1、2021 年年度报告 1/218 公司代码：600266 公司简称：城建发展 北京城建投资发展股份有限公司北京城建投资发展股份有限公司 20212021 年年度报告年年度报告 2021 年年度报告 2/218 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名
2、 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 独立董事 张成思 因公务未能出席 李明 三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人陈代华陈代华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人储昭武储昭武及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）肖红卫肖红卫声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积
3、金转增股本预案 本公司拟以总股数 2,256,537,600 股扣除回购股份 180,794,093 股，共计 2,075,743,507 股为基数，每 10 股派发现金股利 1.00 元（含税），预计支付股利 207,574,350.70 元。此分配预案尚需提请股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司有关未来发展战略和经营计划的前瞻性陈述，并不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
4、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在董事会报告中关于未来发展的讨论与分析中对围绕公司经营状况的风险作了描述，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2021 年年度报告 3/218 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨
5、论与分析.8 第四节第四节 公司治理公司治理.22 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.36 第六节第六节 重要事项重要事项.38 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.46 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.52 第十节第十节 财务报告财务报告.60 备查文件目录 载有董事长、总经理、财务总监亲笔签名并盖章的会计报表 备查文件目录 报告期内在中国证券报、上海证券报、证券时报刊登的公司有关报告正本 2021 年年度报告 4/218 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有
6、如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、公司 指 北京城建投资发展股份有限公司 城建集团、集团公司 指 北京城建集团有限责任公司 兴华公司 指 北京城建兴华地产有限公司 城和公司 指 北京城和房地产开发有限责任公司 大东公司 指 北京大东房地产开发有限公司 兴业公司 指 北京城建兴业置地有限公司 世纪鸿城 指 北京世纪鸿城置业有限公司 成都公司 指 北京城建成都地产有限公司 兴泰公司 指 北京城建兴泰房地产开发有限公司 青岛兴华 指 北京城建青岛兴华地产有限公司 首城公司 指 北京首城置业有限公司 兴合公司 指 北京城建兴合房地产开发
7、有限公司 重庆公司 指 北京城建重庆地产有限公司 兴云公司 指 北京城建兴云房地产有限公司 海南公司 指 北京城建（海南）地产有限公司 新城公司 指 北京城建新城投资开发有限公司 三期基金 指 北京城建三期开发建设合伙企业（有限合伙）城建万科 指 北京城建万科天运置业有限公司 兴顺公司 指 北京城建兴顺房地产开发有限公司 城奥公司 指 北京城奥置业有限公司 兴瑞公司 指 北京城建兴瑞置业开发有限公司 兴胜公司 指 北京城建兴胜房地产开发有限公司 云蒙山公司 指 北京云蒙山投资发展有限公司 兴悦公司 指 北京城建兴悦置地有限公司 黄山公司 指 北京城建黄山投资发展有限公司 城茂未来 指 北京城茂
8、未来房地产开发有限公司 城茂公司 指 北京城茂房地产开发有限公司 兴胜置业 指 北京城建兴胜置业有限公司 京城佳业 指 北京京城佳业物业股份有限公司 重庆置业 指 北京城建重庆置业有限公司 锐革新业 指 成都锐革新业房地产开发有限公司 招城公司 指 北京招城房地产开发有限公司 创达置业 指 北京城建创达置业有限公司 国信证券 指 国信证券股份有限公司 锦州银行 指 锦州银行股份有限公司 2021 年年度报告 5/218 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京城建投资发展股份有限公司 公司的中文简称 城建发展 公司的外文名称 B
9、EI JING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT&DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 BUCID 公司的法定代表人 陈代华 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张财广 李威 联系地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 电话（010）82275598（010）82275665 传真（010）82275533（010）82275533 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市海淀区大柳树富海中心2号楼19层 公司注册地址的历史变更情况 公
10、司办公地址 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦 公司办公地址的邮政编码 100029 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司披露年度报告的媒体名称及网址 中国证券报、上海证券报、证券时报 公司披露年度报告的证券交易所网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北土城西路11号城建开发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城建发展 600266 北京城建 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称
11、大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 1101 签字会计师姓名 马宁、赵玮 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B 座 9 层 签字的保荐代表人姓名 吕晓峰、郭瑛英 持续督导的期间 2014 年 8 月 18 日至 2021 年 12 月 31 日 2021 年年度报告 6/218 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2
12、019年 营业收入 24,184,267,659.43 13,890,861,806.80 74.10 16,431,884,817.44 归属于上市公司股东的净利润 641,255,003.77 1,234,207,312.91-48.04 2,087,757,861.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 935,161,182.34 912,781,183.12 2.45 1,407,444,324.49 经营活动产生的现金流量净额 3,091,898,686.79-903,764,003.79 不适用-759,014,629.00 2021年末 2020年末 本期末比上年同
13、期末增减（%）2019年末 归属于上市公司股东的净资产 25,606,696,394.41 25,757,566,628.15-0.59 25,469,400,339.37 总资产 139,294,718,935.32 131,364,043,980.10 6.04 122,518,954,039.20 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2021年 2020年 本期比上年同期增减(%)2019年 基本每股收益（元股）0.1700 0.4440-61.71 0.8255 稀释每股收益（元股）0.1700 0.4440-61.71 0.8255 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股
14、）0.3091 0.3003 2.93 0.5214 加权平均净资产收益率（%）1.66 4.55 减少2.89个百分点 9.07 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.01 3.07 减少0.06个百分点 5.73 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中其他权益工具（永续债）的股利或利息（包括未宣告发放股利或利息）。报告期，公司实现归属于上市公司股东的净利润为 641,255,003.77 元，扣除其他权益工具股息影响 282,087,777.77 元后每股收益为 0.1
15、7 元，扣除影响后的加权平均净资产收益率为1.66%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明
16、：适用 不适用 2021 年年度报告 7/218 九、九、2021 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,561,736,575.98 8,201,495,637.92 1,964,189,426.62 11,456,846,018.91 归属于上市公司股东的净利润-89,303,716.55 708,344,899.12-66,944,994.26 89,158,815.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 311,136,370.62
17、 1,018,405,335.8-310,326,366.28-84,054,157.80 经营活动产生的现金流量净额-4,264,465,381.63 3,053,206,986.59 939,876,897.03 3,363,280,184.80 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2021 年金额 附注（如适用）2020 年金额 2019 年金额 非流动资产处置损益 58,541,885.87 26,905,164.73 377,786.22 计入当期损益的政府补
18、助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 36,228,047.00 2,331,000.00 1,472,000.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 311,114,886.82 46,519,350.52 33,538,854.59 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-803,360,937.38 381,397,902.07 93
19、0,775,959.98 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 133,589.24 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 19,724,965.59 -33,983,284.07-64,696,753.16 受托经营取得的托管费收入 6,619,847.22 8,632,750.95 6,847,319.30 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9,712,707.80 -9,316,993.08-1,474,788.86 其他符合非经常性损益定义的损益项目 328,370.18 减：所得税影响额-95,211,003.15 105,654,870.
20、10 226,792,150.78 少数股东权益影响额（税后）8,273,169.04 -4,461,519.53 63,060.47 合计-293,906,178.57 321,426,129.79 680,313,537.00 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 2021 年年度报告 8/218 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 6,270,206,029.0
21、0 4,837,406,200.00 1,432,799,829.00-741,912,805.51 投资性房地产 9,172,301,716.94 9,602,356,998.50-430,055,281.56 19,724,965.59 其他权益工具投资 750,000.00 750,000.00 合计 15,443,257,745.94 14,440,513,198.50 1,002,744,547.44-722,187,839.92 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2021 年是房地产行业
22、跌宕起伏的剧变之年，政策调控力度和频率空前，“三道红线”、“土地两集中”政策，加之房产税试点推行，个别头部企业“暴雷”等，融资环境持续收紧，行业发展压力巨大，“活下去”成为多数房企的主流声音。面对市场循环不畅和疫情常态化的困难和挑战，在公司董事会的坚强领导下，公司坚持自身稳健发展节奏，发扬斗争精神，以久久为功的韧性，多维度体现了“向上的力量”，实现“十四五”良好开局。二、二、报告期内公司所处行业情况报告期内公司所处行业情况 公司荣获中国房地产开发企业 500 强、中国房地产上市公司综合实力 100 强、中国房地产公司品牌价值 TOP10（国有）、中国证券金紫荆奖，连续 8 年在上交所信息披露综
23、合考评为 A（优秀）。多个项目荣获国家级奖项。三、三、报告期内公司从事的业务情况报告期内公司从事的业务情况 公司目前形成了房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块全面协调发展的良好局面。其中房地产开发为主业，主要开发类型涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼、文旅等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。逐步形成了以龙樾和国誉府系列的高端品牌。对外股权投资呈现出流动性强、资产处置灵活的特点。以云蒙山和黄山为代表的文旅地产布局初步形成，云蒙山景区实现正常对外开放，品牌影响力持续提升，被评为北京市体育旅游十佳精品景区。商业地产经营规模、经营能力持续提
24、高，商业地产战略不断落地。四、四、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 深耕区域优势。在资源统筹、市场研判、系统协同等方面能力显著，赢得头部企业认可，特别是在北京大本营，行业地位更加牢固，2021 年度位列北京区域销售金额排行榜第二名，品牌影响力不断提升。产品品质优势。开发了一大批富有影响力的项目，涵盖多种业态，新中式、智慧科技系统、绿色生态等理念加速应用，无论是北京还是外埠，产品品质均处于同片区前列。开发效率优势。项目开发效率持续提升，标准大幅升级，从原来的“六个当年”迅速向标杆企业看齐，新项目从拿地到开盘缩短至 5 个月以内。国企上市公司优势。公司拥有良好的公众形象和
25、社会影响力，依托集团完整的产业链和雄厚资源优势，在政府资源、人才队伍、融资成本、抗风险能力以及发展韧劲等方面优势明显。棚改经验优势。通过多年运作，与地方政府建立畅通沟通渠道，在棚改和一级开发中积累了丰富的经验，将为参与后续城市更新改造项目提供经验支持。资产结构优化。随着棚改和一级项目的土地入市和开盘销售，望坛、临河两大棚改资金将加速回笼，为公司后续发展提供资金保障。2021 年年度报告 9/218 五、五、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 房屋销售逆势增长。坚决落实“稳字当头、快字当先”总体思路，全年始终保持高压冲刺状态，抢抓市场窗口期，一是全力推动在售项目销售，二是加大尾盘的去化速度
26、，三是加大对车库和商业等低效资产处置。在严峻的市场形势下签约额、回款额实现历史最好成绩，多个项目位列区域销冠。资源获取能力持续提升。积极应对“两集中”政策带来的挑战，提前研判，精准定位，迅速集合土地拓展、产品研发、营销、财务、企发等各条线力量，第一时间组建了高效投拓团队。坚持主流城市、主流地段、主流产品“三个主流”和经营现金流回正周期、利润率、IRR“三好标准”，完善投资测算体系，首次引入 ROIC 指标并组织开展项目交底会。通过联合拿地，合作阵营进一步扩大，话语权稳步提升，资源统筹能力不断彰显。全年共竞得崔各庄、梨园、王四营、重庆铜梁、成都金牛 101 及股权收购衙门口等 6 宗用地。开发效
27、率实现加速度。顺应行业发展要求，持续强化开发全链条的高效运营理念，全员快周转意识内化，项目开发效率大幅提升，从“六个当年”迅速向标杆企业看齐，北京新拿地项目全部实现 5 个月内开盘销售。衙门口从拿地到开盘缩短至 99 天，为北京市第一批集中供地运作最快项目。衙门口、崔各庄、梨园项目已实现股东回款。棚改项目取得重大突破。棚改项目经过攻坚克难实现里程碑式进展，望坛项目商品房首次实现开盘销售和回款，天坛府以高品质位列北京豪宅 10 万+产品 TOP1，项目工程建设、税务筹划等工作稳步推进；临河项目紧盯政策红利抢抓有限资源，成本返还取得重大成果，保障房全面进入精装修阶段；动感花园项目和 CBD 管委会
28、全部签约；怀柔新城 03 街区项目进入收尾阶段；平各庄 B 地块、马池口项目具备入市条件。商业地产加速培育。发展战略有序落地，运营团队架构和职能调整更加完善，2021 年实现商业租赁面积 31 万。秋实街 1 号（城悦荟）改造和招商工作同步推进，初步组建商业品牌资源库；城奥大厦获得“商务楼宇 HOPE 奖建筑风尚地标奖”与 LEED O+M 铂金级认证，高端写字楼品质逐步赢得市场认可。成都龙樾湾、熙悦汇，青岛漫悦里等商业街招商租赁持续向好。文旅地产扎实推进。加大运营模式和资源统筹研究，组织团队进行专项考察。黄山项目高效完成商业、酒店、精品民宿等前期报建，实现一期开工建设，正在与首都国企联合推进
29、酒店、会展等后续运营；云蒙山景区持续丰富旅游产品业态，品牌影响力进一步提升，被评为北京市体育旅游十佳精品景区。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 24,184,267,659.43 13,890,861,806.80 74.10 营业成本 18,802,031,963.56 9,284,764,162.65 102.50 销售费用 682,246,095.41 489,527,428.91 39.37 管理费用 494,263,053.57
30、506,411,823.74-2.40 财务费用 443,743,746.65 1,072,057,856.61-58.61 研发费用 26,639,131.54 不适用 经营活动产生的现金流量净额 3,091,898,686.79-903,764,003.79 不适用 投资活动产生的现金流量净额 653,093,572.84-350,123,645.47 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-159,429,643.70 2,174,972,324.78-107.33 营业收入变动原因说明：项目结转增加 营业成本变动原因说明：项目结转增加 销售费用变动原因说明：项目结转增加 管理费用变动原因说
31、明：人工成本降低 财务费用变动原因说明：利息资本化金额增加 研发费用变动原因说明：研发成本支出增加 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：项目销售回款增加 2021 年年度报告 10/218 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：收回投资现金增加 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：偿付债务支出增加 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现营业收入 241.84 亿元，同比增加 74.10%，主要是公司主营房地产行业结转收入增加所致。报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 56.45
32、亿元，占全年营业收入的23.23%。报告期内公司营业成本 188.02 亿元，比上年同期增加 102.50%，主要是结转项目收入增加，对应结转的成本相应增加所致。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区、分销售模式情况、分地区、分销售模式情况 单位:亿元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 236.53 186.59 21.11 83.75 111.67 减少 10.41 个百分点 物业管理 0.29 0.05 82.76-91.21-98.52
33、增加 90.10 个百分点 租赁收入 3.71 0.62 83.29 49.04 11.17 增加 5.78 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 236.53 186.59 21.11 83.75 111.67 减少 10.41 个百分点 物业管理 0.29 0.05 82.76-91.21-98.52 增加 90.10 个百分点 租赁收入 3.71 0.62 83.29 49.04 11.17 增加 5.78 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%
34、）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京 201.06 155.24 22.79 135.24 179.81 减少 12.30 个百分点 重庆 9.26 7.43 19.76-29.31-28.97 减少 0.39 个百分点 成都 9.63 7.63 20.77-24.88-15.60 减少 8.72 个百分点 天津 0.19 0.12 36.84-86.62-85.37 减少 5.41 个百分点 青岛 4.79 3.91 18.37-59.88-57.31 减少 4.91 个百分点 海南 6.75 3.83 43.26 55.89 73.30 减少 5.7
35、0 个百分点 南京 8.84 9.10-2.94 63.70 80.20 减少 9.42 个百分点 主营业务分销售模式情况 销售模式 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 236.53 186.59 21.11 83.75 111.67 减少 10.41 个百分点 物业管理 0.29 0.05 82.76-91.21-98.52 增加 90.10 个百分点 租赁收入 3.71 0.62 83.29 49.04 11.17 增加 5.78 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).
36、(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况重大采购合同、重大销售合同的履行情况 适用 不适用 2021 年年度报告 11/218 (4).(4).成本分析表成本分析表 单位：亿元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 土地成本、建安成本等 186.59 99.64 88.15 95.59 111.67 物业管理 人工成本等 0.05 0.03 3.51 3.81-98.52 租赁收入 租赁成本等 0.62 0.33 0.56 0.61 11.71 分产品情况 分产品 成
37、本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 土地成本、建安成本等 186.59 99.64 88.15 95.59 111.67 物业管理 人工成本等 0.05 0.03 3.51 3.81-98.52 租赁收入 租赁成本等 0.62 0.33 0.56 0.61 11.71 (5).(5).报告期报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化主要子公司股权变动导致合并范围变化 适用 不适用 (6).(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调
38、整有关情况 适用 不适用 (7).(7).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 A.A.公司主要销售客户情况公司主要销售客户情况 前五名客户销售额 564,547.20 万元，占年度销售总额 23.23%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5 名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形 适用 不适用 B.B.公司主要供应商情况公司主要供应商情况 前五名供应商采购额 363,863.02 万元，占年度采购总额 59.21%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 166,857.04 万
39、元，占年度采购总额 27.15%。报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的 50%、前 5 名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形 适用 不适用 3.3.费用费用 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 销售费用 682,246,095.41 489,527,428.91 39.37 销售服务费上升 管理费用 494,263,053.57 506,411,823.74-2.40 人工成本下降 财务费用 443,743,746.65 1,072,057,856.61-58.61 利息资本化增加 所得税 493,885,327.21 400,999,252.
40、38 23.16 当期应纳所得税增加 2021 年年度报告 12/218 4.4.研发投入研发投入 (1).(1).研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 单位：万元 本期费用化研发投入 2,663.91 本期资本化研发投入 研发投入合计 2,663.91 研发投入总额占营业收入比例（%）0.11 研发投入资本化的比重（%）0 (2).(2).研发人员情况表研发人员情况表 适用 不适用 公司研发人员的数量 72 研发人员数量占公司总人数的比例（%）7.2 研发人员学历结构 学历结构类别 学历结构人数 博士研究生 1 硕士研究生 22 本科 48 专科 1 高中及以下 研发人员年龄结构 年龄
41、结构类别 年龄结构人数 30 岁以下（不含 30 岁）5 30-40 岁（含 30 岁，不含 40 岁）30 40-50 岁（含 40 岁，不含 50 岁）32 50-60 岁（含 50 岁，不含 60 岁）4 60 岁及以上 1 (3).(3).情况说明情况说明 适用 不适用 报告期，公司安排产品研发中心就房地产行业相关的新产品、新建造技术展开研发工作，形成应用型技术研究成果并应用于公司房地产开发项目中，产生研发投入 2,663.91 万元。(4).(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响 适用 不适用 5.5.现金流现
42、金流 适用 不适用 科目 本期数 上年同期数 变动比例(%)变动原因 经营活动产生的现金流量净额 3,091,898,686.79-903,764,003.79 不适用 项目销售回款增加 投资活动产生的现金流量净额 653,093,572.84-350,123,645.47 不适用 收回投资现金增加 筹资活动产生的现金流量净额-159,429,643.70 2,174,972,324.78-107.33 偿付债务支出增加 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2021 年年度报告 13/218 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用
43、 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：亿元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 141.55 10.16 105.53 8.03 34.13 货币资金增加 交易性金融资产 32.51 2.33 46.51 3.54-30.10 公允价值波动 其他应收款 67.46 4.84 61.82 4.71 9.12 往来借款增加 存货 913.01 65.55 868.76 66.13 5.09 项目投资增加 投资性房地产 96.02 6.89 91.72 6.98 4.69
44、 公允价值变动 合同负债 169.77 12.19 191.15 14.55-11.18 预收房款结转 长期借款 354.94 25.48 376.07 28.63-5.62 偿债增加 2.2.境外资产情况境外资产情况 适用 不适用 3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 156,972,510.38 按揭保证金、履约保证金等 存货 24,103,433,580.92 借款抵押 投资性房地产 608,651,296.60 借款抵押 合计 24,869,057,387.90/4.4.其他说明其他说明 适用 不适用 (
45、四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 行业经营信息情况见下表：2021 年年度报告 14/218 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-04 106,428.25 127,714 否 2 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-05-09 49,126.15 58,9
46、51 否 3 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-07-06 28,879.45 34,655 否 4 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-12 37,132.94 44,560 否 5 黄山市黄山区谭家桥镇南部组团 B-08-18 22,929.58 27,515 否 6 青岛市城阳区 204 国道 286 号 58,161 78,078.96 否 7 北京市延庆区康庄镇一、二、三街区 485,300 513,600 否 8 北京市延庆区康庄镇大王庄小曹营 95,600 172,100 否 9 北京市怀柔区城中村（大中富乐、小中富乐、开放路和滨湖北街北）1,508,000 1,309,90
47、0 是 851,435 65 10 北京市顺义区平各庄村 B 地块土地一级开发项目 361,511.4 283,093 否 11 北京市顺义区临河村棚户区改造土地开发 A 片区项目 668,000 525,400 否 12 北京市昌平区北七家平西府组团一级开发（北区）地块托幼、二类居住、商业金融项目 C 区 20,000.00 50,000.00 否 13 北京市昌平区六环路土城出口土城新村改造土地一级开发项目 113,320 872,400 是 872,400 70 14 北京市大兴区黄村镇海子角、辛店村棚户区改造土地开发项目 104,310 860,900 否 15 天津市津武(挂)201
48、7-031 号武清区下朱庄街藕甸道南侧 14,565 26,217 是 13,108.5 50 16 北京市密云走马庄一级开发项目 325,784 163,500 否 17 保定市双胜街棚户区改造项目 32,485 103,126.11 是 53,800 65 18 重庆市九龙坡区大渡口组团 K 分区 K35-5/02 地块 12,291.00 9,833.00 否 19 重庆市两江新区悦来组团 C 分区 C31/05、C27/05 号宗地 65,732 123,430 否 20 重庆市铜梁区汇龙片区组团 I 分区 E43-2/03 地块 99,113 178,403 否 21 三亚市海坡片区
49、 HPA-01-11 地块 20,896.98 37,530 是 37,530 60 22 三亚市海坡片区 HPA-01-12 地块 19,914.76 35,801.56 是 35,801.56 60 23 三亚红塘湾旅游度假区 E-02 号地块 37,982.14 31,000 否 2021 年年度报告 15/218 2.2.报告期内房报告期内房地产地产开发投资情况开发投资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)
50、总投资额 报告期实际投资额 1 北京海淀 世华龙樾 住宅 竣工 324,058 518,000 808,300 808,300 750,481 10,411 2 北京大兴 海梓府 住宅 竣工 81,487 163,000 253,300 253,300 349,986 0 3 北京大兴 北京密码 商办 竣工 288,649 275,206 434,272 434,272 486,908 2,000 4 北京通州 台湖项目 商办 在建 96,800 176,500 286,974 286,974 385,733 68,688 5 山东青岛 青岛龙樾湾 住宅 竣工 40,828 126,900 1
