1、2014 年年度报告 1/204 公司代码：600648、900912 公司简称：外高桥、外高 B 股 上海外高桥保税区开发上海外高桥保税区开发股份有限公司股份有限公司 2012014 4 年年度报告年年度报告 2014 年年度报告 2/204 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体
2、董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人舒榕斌舒榕斌、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人施伟民施伟民及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）刘建东刘建东声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 拟以 2014 年末总股本 1
3、,135,349,124 股为基数，按每 10 股派发现金股利 1.9 元（含税），共分派现金股利金额为 215,716,333.56 元，占 2014 年度归属于上市公司股东净利润的比例为30.91%。利润分配预案需经公司 2014 年度股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告如涉及未来计划等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保
4、的情况？否 2014 年年度报告 3/204 目录目录 第一节 释义及重大风险提示.4 第二节 公司简介.5 第三节 会计数据和财务指标摘要.7 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.43 第六节 股份变动及股东情况.52 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.60 第八节 公司治理.66 第九节 内部控制.69 第十节 财务报告.70 第十一节 备查文件目录.204 2014 年年度报告 4/204 第一节第一节 释义释义及重大风险提示及重大风险提示 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 自贸区 指 中国(上海)自由贸易试验区 保税
5、区 指 外高桥保税区，占地面积 10 平方公里，是自贸区的重要组成区域。保税物流园区 指 外高桥保税物流园区，占地面积 1.03 平方公里，是自贸区的重要组成部分。森兰 指 森兰.外高桥区域，占地面积 6.01 平方公里，该区域紧邻自贸区，是自贸区功能拓展、产业延伸的重要腹地，更是自贸区的重要城市配套项目。物流二期 指 外高桥物流园区二期，是自贸区的产业配套项目。新发展产业园 指 原“新发展微电子园区”，是由公司控股子公司新发展公司开发的园区，是自贸区的重要组成区域。外高桥集团 指 上海外高桥（集团）有限公司 公司、本公司、外股份公司 指 上海外高桥保税区开发股份有限公司 外联发公司/外联发
6、指 上海外高桥保税区联合发展有限公司 三联发公司/三联发 指 上海市外高桥保税区三联发展有限公司 新发展公司/新发展 指 上海市外高桥保税区新发展有限公司 营运中心公司/营运中心 指 上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司 物流中心公司/物流中心 指 上海外高桥物流中心有限公司 直销中心公司/直销中心/DIG 指 上海外高桥进口商品直销中心有限公司 物流开发公司 指 上海外高桥物流开发有限公司 启东产业园公司 指 上海外高桥集团（启东）产业园有限公司 联桥公司 指 上海外联发高桥物流管理有限公司 景和公司 指 上海景和健康产业发展有限公司 台州联通公司 指 台州外高桥联通药业有限公司 新市镇公司
7、 指 上海外高桥新市镇开发管理有限公司 大众保险 指 大众保险公司 四通仓储 指 上海四通现代仓储有限公司 浦东土控公司 指 上海浦东土地控股（集团)有限公司 二、二、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析的内容。2014 年年度报告 5/204 第二节第二节 公司简介公司简介 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海外高桥保税区开发股份有限公司 公司的中文简称 外高桥 公司的外文名称 Shanghai Waigaoqiao Free Trade Zone Development Co.,Ltd.
8、公司的外文名称缩写 WGQ 公司的法定代表人 舒榕斌 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 黄磷 周蕾芬 联系地址 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B栋11-13层 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B栋11-13层 电话 021-51980848 021-51980848 传真 021-51980850 021-51980850 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东杨高北路889号 公司注册地址的邮政编码 200131 公司办公地址 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B栋11-13层 公司办公地址的邮政编
9、码 200137 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、香港商报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市浦东新区洲海路999号森兰国际大厦B栋11-13层 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 外高桥 600648 B股 上海证券交易所 外高B股 900912 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况（一）（一）基本情况基本情况 最近一次变更注册登记日期 2014 年 8 月 19
10、日 注册登记地点 上海市浦东杨高北路 889 号 企业法人营业执照注册号 310000400104677 税务登记号码 国（地）税沪字 310141132226001 号 2014 年年度报告 6/204 组织机构代码 13222600-1 注册资本 人民币 113534.9124 万 （二）（二）公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见 2011 年度报告公司基本情况。（三）（三）公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来，主营业务的变化情况如下：1）2000 年以前：受让地块内的房地产经营、工程承包、商业、旅馆、
11、餐厅、文体娱乐的 经营与管理；保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货、订舱、仓储中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务。2）2001 年主营业务调整为：受让地块内的房地产经营、工程承包、商业、旅馆、餐厅、文体娱乐的经营与管理；保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货、订舱、仓储中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务（涉及许可
12、经营的凭许可证经营）。3）2005 年主营业务调整为：受让地块内的房地产经营、工程承包、商业、旅馆、保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货、订舱、仓储中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务，提供餐厅、文体娱乐的场地及设施（涉及许可经营的凭许可证经营）。4）2006 年调整并延续至今的主营业务为：合法取得地块内的房地产经营开发，保税区内的转口贸易、保税仓储、国际货运代理业务、外商投资项目的咨询代理、国际经贸咨询、承办海运进出口货物的国际运输代理业务，包括：揽货
13、、订舱、仓储中转、集装箱拼装拆箱、结算运杂费、报关、报验、保险、相关的短途运输服务及咨询业务（涉及许可经营的凭许可证经营）。（四）（四）公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 公司上市以来控股股东未发生变化。七、七、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市浦东新区陆家嘴东路 161 号招商局大厦 35 楼 签字会计师姓名 胡建军，汪娟 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信建投证券股份有限公司 办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦北塔 2203 室 签字的保荐代
14、表人姓名 冷鲲、王广学 持续督导的期间 自 2014 年 4 月 25 日至 2015 年 12 月 31 日 2014 年年度报告 7/204 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 营业收入 7,761,134,249.51 7,060,623,307.7 9.92 7,304,337,453.28 归属于上市公司股东的净利润 697,980,981.5
15、4 544,513,881.87 28.18 440,679,561.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 506,094,450.65 562,927,222.16-10.10 392,492,303.18 经营活动产生的现金流量净额 245,719,411.34-587,721,630.7 不适用 2,334,514,798.35 2014年末 2013年末 本期末比上年同期末增减（%）2012年末 归属于上市公司股东的净资产 8,888,619,618.89 5,396,078,211.23 64.72 4,952,948,110.54 总资产 26,156,558,683
16、.22 25,002,586,374.20 4.62 24,511,677,019.49 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%)2012年 基本每股收益（元股）0.64 0.54 18.52 0.44 稀释每股收益（元股）0.64 0.54 18.52 0.44 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.46 0.56-17.86 0.39 加权平均净资产收益率（%）9.84 10.52 减少0.68个百分点 9.3 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）7.23 10.86 减少3.63个百分点 8.33 二、二、境内外会计
17、准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：无 2014 年年度报告 8/204 三、三、非经常性损益项目和金额非经常
18、性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2014 年金额 附注（如适用）2013 年金额 2012 年金额 非流动资产处置损益 436,447.93 965,543.9 37,829,952.39 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 39,203,158.79 主要为收到启东滨海管委会地方财政补贴 1669.8 万，收到浦东新区、自贸区管委会财政补贴2179.3 万 30,382,545.17 16,394,607.59 计入
19、当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 2,926,780.49 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -51,621,946.68 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债
20、产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 170,939,059.25 主要为可供出售金融资产股权（新市镇，大众保险，四通仓储）处置收益2987.06 万，股票（太平洋，ST 联华，丰华，申达，号百控股）抛售收益14106.84 万元所致 823.68 11,104,050.31 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,282,538.08 469,970.37 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得
21、的托管费收入 300,000.00 300,000 300,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 616,972.81 5,096,970.24 2,630,817.15 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-6,566,765.09 -1,107,169.18-3,151,782.37 所得税影响额-13,042,342.80 -8,639,425.99-17,390,357.47 合计 191,886,530.89 -18,413,340.29 48,187,257.97 四、四、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初
22、余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 2014 年年度报告 9/204 交易性金融资产-股票 2,062.52 896.07-1,166.45-1,171.81 可供出售金融资产-股票 605,157,421.02 939,029,569.09 333,872,148.07 合计 605,159,483.54 939,030,465.16 333,870,981.62-1,171.81 2014 年年度报告 10/204 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2014 年，公司坚持自贸区的开发
23、商、运营商和服务商定位，按照“视野更加开阔，开拓更加超前，服务更加创新，改革更加深化”的总体要求，以客户需求为导向，集中优势，内外联动，牢牢抓住“自贸试验区”工作核心，探索服务功能创新和商业模式创新，利用自贸区先发效应，追求项目可稳定、服务可持续，在深化改革、转型发展的过程中不断强化公司自身的核心市场竞争力。20142014 年工作总结年工作总结 一、主要经济指标一、主要经济指标 （一）企业经营情况（一）企业经营情况 2014 年，公司实现营业总收入 77.61 亿元、营业利润 9.77 亿元，较上年同期增长 29.58%，实现归属于母公司所有者的净利润 6.98 亿元，较上年同期增长 28.
24、07%。报告期末，公司财务状况基本面良好，总资产 261.57 亿元,较上年度期末增长 4.62%；总负债为 168.93 亿元，资产负债率为 64.58%；归属于上市公司股东的所有者权益为 88.89 亿元，较上年度期末增长 64.72%。报告期内，公司主要通过境内人民币贷款、境外人民币直接贷款、自由贸易账户（FT 专项贷款）和贸易融资（主要为 DF 业务借款）等方式积极拓宽债务融资渠道。截止 2014 年 12 月 31 日，公司融资余额约为 116.86 亿元，其中银行贷款余额约 59.92 亿元，境外人民币直接贷款余额约20.46 亿元，FT 专项贷款约 20.25 亿元，贸易融资（主
25、要为 DF 业务借款）贷款余额约 16.23 亿元。公司银行平均融资成本约为 5.73%（其中：受惠于自贸区金融政策，境外人民币直接贷款平均利率和自由贸易账户 FT 专项贷款综合利率分别为 5.19%和 5.32%）。2014 年，公司房地产业务融资利息资本化金额为 3.84 亿元，加权平均利率为 5.65%，截止 2014 年 12 月 31 日，公司对外借款担保余额为 10.86 亿元，公司系统内部借款担保余额为 25.52 亿元。（二）招商引资情况（二）招商引资情况 2014 年，公司系统共吸引合同外资 81 亿美元，同比增长 5.8 倍，吸引内资注册资本 2884 亿人民币，同比增长
26、4.6 倍。全年新注册项目超过 10523 个。净增物业出租面积约为 31 万平方米，出租物业的总面积已达约 258 万平方米，出租率 94.2%。物流贸易板块客户中，新增市场会员 3258家，会员总数 9986 家。（三）区域经济情况（三）区域经济情况 上海自贸区(注：扩区前)全年实现进出口贸易额7624亿元，同比增长8.3%，占全市比重26.6%；其中进口额 5588 亿元，同比增长 7.3%，占全市比重 35.5%。实现工商税收 576 亿元，同比增长13.4%；商品销售额 13800 亿元，同比增长 11.5%；航运物流服务收入 1180 亿元，同比增长 15%；工业总产值 573 亿
27、元，同比下降 10%。2014 年年度报告 11/204 二、各业务板块工作情况二、各业务板块工作情况 （一）园区开发板块重点工作（一）园区开发板块重点工作 1 1、全力配合功能创新，推动自贸区建设。、全力配合功能创新，推动自贸区建设。公司积极参与自贸试验区（外高桥保税区、外高桥保税物流园区）内各项政策条例的制定与完善，主动承担了大量的政策咨询、客户接待、招商说明、创新功能研讨等工作，配合自贸试验区管委会、海关、检验检疫等部门，对各项功能创新通过企业试点、流程优化，逐步形成可复制、可推广的经验。报告期内共推荐 20 家客户获得“快检快放”试点资格，30 家客户加入“先入区后报关”试点范围。2
28、2、深入推进二次开发，为开放产业的发展腾出空间。、深入推进二次开发，为开放产业的发展腾出空间。在充分研究自贸区新的产业定位的基础上，公司合理规划新建物业的布局，积极推进区内现有物业的改建，为新产业的引进与发展腾出空间。截至 2014 年底已完成改建物业 1.65 万平方米，改建项目开工 7.21 万平方米。3 3、积极培育以亚太营运商为代表的功能性总部经济。、积极培育以亚太营运商为代表的功能性总部经济。公司在创新招商模式和招商产品的同时，加强了对区内重点客户的引导和培育。配合自贸区管委会对第二批亚太营运商企业进行了筛选、推荐与走访，第二批储备企业中已有 20 家获得总部授权，并陆续进入合作备忘
29、录讨论修改阶段；继续加大对地区总部的培育，鼓励企业向各类型总部升级，年内新增跨国公司地区总部 3 家，总数达 49 家。4 4、深化水水联运功能，推进国际中转集拼试点。、深化水水联运功能，推进国际中转集拼试点。公司配合自贸区管委会选取区内太平名威为试点企业，通过制度创新实现流程再造，成功完成“国际中转集拼”业务的试点运作，有效提升了客户的货物流转速度，降低了物流成本，为建设国际航运中心作出了贡献。5 5、借力自贸区创新和开放功能，打造各类服务平台。、借力自贸区创新和开放功能，打造各类服务平台。为促进区内服务业发展为主题，为中国企业“走出去”提供高效、专业、便捷的一站式服务的自贸区境外投资服务平
30、台正式上线。（二）商业地产板块重点工作（二）商业地产板块重点工作 1 1、招商运营双管齐下，森兰项目初出效益。、招商运营双管齐下，森兰项目初出效益。公司权属范围内土地企业动迁工作全面完成。森兰商都全面开业，“前店后库”的保税展示交易商业模式正式落地森兰商都,香港俊思等世界知名品牌代理和分销商入驻，以进口商品为特色的主题商业初见成效，商场租赁率达 90%；森兰国际年底交付使用，平行进口汽车、文化艺术品展示交易中心等功能性项目率先在森兰国际进行试点，完成约 9000 平方米的物业销售，租售率合计约 60%；森兰名佳全面售罄，回笼资金约 12.42亿元，为年度利润目标完成提供了保障。2 2、重大项目
31、深入谈判，业态定位逐步优化。、重大项目深入谈判，业态定位逐步优化。英国哈罗国际学校正式取得办学资质，哈罗学校项目已经签订合作框架协议；与招商地产、浦深置业的合作项目明确了委托开发工作机制；森兰 D5-3、D5-4 服务式公寓的委托管理单位基本确定；国际艺术岛的业态定位优化调整，将原先的“五星酒店+酒店式公寓”的方案调整为集“艺术商贸区、演艺中心、美术馆、艺术酒店、艺术机构办公区”为一体的国际文化艺术品交易中心，并选择了洲际旗下的英迪格酒店管理品牌作为艺术酒店的管理机构；2014 年年度报告 12/204 3 3、工程建设全面开花，开发形象日新月异。、工程建设全面开花，开发形象日新月异。围绕 2
32、017 年森兰中块项目基本建成的总体目标，森兰中块商业商务区项目全面展开，南块国际社区项目全速推进。2014 年森兰在建项目达到 32个，在建项目总建筑面积约超 90 万平方米。其中：（1）森兰商业商务区：森兰 D2-2、D3-2 办公楼项目开工建设，D5-3、D5-4 商业街与服务式公寓项目进入基坑开挖阶段，森兰 D4-3 商业街和地下连通道项目完成桩基工程，与招商地产合作开发的保税展示中心项目已开工启动；英国哈罗国际学校校区工程年内结构封顶；能源中心项目完成了报建等工作，准备开工。（2）森兰国际社区：A5-1 住宅项目开工并加速推进，A12-1 住宅项目完成报批报建，顺利开工；森兰国际社区
33、的别墅岛、社区商业中心等项目定位策划工作已取得阶段性成果，为后续开发确立了方向。包括配套菜场、小学与幼儿园、道路河道等一批公建配套与市政配套项目陆续竣工。（三）物流贸易板块重点工作（三）物流贸易板块重点工作 在重点工作方面：一是力推自贸试验区创新成果落地：在重点工作方面：一是力推自贸试验区创新成果落地：1 1、DIGDIG 以以“人无我有，人有我优，人人无我有，人有我优，人优我廉优我廉”为核心竞争力，掀起了进口商品直销的新风潮。为核心竞争力，掀起了进口商品直销的新风潮。截止 2014 年底，公司已有 8 家自营和加盟店先后开业，澳大利亚和俄罗斯国家馆先后开馆，5 万平米世贸商城配送中心即将完工
34、。同时，着手采用进口商品网、跨境通等创新手段，打造自贸区跨境电子商务的线下体验店，形成批发与零售结合、线上与线下结合的创新营销模式。2 2、平行进口汽车试点尘埃落定，着力建设公、平行进口汽车试点尘埃落定，着力建设公共服务平台。共服务平台。公司积极配合集团公司和自贸区有关部门开展平行进口汽车的可行性研究、方案规划等先行先试、政策创新的课题工作，大力推进平行进口汽车试点落地，取得实质性进展。目前正积极搭建集展示销售、体验服务、多品牌维修、售后信息追溯等功能于一体的上海自贸区平行进口汽车交易展示中心作为平行进口汽车试点的公共服务平台。二是整合优化现有的客户资源，二是整合优化现有的客户资源，通过对康明
35、斯、英格索兰、强生、欧姆龙、卡尔蔡司、宜家、夏奈尔等老客户的挖潜，确保实现收入及毛利的持续稳定。三是积极拓展引进新客户，三是积极拓展引进新客户，引进了全球知名奢侈品公司爱马仕、高德美、霞飞诺眼镜、富士施乐、八重洲口岸、陆逊梯卡等重点客户，为业绩提升打下稳定基础。在仓储在仓储物流方面，物流方面，报告期内完善了绩效考核办法，强化安全第一的理念，以仓库智能化、专业化管理为抓手，以出入库数据跟踪和实时监控为手段提升服务效率，对供应商的服务质量和运费成本严格控制，保证了公司运输渠道畅通。卡口服务开发了卡口查验辅助服务管理系统，有效提高服务效率，圆满完成海关、国检在查验过程中的辅助工作任务。在专业贸易方面
36、，在专业贸易方面，各专业服务平台坚持以营销为龙头，以渠道建设为抓手，发展良好。其中，机床平台通过深入研究进口机床贸易环节，进一步完善了以机床展示、贸易代理、展品物流、零部件分拨为核心的服务模式；医疗器械平台在做好传统贸易服务、深化药品柔性通关、推进医疗器械电子报检系统运行等工作的基础上，优化了收入结构、增强了盈利能力；检测用医疗器械产品快速进出区业务开展顺利，受到西门子、强生、通用医疗等知名客户欢迎。（四）（四）对各业务对各业务板块板块的的综合管理综合管理 2014 年年度报告 13/204 1 1、探索板块联动工作机制。、探索板块联动工作机制。在三大业务板块各具特色的专业化能力的基础上，公司
37、召开联动发展研讨会，基本确立了业务板块联动的工作机制和推进方案，为打造自贸区全牌照的服务团队、提升外高桥服务品牌奠定了基础。2 2、园区开发板块整合进入关键阶段。、园区开发板块整合进入关键阶段。公司启动了园区开发板块的外联发、三联发两个公司的整合工作，促进资产、业务、经营、管理的深度融合，以进一步提升园区开发的品牌影响力。3 3、圆满完成全年企业改制目标。、圆满完成全年企业改制目标。公司基本完成了全年企业改制目标，增强主营业务核心竞争力。实际完成了 2 家企业清理，另有多个改制项目已进入实质性启动阶段。三、公司其他重点工作三、公司其他重点工作 （一）非公开发行成功实施，募投项目监管有序（一）非
38、公开发行成功实施，募投项目监管有序 报告期内，公司通过非公开发行股票募集资金约 27.4 亿元，投入自贸区五大平台建设。这是公司 20 年来的首次再融资。通过再融资，公司每年减少利息支出近 1.62 亿元；改善了相关公司的资产结构，降低了开发公司资产负债率，相关子公司的融资能力得到显著提高。（二）内控建设扎实推进，信息披露及时准确（二）内控建设扎实推进，信息披露及时准确 公司通过制度建设不断完善内控建设。一是完成了“固定资产管理暂行办法”等制度；二是对原 2012 版内控流程手册进行了修订，形成了 2014 版内控流程手册；三是信息披露工作及时、准确，被上海证券交易所评定为“信息披露优秀类公司
39、”。(一一)主营业务分析主营业务分析 1 1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,761,134,249.51 7,060,623,307.70 9.92 营业成本 5,862,382,253.67 5,001,999,262.23 17.20 销售费用 204,197,781.17 174,094,230.61 17.29 管理费用 346,840,463.29 334,953,351.47 3.55 财务费用 194,004,140.72 259,018,602.96-25.
40、10 经营活动产生的现金流量净额 245,719,411.34-587,721,630.70 不适用 投资活动产生的现金流量净额 157,459,516.63-59,864,571.50 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 228,951,214.22 359,429,127.71-36.30 (1)(1)主要主要销售客户的情况销售客户的情况 公司前 5 名客户的营业收入合计为 1,068,211,964.90 元，占营业收入比例为 13.76%（详见报表附注前 5 名客户的收入明细情况）2 2 成本成本 (1)(1)成本分析表成本分析表 单位：元 2014 年年度报告 14/204 分行业情
41、况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产租赁 518,450,861.67 8.85 432,436,156.85 8.73 0.12 房地产转让出售 1,249,238,168.09 21.31 621,662,300.70 12.54 8.77 商品销售 2,968,853,884.63 50.65 2,801,653,642.18 56.53-5.87 进出口代理 5,238,791.87 0.09 3,211,927.66 0.06 0.02 物流 577,323,586.23 9.85 5
42、23,641,478.82 10.57-0.72 制造业 328,655,238.87 5.61 329,233,723.64 6.64-1.04 服务业 213,382,271.73 3.64 244,378,907.27 4.93-1.29 3 3 费用费用 报告期内发生期间费用合计为 745,042,385.18 元（有关销售费用、管理费用、财务费用详细情况见合并利润表及报表附注）4 4 现金流现金流 项 目 本期发生额 上期期发生额 变动原因 经营活动产生的现金流量净额 245,719,411.34 -587,721,630.70 主要为房产销售业务和进出口贸易业务的现金流入较上年增加
43、所致 投资活动产生的现金流量净额 157,459,516.63 -59,864,571.50 主要为可供出售金融资产转让收入增加所致 筹资活动产生的现金流量净额 228,951,214.22 359,429,127.71 主要为募集资金收到股东款项，以及偿还部分借款所致 (二二)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1 1、主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品情况情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产租赁 1,127,648,205.16
44、518,450,861.67 54.02 17.23 19.89 增加-1.02 个百分点 房地产转让出售 1,965,484,604.73 1,249,238,168.09 36.44 21.90 100.95 增加-25.00 个百分点 商品销售 3,009,358,362.45 2,968,853,884.63 1.35 6.38 5.97 增加 0.39 个百分点 进出口代理 112,157,340.19 5,238,791.87 95.33 2.84 63.10 增加-1.73 个百分点 物流 737,361,477.76 577,323,586.23 21.70 8.52 10.2
45、5 增加-1.23 个百分点 制造业 362,255,544.38 328,655,238.87 9.28-2.93-0.18 增加-2.50 个百分点 服务业 441,561,008.55 213,382,271.73 51.68 1.32-12.68 增加 7.75 个百分点 主营业务分行业和分产品情况的说明：公司的主营业务主要分为园区开发业务、商业房地产业务和物流贸易业务三大部分。对于园区开发业务和商业房地产开发业务两部分，截止 2014 年 12 月 31 日，公司持有的物业情况如下：2014 年年度报告 15/204 （1）厂房仓库物业情况）厂房仓库物业情况：持有建成在营的共约 26
46、0 万平方米【其中：约 254 万平方米位于上海自贸区外高桥保税区、外高桥保税物流园区内；约 1.2 万平方米位于上海外高桥物流园区二期；约 4.72 万平方米位于江苏省启东产业园】；在建约 58.05 万平方米【其中：约 23.44 万平方米位于上海自贸区外高桥保税区、外高桥保税物流园区内；约 3.46 万平方米位于上海外高桥物流园区二期】。（2 2）商业及办公物业情况：商业及办公物业情况：持有建成在营商业办公物业约 49.7 万平方米【其中：约 48.08万平方米物业在上海，约 1.63 万平方米物业在启东】，在建约 99.32 万平方米【均位于上海】。（3 3）酒店物业情况：酒店物业情况
47、：持有建成在营约 10.10 万平方米（客房数量约 801 套）；在建约 4.23万平方米；（4 4）住宅物业：）住宅物业：持有在营待售住宅物业约 6.5 万平方米，在建约 23.29 万平方米；（5 5）土地储备：）土地储备：约 493 万平方米。上述物业及土地储备上述物业及土地储备具体情况详见以下表格：具体情况详见以下表格：一、在营厂房仓库情况一、在营厂房仓库情况 开发主体开发主体 在营厂房仓库项目名称在营厂房仓库项目名称 地上建筑面积地上建筑面积（M M2 2）总建筑面积（总建筑面积（M2M2）权益比权益比例例 产证获得产证获得年代年代 1 外股份 D8-1 号楼 10,445.12 1
48、0,445.12 100%2004 2 外股份 D8-2 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 3 外股份 D8-3 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 4 外股份 D8-4 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 5 外股份 D8-5 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 6 外股份 D8-6 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 7 外股份 D8-7 号楼 15,704.78 15,704.78 100%2004 8 外股份 D8-8 号楼 14,937.34
49、14,937.34 100%2004 9 外股份 贵宾楼 2,223.48 2,223.48 100%2005 10 外股份 三联发地块 21 号厂房 3,845.00 3,845.00 100%2000 11 外股份 三联发地块 7、8 号厂房 8,965.04 8,965.04 100%2000 12 外股份 F13-42 号、44 号厂房 29,980.76 29,980.76 100%2004 13 外股份 三联发地块 22 号厂房 11,351.63 11,351.63 100%2003 14 外股份 F14-4 号仓库 9,022.10 9,022.10 100%2003 15 外
50、股份 D2K-1 号、2 号仓库 20,085.34 20,085.34 100%2004 2014 年年度报告 16/204 16 外股份 D12-8 号仓库 2,833.39 2,833.39 100%2005 17 外股份 D7-1 号、2 号仓库 17,090.56 17,090.56 100%2004 18 外股份 D7-3 号、4 号仓库 26,044.11 26,044.11 100%2004 19 外股份 D7-5 号仓库 11,900.88 11,900.88 100%2005 20 外股份 玖益仓库 6,075.67 6,075.67 100%2001 21 外联发 D2C
