1、招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文12022 年年度报告年年度报告2023 年年 3 月月招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人聂黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计公司负责人聂
2、黎明、主管会计工作负责人陈海照及会计机构负责人（会计主管人员）江霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。主管人员）江霞声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告公司在本报告“第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析”之之“十二、公司未来发展的十二、公司未来发展的展望展望”部分详细阐述了公司
3、未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者部分详细阐述了公司未来发展可能存在的风险及应对措施，敬请投资者查阅。查阅。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2022 年年 12 月月 31 日的日的公司总股本公司总股本 1,060,346,060 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.2 元元（含税），（含税），不不送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享送红股，不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利有
4、利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。整。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文3目目录录第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10第四节第四节 公司治理公司治理.31第五节第五节 环境和社会责任环境和社会责任.48第六节第六节 重要事项重要事项.48第七节第七节 股份变动及股东
5、情况股份变动及股东情况.65第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.71第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.72第十节第十节 财务报告财务报告.75招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文4备查文件目录备查文件目录一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文5释释 义义释义项指释义内容招商局集团指招商局集团有限公司招商蛇口指招商局蛇口工业区控股
6、股份有限公司深圳招商地产指深圳招商房地产有限公司招商积余、上市公司、公司指招商局积余产业运营服务股份有限公司招商物业指招商局物业管理有限公司中航物业指中航物业管理有限公司招商商管指招商商业管理（深圳）有限公司（曾用名“招商九方商业管理（深圳）有限公司”）招商企管指招商蛇口企业管理（深圳）有限公司中航城投资指深圳市中航城投资有限公司昆山中航指昆山市中航地产有限公司赣州九方指赣州中航九方商业有限公司天津公司指天津格兰云天置业有限公司积余南航指招商积余南航（广州）物业服务有限公司上航物业指上海航空工业集团物业管理有限公司新中物业指新中物业管理（中国）有限公司深圳汇勤指深圳市汇勤物业管理有限公司金尊公
7、司指深圳市金尊投资发展有限公司德勤事务所指德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）天津经开区规资局指天津经济技术开发区规划和自然资源局招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文6第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称招商积余股票代码001914股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称招商局积余产业运营服务股份有限公司公司的中文简称招商积余公司的外文名称China Merchants Property Operation&Service Co.,Ltd.公司的外文名称缩写CMPO公司的法定代表人聂黎明注册地址深圳市福田区华强
8、北街道华航社区华富路 1004 号南光大厦 2 层 B 段 201 室注册地址的邮政编码518031公司注册地址历史变更情况2009 年 6 月 3 日，公司注册地址由“深圳市福田区深南中路 68 号航空大厦 32 层”变更为“深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼”；2022 年 9 月 19 日，公司注册地址变更为“深圳市福田区华强北街道华航社区华富路 1004号南光大厦 2 层 B 段 201 室”。办公地址深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 15A-17 层办公地址的邮政编码518067公司网址电子信箱二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名陈江
9、宋丹蕾联系地址深圳市南山区蛇口太子湾邮轮大道招商积余大厦 16 层电话（0755）83244582、83244503传真（0755）83688903电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证券交易所网站深圳证券交易所 http:/ 2022 年年度报告全文7合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。2016 年 12 月，公司向保利发展控股集团股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。公司战略聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发
10、展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。2019 年 12 月，公司实施重大资产重组，发行股份购买了招商物业 100%股权。本次重组完成后，公司致力于成为“中国领先的物业资产管理运营商”。公司从事的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务（剩余房地产开发业务）。历次控股股东的变更情况公司原控股股东为中国航空技术深圳有限公司（现已被其母公司中国航空技术国际控股有限公司吸收合并），2019 年 12 月，公司控股股东变更为招商蛇口，其直接及间接合计持有公司 51.16%股权。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称德勤华永会计师事务
11、所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼签字会计师姓名吴汪斌、罗薇公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问不适用六、六、主要会计数据和财务指标主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据否2022 年2021 年本年比上年增减2020 年营业收入（元）13,023,775,372.0110,590,930,092.8822.97%8,651,160,646.79归属于上市公司股东的净利润（元）593,511,115.97512,870,409.0215.72%437,412,496.
12、28归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）499,216,059.95365,301,645.4136.66%385,847,312.36经营活动产生的现金流量净额（元）995,104,027.48702,743,677.6041.60%992,318,776.62基本每股收益（元/股）0.55970.483715.71%0.4125稀释每股收益（元/股）0.55970.483715.71%0.4125加权平均净资产收益率6.69%6.07%0.62%5.37%2022 年末2021 年末本年末比上年末增减2020 年末总资产（元）17,814,998,428.2316,765,5
13、11,297.916.26%16,288,947,067.85归属于上市公司股东的净资产（元）9,149,839,474.328,660,942,149.695.64%8,309,303,680.12公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值否截止披露前一交易日的公司总股本：招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文8截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,060,346,060用最新股本计算的全面摊薄每股收益支付的优先股股利（元）0支付的永续债利息（元）0用最新股本
14、计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.5597七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情
15、况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明不适用八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入2,537,369,858.133,108,964,207.873,530,686,966.943,846,754,339.07归属于上市公司股东的净利润145,019,354.07186,101,012.36141,349,485.03121,041,264.51归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润127,551,224.17134,467,777.35122,240,716.50114,956,341.9
16、3经营活动产生的现金流量净额-857,664,567.87359,020,706.5344,617,061.971,449,130,826.85上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额单位：元项目2022 年金额2021 年金额2020 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）34,274,528.311,069,027.86-11,006.34主要系公司将直接及间接持有的中航城投资、昆山中航及赣州九方 100%股权出售给控股股东招商蛇口下属企业，产生的相关损益列入非经常性损益
17、。越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免计入当期损益的政府补助（与公司正常经52,297,970.9620,801,289.7744,054,665.81招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文9营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
18、交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益3,300,837.332,270,099.48与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益74,189.45单独进行减值测试的应收款项减值准备转回5,541,389.3811,103,069.94主要系 2 套已销售的商铺退回，相应将以前年度计提的应收坏账损失转回。对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性
19、房地产公允价值变动产生的损益-8,464,660.00106,699,059.84-5,696.08根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,107,904.471,713,863.3227,233,364.21其他符合非经常性损益定义的损益项目45,131,189.1048,290,446.87-6,181,131.68主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征等。减：所得税影响额23,331,847.0044,982,437.1313,171,266.16少数股东权益影响额（税后）6,045
20、,610.26426,394.192,698,034.77合计94,295,056.02147,568,763.6151,565,183.92-其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：主要为增值税进项加计抵扣、小规模企业增值税免征、附加税减免等。公司不存在将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文10第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况2022 年，宏观环境复杂严峻、不确定性上升，国内经济
21、需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力加大，我国实现经济总量 121 万亿元，比上年实际增长 3%，增速较 2021 年回落 5 个百分点。房地产行业下行，2022 年全国房地产开发投资总额同比下降 10.0%，商品房销售面积同比下降 24.3%。年底地产政策转变，中央经济工作会议明确房地产是国民经济重要行业，三箭齐发稳定楼市，12 月地产相关指标降幅已有所收窄，市场信心逐步恢复，为物业管理行业的健康发展奠定基础。物业管理行业加速融入社会基层治理，国家不断出台政策，鼓励开展社区生活服务，行业空间持续释放。二十大报告对民生服务领域做出重要指导，其中公共服务、社会治理、社区养老等均与物业管理相关，作
22、为重要的民生行业，物业管理得到中央政策大力支持。在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业行业整体表现出增速放缓、盈利下滑、市值缩水等现象。2022 上半年，上市公司营收平均增速从 44.3%降到 27.9%，平均净利率从 14.7%降到 9.0%，回调速度虽大但仍优于国内较多行业，物业行业整体增速仍较高，盈利能力仍较好；资本市场估值归回理性，上市物企市盈率均值从年初 19.8 倍，跌至年末 13.8 倍；物业收并购回归理性，全年交易金额 106.3 亿元，同比下降 71%，其中国有企业并购相对活跃，交易金额占比超 50%。二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务（一）公司从
23、事的主要业务（一）公司从事的主要业务招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，积极稳妥地推动“12347”战略落地，发展物业管理及资产管理两项核心业务，构建“沃土云林”商业模式，为客户提供全业态、全价值链、全场景的综合解决方案。报告期内公司的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。1、物业管理业务、物业管理业务公司物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态，进驻全国超 100 个城市。公司物业管理业务服务内容分为基
24、础物业管理、平台增值服务、专业增值服务。基础物业管理：基础物业管理：作为“沃土云林”商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供平台增值服务、专业增值服务等延伸业务的根基。公司为物业项目提供优质的保安、保洁、绿化保养、维修保养等基础服务，以及细分业态的特色综合保障服务，并通过标准化建设、平台化运营提升服务品质，巩固基础物业管理沃土。平台增值服务：平台增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“云”，承载公司平台化增值化的战略使命。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增
25、值服务，反哺基础服务沃土。专业增值服务：专业增值服务：作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。依靠多年积累的专业化服务能力和强大的客户粘性，为客户提供专业化配套与增值服务，并通过设立专业子公司提供专业化服务。具体包含：（1）案场协销及房产经纪：为开发商提供案场协销、营销策划、销售代理等服务；为客户提供房屋租赁、买卖、定制化办公、产证办理等服务。公司旗下拥有深圳市招商置业顾问有限公司。（2）设施管理服务：为楼宇、园区等设施提供设备运维、能源评估、管理，电梯购买、安装、维保等服务。公司旗下拥有招商积余综合设施运营服务（深圳
26、）有限公司、深圳市中航楼宇科技有限公司和深圳市中航南光电梯工程有限公司。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文11（3）建筑科技服务：为智慧园区设计、研发、建设提供智能化解决方案，建设数字化平台为物业管理业务提供科技赋能等。公司旗下拥有深圳招商建筑科技有限公司、招商积余数字科技（深圳）有限公司。（4）停车场管理服务：提供车场设施设备改造维护、车场设计规划及车场产品研发等智慧停车管理服务。公司旗下拥有深圳市中航智泊科技有限公司。（5）安保服务：提供临时勤务、科技安防、消防运营等安保服务。公司旗下拥有招商智慧保安服务有限公司。（6）干洗服务：提供衣物洗涤、皮具养护等服务。公司
27、旗下拥有深圳市正章干洗有限公司。（7）餐饮服务：提供餐饮服务管理、中餐、中西式快餐制售等服务。公司旗下拥有深圳市老大昌酒楼有限公司、中航物业管理有限公司餐饮分公司。2、资产管理业务、资产管理业务公司资产管理业务主要为商业运营、持有物业出租及经营。商业运营业务主要为公司旗下招商商管利用专业的商业运营管理能力，为商业地产项目提供土地获取及开发建设阶段的商业定位、规划设计、工程改造等顾问咨询服务；在商业项目开业筹备及运营阶段提供招商、策划、推广、运营管理等服务。持有物业出租及经营业务主要为酒店、商业、办公等持有型物业的出租经营。3、其他业务、其他业务其他业务为剩余房地产开发业务。因业务发展战略调整，
28、公司已于 2016 年将部分房地产开发业务相关资产与负债出售，自该次重大资产出售后，公司不再从事新的房地产项目开发业务。（二）（二）“沃土云林沃土云林”商业模式商业模式公司根据行业形势研判，结合自身发展优势、能力和资源禀赋，强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地。宽厚“沃土”，深耕物业基础管理沃土，逐步实现高密度布局，以规模化发展形成集约效应；广袤“云”层，依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层；茂密盛“林”，培育全国性专业公司成长为茂密森林，与沃土紧密结合发挥“根系”作用，带动整个专业森林持续壮大，生生不
29、息。三、报告期公司经营情况三、报告期公司经营情况2022 年，公司积极应对充满挑战的市场环境，强化责任、创新思维、狠抓落实，统筹推进经营发展工作，推动公司从信息化到智能化升级，奋力夺取经营发展胜利。1、总体经营质量稳步提升、总体经营质量稳步提升报告期内，公司实现营业收入 130.24 亿元，较上年同期增长 22.97%。从分板块来看，物业管理业务实现营业收入125.04 亿元，较上年同期增长 26.19%，主要系原有物业管理项目增长以及新拓展市场化物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入 4.65 亿元，较上年同期下降 16.40%，主要系购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减
30、免房产租金所致；其他业务实现营业收入 0.55 亿元，较上年同期下降 56.42%，主要系报告期内房地产项目尾盘收入减少以及已销售的两套商铺退回所致。公司实现归属于上市公司股东的净利润 5.94 亿元，较上年同期增长 15.72%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 4.99 亿元，较上年同期增长 36.66%。报告期内，公司积极推动重资产剥离，于上半年转让中航城投资、赣州九方及昆山中航等 3 家子公司股权确认投资收益 0.33 亿元。公司响应国家政策要求，履行社会责任助力租户纾困，2022 年减免房产租金 0.86 亿元，减少归母净利润0.81 亿元。还原前述减免房产租金影响后，公
31、司 2022 年度归母净利润较上年同期增长 31.58%。面对经济和房地产下行、市场竞争加剧、最低工资标准上升、减免房产租金等带来的经营压力，公司扩大市场化发展规模，深化业务协同，加强品质管控，推动数字化转型，聚焦精益管理，落实降本增效，采取有效措施应对经济下行环境下的物业管理费收缴压力，实现收入利润平稳增长。截至报告期末，公司总资产为 178.15 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 91.50 亿元，资产负债率为 47.73%。招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文122、物业管理业务经营业绩再攀新高、物业管理业务经营业绩再攀新高（1）管理规模持续扩张。截至 2022
32、 年末，公司在管项目 1,884 个，覆盖全国 127 个城市，管理面积达到 3.11 亿。以优质项目助推高质量发展。公司制定有效市场开发策略、创新业务开发机制、建强业务开发能力，扩大市场触角，进一步提升市场参与度；快速抢占新赛道，城市服务、高校、IFM、医院等业态新签年度合同额大幅增长，并聚焦优质项目。2022 年，公司实现新签年度合同额 33.14 亿元，其中第三方项目新签年度合同额 27.77 亿元（千万级以上项目占比超过 50%），拓展了深圳龙华观澜街道城市管家、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳移动等优质项目。公司进一步巩固了自身差异化的战略定位优势，非住业态管理面积达 1
33、.83 亿，占比接近 60%，新签年度合同额占比超过80%，项目结构进一步向高质量优化。多点发力夯实发展根基。“总对总”业务持续扩大在大客户系统中的市场份额，新签年度合同额同比增长 46%，成功拓展美团职场项目、阿里华东 IDC 数据中心等项目，与阿里巴巴、华为、美团、小米、博世等企业建立了深度战略合作，成为市场化业务的重要渠道。合资合作业务成果丰硕，新成立合资公司 5 家，新签年度合同额同比增长 49%，与深汕合作区、济南文旅集团、六盘水城投等地方资源平台达成合资合作，补强公司在城市服务、公建等领域的资源，为稳定可持续发展扩充了资源基础。发力国资背景物企标的，收并购再创佳绩，融合更融效。公司
34、 2021 年底完成上航物业、积余南航并购落地并于 2022年初开始并表，深圳汇勤、新中物业已于报告期内实现财务并表。公司精细化投后管理，常态化落实做细提质增效工作，进一步提升管理质量效益。前述四家并购企业体系导入完成率均超 90%，实现平稳过渡、经营提升。收并购助力提升了公司航空、金融细分业态的规模实力，新拓中国商飞成都大飞机产业园、南航西安分公司基地等优质项目。大股东的业务资源和能力支持。控股股东招商蛇口 2022 年实现签约销售面积 1,193.65 万。截至 2022 年末，来自招商蛇口的物业管理面积为 10,653 万，占比 34%；新签年度合同额为 5.37 亿元，占比 16%。持
35、续加强业务协同，公司协同创新服务能力进一步提升，招商蛇口在公司投资并购、大客户业务拓展等方面也提供了重要支持。（2）平台增值业务持续快速发展。到家汇商城大力拓展企业集采业务，发力社区增值服务，2022 年实现营业收入5.76 亿元，同比增长 117%，平台销售额突破 12 亿元，同比增长 52%，在外部客户拓展、做大社区服务、直播带货上取得明显成效。报告期内，聚焦外部单一大客户及写字楼、园区等客户，新增顺丰、深圳巴士集团、中海油、智慧城市集团等300 余家外部客户，截至报告期末已和 4,000 余家客户建立合作伙伴关系；聚焦发展资源经营、到家宜居、到家服务、社区零售等产品线业务，搭建“招小播”
36、自有直播电商平台，以城市为单元构建直播生态，其中“走进原产地，寻找中国味”主题系列直播 IP 获业内广泛关注，820 中秋专场直播和年货节的直播销售额均突破千万。（3）专业增值服务稳中有进。公司积极推动专业公司与城市公司条块结合，专业增值服务 2022 年实现营业收入18.70 亿元。凭借“沃土”资源优势，努力克服经营压力和挑战，综合设施智慧服务、智能化施工、楼宇维保等业务快速发展，市场影响力显著提升。积余设施公司打造先行示范，在 IFM 赛道强势发力，荣获“2022 年度全国 ISO41001 项目实施优秀管理奖”，成为宁德时代最大的设施服务供应商，以及阿里、京东的核心供应商，报告期内新中标
37、华为、美团等头部科技公司项目，在高端制造业 IFM 领域保持领先地位。建筑科技公司自主研发的智慧云门禁设备通过国家强制性产品CCC 测试和认证，充电桩业务在公司在管项目加速布局，全年共接入超过 5,800 台充电桩。招商楼宇公司持续发力市场拓展，中国航发线条业务得以延展，新开发阳光保险、郑州国电等线条业务；南光电梯公司大规模承接公司内部电梯维保业务，并持续聚焦外部重点客户，继华南城外新拓万科线条业务，为深圳非电梯厂家电梯保有量 TOP1。3、商业资产经营稳步提升、商业资产经营稳步提升（1）商业运营业务规模扩大。截至 2022 年 12 月末，公司在管商业项目 52 个（含筹备项目），管理面积
38、293.1 万，其中公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 45 个，第三方品牌输出项目 4 个。2022 年，组织全国各区域商业运营业务开展线上推广，累计开展直播 275 余场，观众总数 225 万人次。发布线上宣传广告 3,000 余篇，有效提升线上流量；开展积分全生命周期管理，实现积分通兑跨场结算，会员积分价值感知有效提升；花园云街线上商城在森兰花园城、昆山花园城成功试点运营，全国首个会员虚拟社区“招商花园社区”成功上线运营；蛇口花园城及海上世界项目实施专项资产提升改造计划，有效助力项目资产保值增值，蛇口花园城南区改造已基本完成。公司旗下招商商管以出色的商业表现及运营成效
39、，荣登“2022 年度商业地产企业表现 TOP100 榜单”第 10 位、“中国不动产商管综合实力 TOP10”、“中国商业运管综合实力 TOP10”、“中国商业地产公司品牌价值 TOP10”，并获评招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文13“年度商业地产优秀运营商”等多项行业殊荣。（2）持有物业出租及经营业务稳健。公司持有物业包括酒店、购物中心、零星商业、写字楼等多种业态，总可出租面积为 48.86 万，2022 年 12 月末总体出租率为 97%。公司严格落实租金减免政策，积极履行社会责任，2022 年减免房产租金 0.86 亿元，与租户共渡难关。受房产租金减免和赣州
40、九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入同比有所下降。4、管理工作持续开展卓有成效、管理工作持续开展卓有成效（1）坚持以客户为中心，坚定品质化发展。实施项目经理强排序、品质即时奖惩、问题晾晒和落后项目剖析、诊断、帮扶等措施，加大品质考核力度，强化过程管控。组织住宅类项目全面导入分级服务标准，建立“1+N”业态标准体系架构，包括 1 个业态产品手册与 N 个业态操作规程，建立“一岗位一清单”，标准落实到岗到人，推进标准落地；2022 年继续保障合理的老旧社区品质改造投入，确保客户资产保值增值；开展绿色低碳、人本和谐等有温度的服务，形成特色服务标签，通过服务创新、标杆建设等进行创新驱动改进，持续
41、提升服务形象。2022 年，公司荣获“2022 中国品质物业服务领先企业”TOP1、卓越标杆、中国幸福社区范例奖和 22 个省市级示范项目等多项殊荣，服务品质得到客户、社会及行业认可。（2）科技成效应用显著，支撑高质量发展。2022 年，公司加大数字化投入，完成基础“标配”功能建设，深入开展创新业务，数字化运营效果显著。打磨覆盖多场景、全业态的一站式智慧服务前台，线上用户数增长 105.12%，私域流量客户池快速扩大；“四保”业务加大无人值守、清洁机器替代等创新技术应用，提升客户体验并助力降本增收；新上线合资管理系统，迭代市场发展管理系统与招商智慧物业平台，升级项目投拓-接管-运营全链路数字化
42、能力；搭建电梯管理、充电桩管理、社区资源管理等业务线上化能力，上线“招小播”直播平台，支持“四保”以外业务做大做强，提升利润率；开展数据治理、多维数据看板建设，用数据洞察业务，驱动流程改善与科学决策。公司 2022 年荣获“上市公司数字化转型典型案例”、“毕马威中国领先地产科技企业 50”等奖项，新增软著专利 18 项（累计超过 200 项），拥有 4 家国家高新技术企业。（3）精益管理提质效，降本增效稳发展。通过科技数字化、集中采购、税务筹划、人效提升、亏损项目效益提升等降本增效举措的实施落地，持续推动公司实现质量变革、效率变革和动力变革，努力提升精益管理水平。依托车场无人值守、清洁机器、智
43、慧人行替岗等“灯塔计划”助力管理减负；推进保洁、电梯维保等服务集采与灭火器、对讲机等物资集采，实现降本增效；平稳开展税务筹划，有效降低经营成本；深化对标，强化“六能”，人均效能提升；推进项目管家选优配强，实现拓与管的专业化、集群化运作；持续优化组织架构，强化专业公司与城市公司的条块结合，全面提升组织效能；有针对性地制定增收节支方案，深入推进亏损项目扭亏创效；抓实管理工具纵深应用，明确品质与经营基准，强化项目运营能力，在人工刚性成本上涨的影响下，住宅业态毛利率同比有所改善。（4）品牌效益逐渐凸显，行业地位显著提升。2022 年，公司以客户为导向，多维度、多场景、多渠道推进以服务品质为内核的招商积
44、余品牌建设，讲好积余故事，全面提升品牌影响力和美誉度。获评“2022 物业企业综合实力百强TOP4”、“2022 物业服务力百强企业 TOP4”等多项重要荣誉，树立“中国领先的物业资产管理商”品牌形象，为公司市场发展带来积极能量；承办 2022 年物博会开幕式并精彩亮相，发布积余设施新品牌，打响品牌形象；积极参与行业交流，深度参与行业发展测评工作，赋能公司业务发展。报告期公司经营管理情况表报告期公司经营管理情况表物业管理、资产管理业务营收情况表物业管理、资产管理业务营收情况表项目2022 年 1-12 月2021 年 1-12 月营业收入（万元）占物管业务收入比重毛利率营业收入（万元）占比物管
45、业务收入比重毛利率基础物业管理1,005,741.1780.43%9.78%780,298.7778.75%11.11%-住宅315,347.3625.22%9.12%276,731.1127.93%6.57%-非住宅690,393.8155.22%10.08%503,567.6650.82%13.60%平台增值服务57,617.024.61%6.03%26,563.062.68%4.85%专业增值服务187,003.9514.96%16.30%183,974.7818.57%13.77%招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文14物业管理业务合计1,250,362.141
46、00.00%10.58%990,836.61100.00%11.43%项目2022 年 1-12 月2021 年 1-12 月营业收入（万元）占资管业务收入比重毛利率营业收入（万元）占资管业务收入比重毛利率商业运营10,253.5822.04%29.59%5,835.2410.49%41.94%持有物业出租及经营36,266.1077.96%44.96%49,811.3389.51%57.85%资产管理业务合计46,519.68100.00%41.57%55,646.57100.00%56.18%注：上表中部分合计数与各明细数相加之和在尾数上如有差异，系四舍五入所致，以下同。物业管理业务营收排
47、名前五的区域情况表物业管理业务营收排名前五的区域情况表收入排名区域2022 年营业收入（万元）2022 年末管理面积（万）1深圳322,310.497,479.202广东（不含深圳）124,747.863,413.003江苏94,733.222,831.894四川88,234.601,934.225山东86,252.741,912.48合计716,278.9117,570.79物业管理业务中专业增值服务营收排名前三情况表物业管理业务中专业增值服务营收排名前三情况表专业化服务2022 年 1-12 月2021 年 1-12 月营业收入（万元）占专业增值服务收入比重毛利率营业收入（万元）占专业增值
48、服务收入比重毛利率1、案场协销及房产经纪61,292.9232.78%15.62%78,949.9642.91%11.27%2、建筑科技服务50,293.6526.89%24.64%39,468.6421.45%19.50%3、设施管理服务49,410.5626.42%8.20%39,266.9521.34%10.86%物业管理业务市场拓展情况表物业管理业务市场拓展情况表在管项目（个）管理面积（万）新签年度合同额（亿元）2022 年末2021 年末2022 年末2021 年末变动幅度2022 年2021 年变动幅度1、住宅67262512,844.0011,545.3211.25%6.267.
49、98-21.55%2、非住宅1,2121,09218,300.0416,557.7510.52%26.8822.5219.36%合计1,8841,71731,144.0428,103.0710.82%33.1430.508.66%其中：来自控股股东68662210,652.689,069.8617.45%5.376.50-17.38%-住宅4894458,406.097,474.2112.47%4.105.56-26.26%-非住宅1971772,246.591,595.6540.79%1.270.9435.11%物业管理业务非住宅细分业态情况表物业管理业务非住宅细分业态情况表非住宅业态202
50、2 年营业收入（万元）占基础物业管理非住宅业态营业收入比重2022 年末管理面积（万）占非住宅业态管理面积比重办公225,911.5232.72%3,149.8317.22%招商局积余产业运营服务股份有限公司 2022 年年度报告全文15公共111,220.5716.11%5,882.6332.15%园区106,573.3515.44%3,391.8518.53%政府88,508.7512.82%1,076.865.88%学校71,738.2510.39%1,690.739.24%城市空间及其他54,797.267.94%2,386.7013.04%商业31,644.114.58%721.44
