1、 安庆乐园房地产开发有限公司丹桂花园项目策划市场调查报告调查日期：2004.11.1-11.6报告日期：2004.11.7-11.11调查机构：杭州王派营销策划有限公司调查方式：实地调研+抽样访问+网络资源概述本文为丹桂花园项目开发前期市场调查报告。本项目位于安庆市开发区西南部，紧靠国家级批发市场安庆光彩大市场，北距火车站1.7公里，南距大湖中心公园0.5公里。从周边来看，西南面为三星级宾馆安庆市迎宾馆，四周均为已开发或在建的居住区。为了能充分地了解市场，规避风险，使项目在同类产品中独树一帜，获取利润最大化，特对安庆市以及下属的八县以及南岸的池州地区同类物业展开了市场调查、分析，以供甲方决策参
2、考。市场环境分析一、宏观环境分析1、宏观经济概况安庆经济基础较好，发展前景十分广阔。境内地貌多样，气候温和，开发性农业和创汇农业发展潜力很大，是长江中下游闻名的粮棉油、水产品和畜禽生产基地。工业已形成国家大型企业安庆石油化工总厂为依托的石油化学工业，以及机电、轻纺、建材等优势产业，是安徽省重要化工、轻纺基地。1999年，全市实现国内生产总值255.2亿元,财政收入23.6亿元，城镇居民人均可支配收入5320亿元,农民人均纯收入1706元。安庆交通便捷，基础设施日臻完善。安庆港1986年被辟为国家一类口岸，可常年通航5000吨级货轮和万吨级油轮，海关、商检、动植物检等口岸机构配套完善。公路有10
3、5线、206线、318线三条国道和沪蓉高速公路穿市而过。安庆长江公路大桥已经国务院批准立项。大京九东侧分流线合九铁路贯穿境内200公里并连接市区。安庆民航已开通北京、上海、广州、厦门航线。1992年动工兴建的安庆经济技术开发区，规划区总面积7.2平方公里，先期开发的2.7平方公里实现了“七通一平”，已初具规模。2、新政策部署的调整根据新一轮城市总体规划，本市将建设成为长江中下游的大城市、长江经济带的二级中心城市、安徽省一级中心城市和皖西南的商贸中心。城市性质为长江沿岸重要的工贸、港口城市，历史文化名城。城市规模及用地为：2000年，人口50万，用地50平方公里；至2010年，人口80万，用地7
4、8平方公里；至2020年，人口100万，用地105平方公里。城市主要发展方向是依托老城，沿长江岸线向东发展至老峰镇，沿安合公路向北发展至大龙山、月山、高河。随着我国西部大开发政策的实施，安庆正面临新的发展机遇。在新的世纪里，安庆将进一步加快经济与社会发展步伐，迅速成长为安徽省的农业强市、工业大市和经济富市，成长为长江中下游拥有百万人口的联接华东、华中两大经济区的枢纽城市。3、居民基本生活设施概况目前，安庆市道路总长119.9公里，路灯3642盏，桥梁13座259米基本配套，建立排涝泵站5座，排污泵站3座。建成第二自来水厂，城市日供水能力达21.5万吨，供水率达99.8%；完成煤气一期工程建设，
5、城市气化率达80.9%；公共汽车营运车辆176辆，出租汽车1630辆，万人拥有公共交通车辆达4.8标台；建成区绿化覆盖面积816公顷，覆盖率达到31.8%。市区住宅建筑面积496.8万平方米，住房成套率达90%。二、安庆市房地产市场分析1、市场现状从大环境来看，随着经济的不断发展，安徽周遍地区，特别是江苏、浙江和上海的房产的发展，影响地处长江沿岸的港口城市安庆，近几年房地产市场得到了长足的发展，但是仍处于发展的初始阶段。很多地方还是不规范。尽管商品房销售额的增长速度持续走高，价格上升较快，但与周边地区比较，安庆房价仍然有上升空间，因此它的发展潜力依然比较乐观。安庆所处的安徽本来就是一个经济发展
6、相对落后的省份，在安庆开发房产的除了本地的开发商之外，较多的还是外地的开发商，其中数浙江的开发商最多。特别是开发区一带，外地人开发较多。开发区所处的地理位置具有很大的升值空间，且地价便宜，政策环境好，这是促成众多开发商云集此地的根本原因。对于安庆下面的八县，基本情况都是处于启蒙阶段，市场很不完善，甚至还处于初始阶段，很多县城只有一两处在开发。相对而言，潜山、怀宁的房产市场发展较快，在八县中处于领先的地位，在调查过程中，我们发现这两地的开发商很多，且已具有一定的规模。在下属县城的房产市场中，以本地的开发商为主，外地的开发商为辅。2、未来发展趋势对于2004年，特别是5月份以后，随着国家宏观调控政
7、策的出台，预计安庆房市的“狂热”将在一定的时期内渐趋理性。在基本满足安庆本市居民的住房需求情况下，外地商人特别是下属县的老百姓目前有定居安庆的想法的人较多。所以，专家预测，今年房价涨幅不会像2003年让人“心惊肉跳”，而会稳中有涨。下跌的可能性较小。4、房地产消费在安庆，大多数住宅商品房的消费群主要是安庆本地人。本地人的概念不仅仅包括安庆市内的居民，还包括安庆下属几个县的居民，这是因为下属县城房产市场的不够完善，开发的楼盘较少，一方面不能满足日益增长的消费群体，另一方面，居民向往城市生活的心理状态，特别是一些年轻的商人，更多的是考虑周围的环境，而安庆优异的人文教育环境是他们所向往的。因此，对项
8、目进行合理的定位，准确的把握目标消费群，以及如何吸引消费者是本项目的关键所在。5、房地产投资据调查，近阶段，随着市场的日渐成熟，房产的竞争正逐渐加剧。尤其是住宅房的价格一路飙升，使投资风险指数也随之大大上升，令许多精明的投资者只能望楼兴叹。造成这一局面主要是因为以下几个方面：一方面，安庆的众多土地均已被拍卖，但是这些土地在开发商手中并没有完全被开发，更多的是采取一种观望的态度，而形成这种态度的主要是基于以下两点，首先，是想保留地块等待升值，其次，开发商的资金不足，害怕开发之后的后继力量不足。另一方面，居民的消费水平的提高已经跟不上房产升值的速度。三、安庆居民消费水平分析在国家积极的财政政策和稳
9、健的货币政策推动下，安庆市委、市政府准确把握经济形势，积极采取应对措施，经济在稳定中求得进步，在调整中加快发展，价格总水平自去年七月份以来由低变高、由负转正，呈现出良好的运行态势。截止2004年第一季度，居民消费价格总指数为101.6，累计上升1.6%。总体来看，2004年1-3月份居民消费价格总水平呈现出前后高、中间低的特征；由于新涨价及翘尾因素的影响，食品与医疗保健、个人用品类和中药材类价格涨幅较大，工业消费品价格跌势趋缓，食品类价格水平上升成为拉动居民消费价格总水平上升的主力军。从居民消费八大类商品看：食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务分别上升4.6%、0.1%
10、、5.3%和1.6%；衣着、家庭设备用品及维修服务、交通和通信、居住类分别下降3.9%、4.8%、1.7%和0.3%。发生这些变化的主要原因在于以下几点：(一)粮食价格涨势强劲。(二)水产品价格上扬，猪肉价格稳中有升，蛋类价格量少价升。(三)中药材价位居高不下。(四)工业消费品跌势趋缓。专家预测，今后安庆的居民消费趋势将是稳中有升，造成这个趋势的原因在于：（1）国民经济发展将保持良好的态势。从国际形势看，今年全球经济增长率可望达到4.1%，世界贸易可望增长5%以上，这将支持中国经济快速增长；从国内形势上看，我国经济正处于新一轮景气上升期，今年我国经济增长预期目标为7左右；从安庆市情况看，200
11、4年全市国民经济和社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增幅必须在9.5%以上，财政收入实现GDP同步增长，全社会固定资产投资增长20%以上，社会消费品零售额增长10%以上，外贸出口总额增长12%以上，城镇登记失业率控制在4.5%以内，人口自然增长率控制在6.5以内。（2）粮食价格将继续上涨。今年，党中央、国务院把解决“三农”问题作为全党工作的“重中之重”，提出了重农兴粮富民，把农民增收确定为突破口。国家发改委近日会同有关部门，对重点粮食品种实行最低收购价，2004年早籼稻最低收购价格为每50公斤70元，中籼稻最低收购价为每50公斤72元，粳稻最低收购价为每50公斤75元，从今年新粮上市起，进
12、一步放开粮食收购价格，由取得经营资格的企业随行就市收购，在重点粮食品种市场价格低于最低收购价格时，将指定部分粮食经营企业按照最低收购价格敞开收购。受粮价上涨的影响，与粮食相关的肉、蛋、禽、食用油的价格将稳步上涨并带动相关食品价格继续上行，同时推动居民消费价格上涨。（3）煤、电、油、运输等价格上扬。随着经济的快速增长，煤炭、电力、运输已出现供不应求的紧张状况，由于其建设周期长，很难较快形成供给能力，价格也会上扬。（4）工业生产资料的价格还将保持在一个较高的增长态势上。受投资和基础设施建设需求拉动，造成工业生产资料（比如钢材、水泥等）和原材料（比如棉花、农副产品等）价格逐步上扬，2004年一季度安
13、庆市水泥价格上涨12.3%，砖价格上涨7.7%。同省内经济强市及沿海城市相比仍有一定的差距，要实现发展目标，仍需在国家宏观政策调控下，扩大投资规模和再建工程，由此生产资料总的需求短期内难以迅速收缩，这将推动建材价格上升。（5）政策性价格（收费）的调整，支持居民消费价格上涨。从2004年春季开始，安徽省调整农村义务教育收费标准，市下属桐城、望江、怀宁三地的农村义务教育杂费标准的最高限额与现行的城区义务制教育杂费标准最高限额相比较，农村比城区小学每学期每生高5元，初中每学期每生高10元，这种情况对城区义务制教育杂费标准形成上调压力。四月份安徽省实行城乡生活用电同价，城市居民生活用电每Kwh提高0.
14、051元，该市出台了市管医疗服务价格。此外随着国家垄断行业改革的推进，公用事业市场化进程加快，这些与居民生活密切相关的刚性需求，将对居民消费价格上升产生一定的影响。（6）房地产价格上涨，住房价格上涨对消费价格总指数的影响不可忽视。2003年下半年房地产信贷规模的紧缩，提高了房地产融资成本，加之土地成本的上升，投机追涨炒作以及房价上升的预期等因素推动了房地产价格上涨。今年一季度地价比去年同期上涨4.2%、建材价格比去年同期上涨18.21%；随着安庆市城区人口的增加，房屋配套设施的日益完善，居住环境的改善，住房消费结构的升级，价格监管逐步到位和一些购房政策相继出台（如公积金贷款、按揭等），人们购房
15、非常踊跃，一季度安庆市购房支出比去年同期上涨12%。四、光彩大市场情况分析由于本项目位临安庆光彩大市场，对于光彩大市场的分析有助于本项目的推广。早在汉代以前，安庆境内贸易就很活跃。北宋时，即以“人性轻扬善贾”而饮誉大江南北。南宋嘉定后，逐渐成为皖西南和皖鄂赣边区商品物资集散中心。明清之际，徽商遍及安庆城乡，“商贾云集，贸易兴旺”。 至民国初，发展成为安徽省商业中心和长江下游重要的商品集散地。30年代，与芜湖、蚌埠、屯溪并列为安徽“四大市场”。随着改革开放的发展，目前，安庆市社会商业和饮食服务机构、网点发展到6万多个。全社会消费品零售总额达到82.16亿元，各种经济类型的商品零售额全面增长。位于
16、开发区的光彩大市场就是在商业发展中一面很好的旗帜。中国光彩事业重点扶贫、就业项目安庆光彩大市场，始建于1998年，经过六年的建设和运营，到去年底为止，年贸易额已突破100亿元，解决就业人数超过3万人。日前，该市场再次投资10亿元，建造四期工程至2006年完工，届时，安庆光彩大市场的年交易额将达到200亿元，可实现6万多人的就业。将成为长江下游最大的物流中心。安庆市位于长江下游的北岸，是安徽省的西南部，在该市辖三区八县中就有五个是国家级贫困县，经济欠发达。民营企业安徽南翔集团为了响应全国工商联的号召，积极投身到扶贫济困、回馈社会的行动中去，走市场扶贫之路，开发建设安庆光彩大市场，给经济欠发达的安
17、庆市增加了大量的税收，并全面拉动了房地产、客货运输、金融保险、邮电通讯、生产加工、餐饮服务等多个行业的同步发展，社会效益巨大。其中，安庆光彩大市场共分四期工程。一期工程占地255亩，建筑面积16万平方米，总投资1.6亿元人民币，于98年6月24日举行奠基仪式。经过1年紧锣密鼓的建设，该工程于99年10月28日全面建成并投入运营，以日用百货、五金、家电、摩托车、糖酒、土特干果、鞋类、家居、服装、建筑装饰材料等综合批发为主，客商入驻率达100%。二期占地300亩，建筑面积25万平方米，投资2.1亿元人民币，于99年9月破土动工。该工程以建材装饰城为龙头、以大卖场为主体，对一期工程的内涵与外延进行大
18、幅度的拓展和补充。其中，建材装饰城于2001年4月18日开业，以陶瓷、板材、卫生洁具、装潢五金材料等批发为主，客商入驻率达100%。建筑面积达9万平方米的大卖场，是目前华东地区最大的家居系列产品展销和批发中心。三期占地272亩 ，建筑面积33万平方米。由文化用品、服装、小商品、装饰材料、五金机电、汽配等区域性专业市场组合而成。该项目在建设中积极引用现代科技，使市场一开始运营便实现了网络化管理、信息化管理。 该项目现已全面竣工并于2004年4月10日正式开业。四期占地1000亩左右，建筑面积达80万平方米，以建设大型配送、展示、商贸加工及仓储为主，全面提升安庆光彩大市场的功能和国际性竞争能力。目
19、前，该项目正作为安庆长江大桥经济技术开发区的引擎项目，已全面启动。预计到2006年，整个市场全部建成，年交易额将突破200亿元，实现税收超亿元，可提供6万人的就业机会。在市场调研期间，我们专门针对安庆光彩大市场的住户做了深入的调查，根据我们实际调查的数据统计，从中发现，在安庆光彩大市场中经营百货生意的商人，安庆市本地居民占很少数，而大多数为安庆下属八县的居民。其中以枞阳、桐城、怀宁占绝大多数。具体情况根据我们的抽样列表，可以查看到如下情况：地区安庆市枞阳桐城怀宁望江宿松潜山岳西太湖长江南岸其他比例（%）33322164271282相关个案分析综观安庆房产市场，结合本项目开发性质，我们把市场细分
20、到住宅小区，以及附带的商铺，形成专业市场调查，充分的把握市场动向，以便进行更详尽的市场研究、分析。 调查期间，调查人员先后同相关人员进行了沟通，对市区的近30个楼盘以及下面的八县和长江南岸地区进行了走访调查，并就项目同类物业中显在的楼盘进行了针对性调查，对安庆以及周边的住宅市场有了比较完整、准确的把握。一、整体概况 市场调研期间，我们专门走访了安庆市以及下属八县和南岸地区一些正在开盘销售的楼盘，针对本项目的销售，对其他竞争项目做了全方位的了解，其基本信息列表如下：楼盘基本信息表 序号项目名称地理位置最高价格（元/）最低价格（元/）均价（元/）主要户型面积（）物业管理费（元/月）销售情况01回祥
21、新村安庆开发区1900130017008514520基本销售完毕，剩余少量02东方虹城安庆开发区1600110013006018518已售完03新天地景湖嘉苑安庆开发区1680120014809018524正在热销中04时代嘉园安庆开发区170098014508815015剩一两套其余已售完05天宝商城安庆开发区16801200148090145790%以上已售06星光佳园安庆开发区1580120014008714820左右目前所剩户型不多，销售良好07幸福公寓安庆开发区1700130015509718020已售完08山城花园安庆开发区1700110014808514018一期已售完09世纪明
22、居安庆开发区1700130015807615620已售完10华棋小区安庆棋盘山路1880150017001102002380%已售11大桥装饰城安庆郊区渡口路1500110013509018018只剩两套，其余已售完12兴达利大厦安庆集贤南路2700218025009016025多层已售完，高层销售需楼号，火热13南园山庄祈福家苑安庆集贤南路200017801900881452340%已售14鼎建花园安庆棋盘山路176014801600671311860%已售15永胜新村安庆郊区1720158016807014520剩余少量户型16集贤庄苑安庆集贤南路195018801930911402290
23、%已售17南苑小区安庆郊区19101580170098149203070%已售18光泰花园安庆集贤南路170015701670691501070%已售19银桥花苑安庆华中西路166814001500691301870%已售20宏利商业步行街望江10509189809014515剩余少量户型21碧秀花苑望江130012001280别墅，24015正在销售中，势头良好22金都花园怀宁9807508407514810只剩少量户型23家电商城怀宁8807507808015013剩余户型不多24孔雀商贸中心怀宁330018002000商铺，4020018刚开盘，正在热销中25翠园潜山1380115012
24、00别墅，250左右待定剩余少量26凤凰嘉园潜山未知8609508012010一半已经售出27茗桂华庭潜山130011001180别墅，20030010大部分已售出28繁华嘉园潜山105071088085140未定刚开盘29香港广场桐城未知未知住宅980，商铺1850住宅80130，商铺3070未定大部分已经售出30东苑新村桐城105098010009015815现房已售完31阳光国际称枞阳未知未知住宅778起，商铺2900起住宅88180，商铺407015左右一半已卖出32东街黄金海岸池州50005700商铺，大部分只租不卖均价5500左右30200每平方0.15定向出售33汇景国际花园池州
25、16001400150080180每平方0.15只剩少量几套34豪斯杏园池州14801280135080145每平方0.15剩余少量几套35四牌楼宿松店铺7000，住宅680店铺8000，住宅880店铺7800，住宅780店铺4070，住宅12015030店铺与住宅都剩余少量几套未出售36园林路步行街宿松未知未知店铺40007000，住宅，918；别墅1200店铺三层合一，面积200左右，住宅85150，别墅基本上在200以上25剩余少量别墅与店面，住宅基本上销售完毕二、 个案分析 我们针对本项目所处的地理位置，有选择的挑选了几个案例进行详细的分析，这也是我们了解竞争对手的需要，对这几个案例的
26、具体分析有助于我们更好的项目定位，有助于我们做好下一步的销售工作。1、安庆市典型个案康来特家苑项目名称康来特家苑地理位置开发区神墩商业街物业类型大型住宅小区户型面积88.15118.29价 格均价1650元/物业价格18元/月左右小区设施内有学校（小学）、幼儿园、商铺、街心花园等租售情况基本出售完毕，还剩少量户型较小的未出售购房群体以本地消费者为主项目介绍安庆经济技术开发区是安庆市政府倾力打造的新兴城区，代表着安庆城市发展的未来。康来特家苑位于安庆经济技术开发区东侧，南临城市绿肺大湖，空气清新，环境优美。北邻安庆地区最大的物资流通市场光彩大市场。东靠206国道，神墩商业街。经菱湖北路与老市区自
27、然衔接，交通便捷。周边五分钟车程内，市委、市检察院等行政机关已迁至开发区内，中行、安庆迎宾馆、安庆大酒店、光彩大市场等购物、娱乐设施业已建成。加上社区内部配套有学校、幼儿园等，周边环境日趋完善。清新的自然及人文环境，令这里的空气也散发着迷人的气息。安庆康来特房地产开发有限公司由法国康来特公司与宁波天地房地产开发有限公司合作组建，公司资金雄厚，信誉卓著，拥有先进的房地产开发理念及实际大盘操作经验。安庆康来特产地产开发有限公司即将隆重推出的康来特家苑总建筑面积近十三万平方米。一期工程于2003年竣工，康来特家苑将建成安庆市规模最大、环境一流的园林式高尚社区。时代嘉园项目名称时代嘉园地理位置开发区站
28、前路物业类型住宅小区户型面积87.24147.23价 格起价980元/，均价1500元/物业费用0.18元/月小区设施连锁超市、自行车库、小车库、商业街房款支付30%首付，银行按揭租售情况90%以上均已销售，只剩少量未售完项目介绍小康时代的温馨家园 安徽全力集团旗下全资子公司全力时代置业有限公司投资开发的时代嘉园商住小区，位于安庆市经济技术区站南路与浮山路（原双园路）交叉口，该项目建筑工程总面积21800平方米，其中商业经营及办公用户4930平方米，住宅面积16870平方米，绿地面积3000平方米。 时代嘉园由5栋单元式住宅和1栋共建（作为全力商业连锁超市）组成一个环境优美、配套完善的温馨独立
29、生活空间，居家、经商可连为一体；未来宜城将向东、向北发展，经济开发区向北拓展，相邻的安庆长江大桥综合经济开发区正在建设，时代嘉园座拥黄金地段，升值空间无限，居家投资两相宜。新天地景湖嘉苑项目名称新天地景湖嘉苑地理位置开发区6区菱北东路北侧物业类型住宅小区广告诉求我和东大湖有个约会。户型面积90168.42价 格均价1480元/；起价1200元/小区配套绿地、活动中心、商网等物业配套基本市政配套，有多路公交车经过，车库配备房款支付首付40%，银行20年按揭销售情况大部分已经售完，剩余少量项目介绍新天地.景湖嘉苑位于安庆开发区6号区菱北东路北侧，毗邻风景秀丽、碧波荡漾的东大湖景区。楼盘距离湖水百米
30、之遥，5分钟散步路程即可临湖赏景。新天地.景湖嘉苑周边多为已开发的大型住宅小区、别墅区、商业区，以及市委、安全局、检察院、行政服务中心、银行、报社和正在规划兴建的工商局、财政局等国家机关。距离仅100米的大湖风景区市民广场亦于安庆第三界黄梅戏艺术节（2003.11.12003 .11.4）前建成，成为全市人民文化、休闲活动的中心。大湖区空气清新，视野开阔，环境优雅唯美。由于本市常年主导风向为东北西南风，该区域完全不受市区重点污染源的影响，明确的湖水对气候、生态、植被产生巨大调节作用，被誉为“都市之肺” 新天地.景湖嘉苑总建筑面积3万平方米，主体为7幢欧式时尚多层建筑，小区绿化率高达30%，居住
31、组团、园林景观与整体环境和谐统一。楼房全部为全框架结构，主力房型86-150平方米，户内布局合理、有序，适宜不同家庭多样式的居住需求。住宅配套设施齐全，如程控电话、有线电视、单元电控防盗门、住宅防盗门、预留宽带网络管线等。小区内配套有车库、绿地、活动中心、商网，并聘请声誉显著的安庆回祥物业公司担任小区物业管理。楼体立面为蓝、白色调，清新醒目，独具特色。新天地.景湖嘉苑总体格调是：时尚、典雅、精致，将居住的实用性与环境的均好性完美组合，是现代都市中难能寻觅的风水宝地。新天地.景湖嘉苑所处区位是安庆市新旧城区结合部，交通便利快捷，周边基础配套如公交、教育、医疗、餐饮、娱乐等已基本完成。凭借独特区优
32、势和环境优势，随着开发区住宅群落和光彩大市场等重点商业网点的日益成熟，以及206国道旁300亩安庆一中分校的开工建设，这里必将聚敛人气，带动和引导整个安庆市居住消费的新观念。拥有新天地.景湖嘉苑，是置业者或投资者最精明的选择。华棋小区项目名称华棋小区地理位置郊区华中路与棋盘山路交汇处物业类型住宅小区建筑结构多层户型面积90222价 格起价1500元/，最高价1880元/，均价1700元/房款支付40%首付，15年按揭项目介绍安庆东门较大的高尚生活社区，位于华中路与棋盘山路交汇处（原工具总厂地块），总规模约3万平方米，是安庆城不可多得的资优园林社区。 我们渴望宁静我们渴望健康我们渴望自由自在的生
33、活安庆，古老而又充满活力的城市！房地产高速健康的发展。繁忙的您可能为买房而四处考察、奔波，为地段、户型的问题而犹豫不决。您总是买不到称心如意的好房子。今天，四达房地产来到 您的身边，我们了解您的需要，我们了解安庆房地产，我们正倾力打造我们共同的家园华棋小区。鼎建花园项目名称鼎建花园地理位置棋盘山路5号物业类型住宅小区建筑结构多层户 型67.12151.43广告诉求典型新生活，健康新住宅价 格起价1480元/，最高价1760元/房款支付首付30%，银行20年按揭物业配套市政、生活设施齐全，监控系统，单元电子门销售情况60%以上已售项目介绍鼎建花园位于棋盘山路西侧，东靠大桥开发区，南邻长江，北近南
34、苑景区，科技广场，体育馆，绿化覆盖率达30%以上。即将改造的棋盘山路从科技广场直沾江岸，北可尽享南苑迷人的夜景南能领略长江的博大与恢宏。大桥开发区建成后，鼎建花园将是新市区的中心地段，内聚棋盘山之精神，外沾长江水之灵气，地灵人杰，特华天宝。鼎建花园“以人为本”为您精心设计理想的家园：经典的建筑设计，博采众长；结构和细部设计，讲究美观实用；宜人的环境与生态设计，体现最新生态理念；规范的物业管理，让住户成为真正的“业主”。周边生活设施齐全，交通便捷，居繁华中显宁静，处闹市而不喧。回祥小区项目名称回祥小区地理位置开发区盛塘湾路物业类型住宅小区建筑结构多层户型面积94145价格均价1700元/左右，最
35、高价格1900元/物业配套基本市政配套；单元电子防盗门，车库只租不卖，楼梯地面为瓷砖 物业费用20元/月房款支付银行按揭，首付30%项目介绍本楼盘坐落于省重点住宅示范小区回祥新村内，属小区最后一批在建商住楼。与菱北中心小学、九中、石化菱北生活区紧毗邻，距光彩大市场仅百米之遥。高度抗震的设计，给你带来安全的保障。钢精混凝土全现浇结构，整体刚度好。买的舒心，用的放心。高档住宅，时尚小区。2、安庆下属八县及南岸典型个案彭岭翠园项目名称彭岭翠园地理位置潜山县姚冲路物业类型别墅建筑结构两层、三层联体广告诉求1）好房子运动。2）3e生活的时尚社区价 格1100元/房款支付50%银行按揭或一次性交清项目介绍
36、翠园地处潜山新城区，被临皖国路，南靠姚冲路，东踞团结路。交通便利。向阳坡上，幢幢写意风格建筑座北朝南，临风而立；峭拔峻朗，气势非凡。最大程度地保留原有的自然风貌，依着自然起伏的地形，让建筑依势而起，以地为据，让住宅真正体现出自然写意的风格。户型多样，风格写意，服务周全，是潜山第一家使用智能化安全系统的小区。阳光国际城项目名称阳光国际城地理位置枞阳县渡江北路物业类型住宅小区建筑结构多层住宅，单体别墅户型面积82.15148.48物业配套市政配套齐全，内有车库、幼儿园、羽毛球场、商业步行街、大型中心广场等价 格778元/起价 商铺2900元/物业费用0.13元/房款支付一次性付清可享受94折。按揭
37、首付40%项目介绍阳光国际城，坐落在枞阳县银塘新区的渡江北路右侧，由安徽枞阳阳光置业有限公司投资兴建，是枞阳县重点招商引资项目。项目征地面积180亩，总建筑面积170000平方米，由38幢多层住宅和18套单体别墅依山势构建而成，并规划有一条商业步行街，是枞阳有史以来规模最大、功能最齐的一个高品质住宅项目。阳光国际城，占据银塘新区未来最繁华的一段，与政府规划的商业广场形为一体，长途汽车站、农贸市场、公园、学校、机关单位、医院、商场等环绕其间。形成阳光国际城未来精彩灿烂的生活圈、文娱圈。四条规划路分布社区四周，一条渡江路把新旧城区紧密相连，进出城里城外无比便捷，构成城市生活第一站的全程保障。社区规
38、划风格充满现代气息，洋溢着青春光彩，纯徽派民居建筑风格、结合玲珑剔透的江南园林体系，多功能全景式的商业步行街、专业化的物业管理，多项优势条件，全面奠定阳光国际城独占鳌头、领袖群伦的地位与风采。 二、区域市场小结根据资料（更详细的楼盘信息见附件）显示，以及我们所掌握的市场情况，对安庆市的住宅、商铺的基本情况小结如下: 1、区域位置安庆市住宅原多集中在市中心地带，近几年来由于开发区的建立，经济飞速发展，开发区的住宅建筑已经形成一定的规模。尤其以回祥小区、康来特家苑为主要群体。2、交通条件安庆整个交通路况不是很好，老城区比较杂乱。开发区相对来说比较安静，交通也很便捷，火车站、206国道都在附近。3、
39、市政、生活配套安庆市政、生活配套较完善，学校、医院、邮局、银行、供水系统、供电系统、煤气、网络等配套基本上满足了市区需要。开发区地段缺少商业生活街道，教育设施不如市区完善，虽然具有石化四小、菱北小学、安庆九中等学校，但是当地居民希望子女进入重点中小学校，这个方面还存在一定的劣势。4、房产品目前，安庆已开发和待开发的楼盘不少。但是，楼内配套不够完善，如几乎没有物业管理、很少配置车库。大部分楼盘定位不清晰，个性不鲜明，理念模糊，外观相似。5、出售情况安庆市场的住宅小区，一旦建成，还是很有市场的。大部分楼盘都比较紧俏。在所走访的楼盘当中，很多楼盘80%已经销售完毕，但是也存在极少数销售不够好的楼盘。
40、这证明了安庆房产市场还是具有一定空间的。商铺：住宅底下的商铺一般没有住宅紧俏，有些地方的住宅销售完毕但是还存在大量的商铺未出售。6、车库配比由于受经济发展的限制，在所走访的楼盘当中，有很多是没有配备车库的，大多数小区只是配备了自行车和摩托车车库，收取一定的费用，小车库还是极少具有的，即使配备小车库大多数是只租不卖。具备小车库的小区，一般价格比房价高20%左右。7、户型面积户型一般集中在80200不等，其中主要户型在90150之间。当地居民比较热衷于大面积户型。商铺面积也大小不一，范围在30300不等。更多商铺面积是集中在100以内。8、价格水平（1）住宅。安庆市内住宅主要价格集中在1800元/
41、左右，最高可卖到2800元/；开发区一般集中在1400元/；下属八县的价格基本上保持在1000元/以下，大部分集中在800900元/，其中别墅价格在1200元/左右；长江南岸的池州地区价格基本上保持在1500元/左右。地理位置均价（元/）最高价（元/）最低价（元/）安庆市188027001100安庆开发区14001700980望江县9001200700太湖县8501100680潜山县8801200700怀宁县800980700桐城市9801280880枞阳县8201100770宿松县9001250750岳西县8401080680池州地区140017001100（2）商铺。安庆地区商铺价格起伏比
42、较大，处于市中心的价格可以卖到10000多元/，基本价格保持在8000元/左右，开发区价格一般在7000元/左右。下属县城最低只有1100元/，是在怀宁的大王庙市场，最高的要数岳西的天堂镇老街，达到10000元/，总体来说，八县的基本价格水平在4000元/左右。池州地区的商铺价格一般在6000元/左右。9、物业管理 安庆大多数物业管理都是按照每户20元/月计算。调查中了解到，最好的物业是回祥小区，其价格也是如此。还有一些是按照面积来计算的，一般是每平方米每个月0.15元左右，下属县城基本价格也是这样。10、按揭方式 安庆市：首付30%40%，银行15年按揭。下属县城：首付50%或更多，银行15
43、年按揭。南岸：首付30%40%，银行15年按揭。项目综合（SWOT）分析目前，安庆市场上已经具有数量相当多的住宅且正在开发的项目也很多，但真正有档次的楼盘却不多。位于开发区的项目竞争对手比较多，周围有很多类似的在建小区。但是整个安庆市场，特别是开发区市场，大多数楼盘都很相似，没有突出的闪光点。对比这些楼盘，可以对项目进行一个初步的综合分析。优势（Strength）1、本地块位于开发区，根据安庆市的整体规划，开发区将成为未来的安庆市中心，政府等相关部门已经迁至附近。2、本项目地块相邻安庆光彩大市场，处于开发区中有利地段。开发区环境优良，一般比较安静适合居住。3、创新性概念的提出，有利于个性品牌的
44、树立。4、经营管理层具备超前的策划思想，有利于项目的品牌化拓展。5、在规划设计上，提出了绿文化、绿色消费观的理念。6、户型设计上偏重于大户型，这正适合当地居民的口味。7、开发商属于浙江，与本地的开发商相比具有一定的优势，其主要表现在经营观念和创建良好的人居文化上。劣势（Weakness）1、周边缺少比较正规的商业街道，没有大规模的商业群，影响居民生活消费；2、项目总体量不足，难以形成规模效应。外观形象不够突出，难以形成个性化；3、周边人流量偏少，商业缺乏科技含量，不适宜商铺推广；4、周围众多住宅楼盘同时开发，形成一个激烈的竞争环境。机会（Opportunity） 1、安庆房产市场处于不成熟阶段，地方政府对房产政策宽松并积极鼓励。老百姓生活水平的提高有利于房产的销售。 2、光彩大市场的红火有利于开发区小商品经济的发展，其市场内的生意人多为外地人，而根据调查我们了解到，很多的在光彩市场的生意人愿意在附近购买住房，如回祥小区内的基本住户均为光彩市场的商人，所以，针对这一特点，我们可以拉拢一批外地的商人作为消费对象。 3、本地居民习惯生活在市中心，但是随着经
