运营，目前星河商置管理运营的品牌项目已拥有超百万会员，成为消费者生活中时常惦记的场所，全方位满足消费者需求，消费者粘性持续增强。（2）专业与稳定的管理团队：公司所处的行业属于典型的知识密集型行业，公司的健康快速发展仰赖一个高效、专业、稳定的团队，现公司核心团队成员从事商业服务行业超过 10 年，具备丰富的行业从业经验，成员大部分具有本科及以上学历，整体专业水平较高。公司亦通过优化薪酬吸引行业专业人才，并建立了科学的绩效激励管理体系，为公司业务发展提供高效有力的支撑。（3）科学与优秀的管理体系：公司是一家专业的商业运营管理服务公司，建立了流程化、模块化、专业化
19、的管理体系，并经过 ISO9000 认证，保障各项目优质高效的运营，为投资者创造最大价值。公司坚持高效率、高品质、高技术的管理要求，获得了客户的认可和赞同，多年来管理经验的累积让公司始终走在商业服务行业的前沿。（4）丰富的内外部资源：内有星河四大产业集团之间的协同效应，全方位、全产业链的资源整合优势；外有合作商户品牌近千家，包括五百强、国内外知名品牌等数十家战略合作商家，为管理项目输入强大的外部资源。报告期内变化情况：报告期内变化情况：事项事项 是或是或否否 所处行业是否发生变化 否 主营业务是否发生变化 否 主要产品或服务是否发生变化 否 客户类型是否发生变化 否 关键资源是否发生变化 否
20、销售渠道是否发生变化 否 收入来源是否发生变化 否 商业模式是否发生变化 否 公告编号：2018-003 12 二、二、经营情况回顾经营情况回顾 （一）经营计划（一）经营计划 2017 年，依然是奋进的一年，进入稳步扩张常态化的全新发展阶段。星河商置依靠董事会的正确决策、管理层的出色工作、全体员工的共同努力，取得优秀的成绩，为股东实现良好的回报。报告期内，公司积极实施走出去战略，加大对外拓展力度，2017 年度新增签约项目 3 个，包括深圳布吉文体中心项目、湖北恩施项目和内蒙古鄂尔多斯项目，新增管理面积 41 万平方米，管理规模及区域进一步扩大；截止报告期末，公司管理面积超 180 万平方米，
21、项目已遍及深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯、恩施为代表的珠三角、长三角、粤东、内蒙、华中等区域。惠州星河 COCO Garden、鄂尔多斯星河 COCO City 和普宁星河 COCO City 三个新项目相继完美开业，开业率及客流指标喜人。星河商置管理面积和管理半径不断扩大，合作模式也更加多元化，不仅开拓了星河商置品牌输出的全新版图，更展示了强大的实力背景与高效的商业运作能力，彰显了星河商置独到的商业智慧，为未来的发展奠定了坚实基础。报告期末，公司资产总额 28,892.22 万元，较期初增加 42.70%，股东权益合计 13,483.53 万元，较期初增加 75.99%。报告期内，实
22、现营业收入 33,446.31 万元，较上年同期增长 11.20%，净利润 4,496.12 万元，较上年同期增长 23.23%,归属于挂牌公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 5,115.02 万元,较上年同期增长 41.51%。公司各项财务指标进一步优化，实现了良好的经营收益。2018 年，匠心铸业 智创未来，让我们不忘初心，聚力前行！（二）行业情况（二）行业情况 宏观环境：2017 年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力，消费贡献比由 54.9%提高到 58.8%（十九大政府报告），均为商业地产的发展奠定了良好的基础。
23、行业发展：2017 年，商业地产从增量时代进入存量时代，全年全国商业地产开发投资与去年基本持平，新开工降幅明显扩大，2017 年，全年商业地产开发投资额 22401 亿元，同比增长 0.1%，商业地产新开工面积 26624 万平方米，同比下降 7.3%，降幅较 2016 年扩大 6.0%；全国商业地产销售面积17594 万平方米，同比增长 20.2%，增幅与 2016 年基本持平，全年商业地产销售面积依然可观。（数据来源：CREIS 中指数据）商业运营能力、品牌影响力、产品创新能力成为行业发展致胜法宝；科技发展推动行业变革，物联网、互联网、大数据等科技融入实体商业之中；线上线下一体化发展，提供
24、全渠道、全业态、全时段、多品类、多体验的新型零售模式；商业地产积极向行业上下游延伸发展，商业地产全价值资产管理模式受到广泛重视，商业资产资本化、证券化成为行业内热点，商业模式更加丰富多元，行业发展进入了新时代。地区间的差异明显减少，沿海三大城市群与内地大部分地区商业发展差异缩小，二三线城市发展迅速，为全国性的商业公司发展打下基础。竞争现状：商业地产市场面临存量大、竞争加剧的局面，全国多个经济发展较好城市商业供应量巨大；行业集中度逐渐加强，整个商业地产行业的“两极分化”趋势愈加明显。未来趋势：伴随着中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求,商业地产存量市场的价值空间将充分显现，预计未
25、来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。发展区域方面，一、二线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，三四线城市的商业将受到更大关注度，将呈现普遍向三四线城市蔓延的趋势，商业运营能力及品牌影响力强的商业化公司将获得长远的发展机会；居民消费方面，“人民对美好生活的向往”促使商业品质提升，更有品味、品质、丰富产品、体验感与场景氛围营造俱佳 公告编号：2018-003 13 的商业成为市场关注焦点，并会获得极大成功；科技发展进一步推进行业发展，人工智能、大数据分析等将极大促进商业发展水平；商业项目运营是商业价值的重要体现，精细化运营、开拓体验创新举措、通过空间规划及招商等培养客户消费粘性仍为经营重心；资产运营管
26、理方面，商业积极拥抱资本，商业物业资本化证券化必将获得极大发展，商业运营管理获取相应溢价，盈利能力也将不断提升。（三）财务分析（三）财务分析 1 1资产负债结构分析资产负债结构分析 单位：元 项目项目 本本期期期末期末 上年期末上年期末 本期期末与上年期本期期末与上年期末金额变动比例末金额变动比例 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 金额金额 占总资产的占总资产的比重比重 货币资金 87,877,252.09 30.42%188,436,143.06 93.07%-53.36%应收账款 7,577,814.90 2.62%6,340,875.91 3.13%19.51%存货-长期股权投资-
27、固定资产 4,016,124.56 1.39%2,811,385.91 1.39%42.85%在建工程 16,206,106.16 5.61%-短期借款-长期借款-资产总计 288,922,246.14-202,466,589.12-42.70%资产负债项目重大变动原因资产负债项目重大变动原因 从资产结构来说，流动资产占比高达 92.97%，固定资产规模较小，主要原因为：公司属于以商业管理服务为核心的企业，是典型的轻资产运营商业管理服务企业，无大额重资产。（1）货币资金比年初减少 53.36%，主要原因是公司购买理财产品 1.6 亿元及利润增加产生的经营现金流增加；（2）固定资产较年初增长 4
28、2.85%，主要为购置运输设备；（3）新增在建工程 1,620.61 万元，主要是本期新增雅宝 COCO Park 装修工程。2 2营业情况分析营业情况分析 （1）利润构成利润构成 单位：元 项目项目 本期本期 上年上年同期同期 本期与上年本期与上年同期同期金额变金额变动比例动比例 金额金额 占营业收入占营业收入的的比重比重 金额金额 占营业收入的占营业收入的比重比重 营业收入 334,463,144.21-300,766,141.35-11.20%营业成本 171,441,088.63 51.26%165,571,008.37 55.05%3.55%毛利率 48.74%-44.95%-管理费
29、用 106,763,804.13 31.92%83,115,152.79 27.63%28.45%销售费用-财务费用-622,567.51-0.19%-969,849.42-0.32%-35.81%公告编号：2018-003 14 营业利润 64,258,458.91 19.21%49,129,508.58 16.33%30.79%营业外收入 916,084.25 0.27%846,466.74 0.28%8.22%营业外支出 81,039.53 0.02%393,832.07 0.13%-79.42%净利润 44,961,169.76 13.44%36,485,990.83 12.13%23
30、.23%项目重大变动原因项目重大变动原因：（1）公司的营业利润比上年度增加主要是公司 2016 年度项目均已交付运营，且进入运营稳定期，收入稳步增长，以及公司加大外拓项目获取，管理输出项目增加使收入增加；（2）净利润的增长主要是公司本年收入增长，成本得到有效控制，公司整体盈利情况良好。（2 2）收入构成）收入构成 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 主营业务收入 331,664,797.15 298,536,451.26 11.10%其他业务收入 2,798,347.06 2,229,690.09 25.50%主营业务成本 170,813,220.49 1
31、65,571,008.37 3.17%其他业务成本 627,868.14-按产品分类分析按产品分类分析：单位：元 类别类别/项目项目 本期收入金额本期收入金额 占营业占营业收入比例收入比例%上期上期收入金额收入金额 占营业占营业收入收入比比例例%商业经营管理收入 282,318,886.47 85.12%250,507,361.59 83.91%商业管理输出收入 24,663,092.70 7.44%16,644,989.58 5.58%联营收入 24,445,437.56 7.37%31,384,100.09 10.51%其他业务收入 237,380.42 0.07%-按按区域分类分析区域分
32、类分析：适用 单位：元 类别类别/项目项目 本期本期主营主营收入金额收入金额 占占主营主营收入比例收入比例%上期上期主营主营收入金额收入金额 占占主营主营收入收入比例比例%深圳地区 299,856,454.27 90.41%279,677,395.65 93.68%广州地区 2,386,183.45 0.72%2,264,150.93 0.76%其他地区 29,422,159.43 8.87%16,594,904.68 5.56%收入构成变动的原因：收入构成变动的原因：公司营业收入中主营业务收入占比超过 99%，主营业务明确，盈利模式清晰；随着公司不断对外拓展，其他地区的收入占比有所提升，降低
33、了公司地区集中度过高的风险。公告编号：2018-003 15 （3）主要客户情况）主要客户情况 单位：元 序号序号 客户客户 销售金额销售金额 年度销售占比年度销售占比 是否存在关联关系是否存在关联关系 1 深圳市星河苏活公园实业有限公司/深圳市星河房地产开发有限公司 29,387,905.90 8.78%是 2 绫致时装销售(天津)有限公司 14,951,166.64 4.47%否 3 深圳市松兴网络科技有限公司 8,987,875.19 2.69%否 4 普宁市时代中心商业管理有限公司 7,834,484.31 2.34%否 合计合计 61,161,432.04 18.28%-注：深圳市星
34、河苏活公园实业有限公司和深圳市星河房地产开发有限公司系同一实际控制人下控制企业。（4）主要供应商情况）主要供应商情况 单位：元 序号序号 供应商供应商 采购金额采购金额 年度采购占比年度采购占比 是否存在是否存在关联关系关联关系 1 深圳星河智善生活股份有限公司 32,501,873.79 17.38%是 2 深圳市特艺达装饰设计工程有限公司 16,206,106.16 8.67%否 3 深圳市杨阳清洁服务有限公司 4,159,593.30 2.22%否 4 深圳市玉禾田物业清洁管理有限公司 2,366,661.00 1.27%否 5 深圳市昆仑清洁服务有限公司 1,841,818.00 0.
35、98%否 合计合计 57,076,052.25 30.52%-注：年度采购总额为本年度营业成本与工程费之和。3 3现金流量状况现金流量状况 单位：元 项目项目 本期金额本期金额 上期金额上期金额 变动比例变动比例 经营活动产生的现金流量净额 70,510,171.80 33,926,001.02 107.84%投资活动产生的现金流量净额-171,309,061.46-1,842,875.44-9,195.75%筹资活动产生的现金流量净额 240,000.00 23,520,199.86 -98.98%现金流量分析现金流量分析：（1）经营活动产生的现金流量净额增加主要系经营收入及利润增长；(2)
36、投资活动产生的现金流量净额减少主要是本年度购买理财产品；(3)筹资活动产生的现金流量净额较去年减少 98.98%，主要因为上年度公司股东认缴股本及股本溢价 3,810 万元，进行股利分配 1,458 万元，本年度收到合资公司少数股东投资款 24 万元。（四）投资状况分析（四）投资状况分析 1 1、主要控股子公司、参股公司情况、主要控股子公司、参股公司情况 截止到报告期末，公司设立四家全资子公司，分别是深圳市星河商业管理有限公司、广州市星通商用置业有限公司、常州市星河商业管理有限公司和深圳市星趣童堡文化发展有限公司，其中深圳市星趣童堡文化发展有限公司为本期新设公司；全资子公司深圳市星河商业管理有
37、限公司参股设立城邦星河(厦门)商业管理有限公司，全资子公司深圳市星趣童堡文化发展有限公司本报告期内控股设立深圳市星河兔加熊健康服务有限公司。本期无处置子公司情况。深圳市星河商业管理有限公司，2014 年 11 月 14 日注册成立，注册资本为 5,000,000 元人民币，公告编号：2018-003 16 住所为深圳市福田区福田中心区福华三路星河发展中心办公 1901-6，法定代表人陶慕明。工商注册号440301111663626，组织机构代码 087006340，统一信用代码 91440300087006340T。经营范围为商业运营管理（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须
38、取得许可后方可经营）；房屋租赁；投资兴办实业（具体项目另行申报）；企业管理咨询；国内贸易；从事广告业务。（法律、行政法规、国务院决定禁止的项目除外，限制的项目须取得许可后方可经营）；报告期内，深圳市星河商业管理有限公司实现营业收入 2,466.31 万元，实现净利润 875.12 万元，其他子公司对公司净利润的影响不足 10%。2 2、委托理财及衍生品投资情况、委托理财及衍生品投资情况 公司根据董事会及股东大会的批准，使用闲置资金购买理财产品，提高了资金的使用效率，报告期内，公司累计实现理财产品投资收益 749 万元，截至报告期末，公司理财产品的余额为 1.6 亿元。（五）非标准审计意见说明（
39、五）非标准审计意见说明 不适用（六六）会计政策、会计估计变更或重大会计差错更）会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正正 适用（1）2017 年 4 月 28 日，财政部发布了企业会计准则第 42 号持有待售的非流动资产、处置组和终止经营（财会201713 号），自 2017 年 5 月 28 日起实施。对于准则实施日存在的持有待售的非流动资产、处置组和终止经营，采用未来适用法处理。（2）2017 年 5 月 10 日，财政部发布了企业会计准则第 16 号政府补助（2017 年修订）（财会201715 号），自 2017 年 6 月 12 日起实施。要求自 2017 年 6 月 12 日起在所
40、有执行企业会计准则的企业范围内施行，并要求对 2017 年 1 月 1 日存在的政府补助采用未来适用法处理，对 2017 年1 月 1 日至准则施行日之间新增的政府补助根据修订后准则进行调整。（3）2017年12月25日，财政部发布了关于修订印发一般企业财务报表格式的通知（财会201730号），针对2017年施行的企业会计准则第42号-持有待售的非流动资产、处置组和终止经营和企业会计准则第16号-政府补助的相关规定，对一般企业财务报表格式进行了修订，新增了“其他收益”、“资产处置收益”、“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”等报表项目，并对营业外收支的核算范围进行了调整。本次会计政
41、策变更是属于国家法律、法规的要求，符合企业会计准则的相关规定，本次变更不会对公司财务报表产生重大影响，不存在损害公司及中小股东利益的情况。（七七）合并报表范围的变化情况）合并报表范围的变化情况 适用（1）2017 年 2 月 20 日，本公司新设成立深圳市星趣童堡文化发展有限公司，注册资本人民币500.00 万元，本公司认缴出资 500.00 万元，出资占比 100.00%。（2）2017 年 7 月 19 日，深圳市星趣童堡文化发展有限公司与深圳市睿德健康管理有限公司共同设立深圳市星河兔加熊健康服务有限公司，注册资本人民币 60.00 万元，深圳市星趣童堡文化发展有限公司认缴出资 36.00
42、 万元，出资占比 60.00%，深圳市睿德健康管理有限公司认缴出资 24.00万元。公告编号：2018-003 17 （八八）企业社会责任）企业社会责任 2017 年 4 月 23 日至 4 月 30 日，深圳福田星河 COCO Park 联合广东省狮子会及深圳狮子会共同在四月份“轻潮深流不息”COCO 秀期间组织全体员工对贫困山区儿童进行了衣物捐赠，捐赠数量逾千件。2017 年 5 月，星河商置、星河金融集团携手深圳市社会福利中心共同发起了一场主题为“星河520吾爱同享”的公益活动。5 月 19 日，星河商置、星河金融集团的各位领导及员工来到深圳市社会福利中心老人颐养院，为福利中心的老人送上
43、礼物和节目表演。同时，星河商置、星河金融集团共同向社会福利院捐献爱心款 5 万元，用于“老人颐养院心理咨询个案服务捐助”。5 月 20 日，星河商置、星河金融集团在深圳福田星河 COCO Park 星空广场打造“星河爱心乐园”，迎来了一群社会福利中心的小朋友，并从社会报名的 100 多位志愿者中甄选了 20 位志愿者参与此次的公益活动。温馨的乐园、充满爱心的志愿者的陪伴，让孩子们度过了快乐的一天。“星河 520吾爱同享”活动拉开了星河商置社会公益活动的序幕，以后此类公益活动将持续举办下去。2017 年 5 月 23 日，深圳龙岗星河 COCO Park 联合龙岗爱联社区党群服务中心、深圳禁烟协
44、会在龙岗星河 COCO Park 西广场共同开展无烟日公益宣传活动。现场通过禁烟知识游戏互动、免费血压测量、公益义剪等环节，为广大市民宣传了公共场合禁烟以及日常无烟的好处，受到社区及街道办的表扬。2017 年 8 月 29 日，常州星河 COCO City 组织员工及社会爱心人士共 40 余人，前往常州市武进区儿童福利院看望孤儿，并捐赠儿童衣物 110 件，牛奶 16 箱、儿童湿巾 60 包。2017 年 10 月 23 日，深圳龙岗星河 COCO Park 联合深圳市龙岗区中心血站开展“与爱同行共献爱心”公益献血活动，共 50 人参与无偿献血，深圳龙岗星河 COCO Park 受到龙岗区中心
45、血站颁发的“无偿献血爱心单位”表彰。2017 年 11 月 20 日，联合国儿童基金会驻华办事处、深圳市妇女儿童工作委员会、深圳市妇女联合会等共同主办的庆祝 2017 年世界儿童日之“点亮城市，点亮儿童未来”纪念活动在深圳福田星河 COCO Park 举行，约 1000 人参与了此次活动，活动现场发布了深圳市“儿童友好型城市”标志。2017 年 12 月 16 日，至爱梵高片方联合深圳福田星河 COCO Park、OFO 小黄车，邀请奥地利艺术团队 OMAi 在深圳进行了“点亮星空治愈孤独”艺术公益夜骑活动，从数千名报名者当中筛选出的百名艺术公益骑行的骑手在深圳展开 7 个小时的夜骑之旅。当晚
46、，在福田星河 COCO Park 举行了简单而隆重的颁证仪式，片方代表为参与活动的骑手和志愿者颁发了骑行活动的纪念证书。三、持续经营评价三、持续经营评价 星河商置通过不断的产品创新，引领消费潮流；倡导最新消费理念，提升消费者体验和租户服务；持续完善所在市场的商业生态系统，实现社区、居民、商户和其他相关各方的和谐共赢。可持续发展是星河商置的一贯追求。依托在行业中领先的经营优势，我们将继续扎根大众消费、深耕商业网络。我们相信，星河商置能够为中国的城市化进程、经济转型及扩大消费，发挥独特而重要的作用，并在此过程中为股东创造价值。公司致力于通过长期的专业服务，达成投资方商业物业的增值保值，服务期限超过
47、十年的面积占比超 85%。报告期内，公司业务发展方向明确，经营业绩持续稳定增长，资产负债结构进一步优化，整体盈利能力不断增强，未发生对公司持续经营产生重大影响的事项。四、未来展望四、未来展望 不适用 公告编号：2018-003 18 五、风险因素五、风险因素 （一）持续到本年度的风险因素（一）持续到本年度的风险因素 1、公司实际控制人不当控制风险 公司实际控制人为黄楚龙,间接持有公司 30,000,000 股股份,控制公司股权比例达到 85%,处于绝对控股地位,实际控制人有可能利用其控制权对公司的经营决策、人事、财务等实施不当控制,影响公司的正常经营,为公司持续发展带来风险。公司已经制定了一整
48、套公司规章制度来规范公司的内部控制和管理结构,减少公司实际控制人不当控制风险。2、市场竞争风险 商业管理服务行业属于新兴行业,发展时间较短,硬性进入门槛不高。商业管理市场化的全面启动,既是商业管理服务公司不可多得的发展契机,也是对商业管理服务公司在管理模式、技术、人员和经验等方面的综合考验。对服务价格的敏感认识,对高效合理管理服务的诉求,对商业项目盈利能力的追求等因素也给商业管理服务公司增加了压力。公司在练好内功的同时，大力对外拓展业务，增强公司的盈利能力，树立品牌形象，不遗余力的加强核心竞争力，应对市场竞争风险。3、人力成本上升风险 商业管理服务行业属于智力密集型行业,需要专业人才准确把握市
49、场趋势和客户需求变化,针对性地进行服务。随着公司业务规模不断扩大,员工人数增长的同时,人力成本也随之上涨。如果商业项目未能如期达到运营目标,人工成本上升将可能对公司的营业状况造成不利影响。针对该风险,公司加大拓展项目,扩大收入来源。同时,通过信息化、标准化管理提高工作效率,通过职业再培训提升员工的管理服务能力,通过科学的筛选精简人员,在提升服务质量的同时控制人工成本。4、经营业务地区集中度过高风险 公司服务的客户主要位于深圳市内,地域特征明显,一旦深圳地区出现政府政策变化、经济环境异常、竞争超出合理范围、居住吸引力下降等市场风险，将影响商业项目的盈利状况,对公司经营带来不利的影响。公司目前正在
50、大力拓展深圳区域外项目，以降低集中度过高的风险，截至报告期末已开业的项目区域有常州、广州南沙、惠州、普宁、鄂尔多斯。5、业务采购风险 公司向服务供应商采购物业管理、清洁、绿化、电梯维修等服务,公司可以监管供应商的服务,但一定程度上仍依赖于其服务质量。如果供应商公司经营出现异常,人员出现较大变动,不能按照约定为公司管理的商业项目提供服务,将对公司的整体服务质量、品牌声誉甚至经营业绩带来不良影响。公司选择供应商时按照既定的采购管理制度选择具有一定规模、资质的公司,在专项合同中严格规定了服务质量,并定期检查服务结果,将业务采购风险降至最小。（二）报告期内新增的风险因素（二）报告期内新增的风险因素 无
