1、2022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 1 页目录01 物权法律制度概述02 物权变动03 所有权04 用益物权05 担保物权概览本专题是全书中理论性最强的一章，考题分值平均为 78 分。考试题型以客观题考核为主，偶见于主观试题。本专题内容可分为物权法律制度基础理论和具体制度两部分。基础理论部分包括概述和物权变动，较为抽象，不易理解。其中物的种类、物权的种类、登记制度、观念交付是高频次考点。具体制度中的共有制度、拾得遗失物制度、建设用地使用权和担保制度等考核较为密集。第一节物权法律制度概述一、物的特征与
2、种类第一节物权法律制度概述一、物的特征与种类1.物的特征（1）有体性房屋、土地、生产设备等是物权客体。【对比】行为（作为、不作为等）是债权债权客体；智力成果（专利、商标、著作等）是知识产权知识产权的客体。【特别提示】某些财产性权利权利也可以成为物权客体物权客体。例如，股权质押。（2）可支配性和价值性能够成为物权客体的，必须能够为人力所支配为人力所支配，并满足人的需要满足人的需要。【对比】一滴水不能成为物权法律制度上的物；一瓶水则可能成为物权客体。（3）（3）在人体之外人体之外人不能成为物权客体。【特别提示】人体器官脱离人体后未进入新的人体之前，可成为物。例如，捐献的眼角膜。【经典例题单选题】根
3、据物权法律制度的规定，下列各项中，属于物权法上的物的是（）。A.太阳B.星星C.月亮D.海域正确答案D答案解析本题考核物权法律制度上的物。物权法律制度上的物具有如下特点：有体性；可支配性；在人的身体之外。选项 ABC 因不能为人力所支配而不属于物权法律制度上的物。2.物的种类具体类型区分点旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 2 页流通物、限制流通物、禁止流通物区分标准，是否对该物流通存在特定限制。限制流通物：文物、
4、黄金、药品禁止流通物：毒品、假钞动产、不动产区分标准，移动是否损害其价值。不动产：房屋动产：空天战斗机消费（耗）物、非消费（耗）物消费物：对该物的利用会导致物的灭失。例如：药品非消费物：该物通常可重复利用。例如：空天战斗机可分物、不可分物可分物：物的分割不减损其整体价值。例如：白酒不可分物：物的分割减损其整体价值。例如：空天战斗机可替代物、不可替代物区分标准：该动产是否可被替代交付。可替代物：粮食不可替代物：唐伯虎的春树秋霜图【经典例题单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于动产的是（）。A.房屋B.林木C.海域D.船舶正确答案D答案解析本题考核物的种类。选项 ABC 属于不动产。注意
5、：不动产的典型特征是不能移动，或者虽能移动，但对其价值会造成较大减损。林木依附于土地，也视为不动产。但如果林木被砍伐后脱离了特定的土地，就成为动产。二、物权的种类二、物权的种类标准具体类型自物权所有权用益物权以对他人的物进行利用进行利用为主要目的而设立。如建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、居住权、地役权是自己之物还是他人之物他物权担保物权以特定的物对债务进行担保对债务进行担保而设立。如抵押权、质权、留置权独立物权 能独立存在，如所有权、建设用地使用权能否独立存在从物权以主物权存在为前提的物权，要依附于主物权或者相关债权。如从属于不动产物权的地役权【经典例题单选题】根据物权法律制度规
6、定，下列属于用益物权的是（）。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 3 页A.留置权B.同时履行抗辩权C.形成权D.地役权正确答案D答案解析本题考核物权的分类。选项 A，属于法定担保物权。选项 B，属于债权中的抗辩权。选项 C，形成权可以导致法律关系变化，但其并非物权。选项 D，地役权是用益物权中的一种。选项 D 正确。三、物权法律制度的基本原则三、物权法律制度的基本原则类型含义效力特别规定物权法定原则种类种类法定内
7、容内容法定（1）在法定物权种类之外，创设的物权无效。（2）设定与法定物权内容相冲突的物权，行为无效。“法”不包括行政法规、地方性法规、司法解释、司法判例。物权客体特定原则一物之上只有一个所有权一物之上只有一个所有权（1）复数主体共有一个所有权，与本原则不冲突。例如：按份共有（2）复数物权共存于一物之上，与本原则不冲突。例如：将自己所有的车辆质押给债权人，后又被留置于 4S 店。公示原则是指物权彰显于外部的法定方式，存在于物权设立、变更、消灭全过程（1）原则上，动产物权的公示方式为交付、占有交付、占有，不动产物权的公示方式为登记登记。（2）（2）不动产登记簿与证书不一致的，一般以登记簿登记簿为准
8、。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列对于物权法律制度基本原则的表述，正确的有（）。A.物权相对原则B.物权公示原则C.物权优先原则D.物权法定原则正确答案BD答案解析本题考核物权法律制度的基本原则。物权法律制度的基本原则包括物权法定原则、物权客体特定原则、物权公示原则。第二节物权变动第二节物权变动旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 4 页一、物权变动概述一、物权变动概述1.物权变动，是指物权的取得、变更
9、和消灭。2.物权的取得，是指物权和特定主体的结合。分为原始取得和继受取得原始取得和继受取得。例如，建造房屋取得所有权是原始取得，继承是继受取得。3.物权的变更，包括物权主体的变化、客体的变化以及内容的变化。例如，房屋所有权的过户登记，是主体的变化。原材料被消耗掉，是客体的变化。抵押担保的债权额发生增减，是内容的变化。二、物权变动原因二、物权变动原因1.基于法律行为的物权变动当事人之间以意思表示为核心，通过法律行为实现物权的设立、变动或者消灭。例如，签订房屋买卖合同后交易过户给买家。2.非基于法律行为非基于法律行为的物权变动与当事人的意思表示无关，基于特定法律事实导致物权变动。主要包括以下几类情
10、形：原因物权变动（1）事实行为因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时事实行为成就时发生效力。（2）法律规定 因继承取得物权的，自继承开始时继承开始时发生效力。（3）公法行为直接改变原有物权关系直接改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书、拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书等或者政府的征收决定，自法律文书或者征收决定法律文书或者征收决定生效时生效时发生效力。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列行为属于非基于法律行为的物权变动的有（）。A.甲春种秋收，收获了一车大白菜B.乙堆了一个雪人C.丙与配偶离婚约定净身出户，并取得某人民法院的离婚调解书D.丁
11、向某仲裁委员会提起仲裁，该仲裁委员会裁决要求债务人向丁履行交付房屋的义务正确答案ABC答案解析本题考核物权变动的原因。非基于法律行为的物权变动主要包括依据公法行为、法律规定以及事实行为产生的物权变动。甲收获了一车白菜和乙堆了一个雪人，都是因加工、建造等事实行为而设立的物权，属于非法律行为导致的物权发生。故，选项 A、B 正确。丙的离婚协议由人民法院出具调解书，并且涉及改变原有财产的归属（丙净身出户）。故，选项 C 正确。仲裁委员会作出的裁决，并未直接改变物的归属，而是仅仅要求债务人履行相应义务，没有导致物权发生变动。故，选项 D 错误。三、物权变动的公示方式三、物权变动的公示方式1.动产物权变
12、动的公示方式现实交付，将动产现实转移交付给权利主体。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 5 页观念交付，用其他方式替代现实交付的特殊形态。表观念交付的种类【经典例题单选题】“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”本条规定的交付形式是（）。A.现实交付B.简易交付C.占有改定D.指示交付正确答案C答案解析本题考核占有改定。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，
13、物权自该约定生效时发生效力。这是“占有改定”的交付方式。2.不动产物权变动的公示方式不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。另有规定除外，如土地承包经营权转让、地役权设立。（1）首次登记是指不动产权利的第一次登记。（2）变更登记是指物权内容变动登记，但不涉及权利转移和主体变化不涉及权利转移和主体变化。【举例】土地自然状况变化、权利人名称变化、共有性质发生变更共有性质发生变更、抵押担保的范围和主债权变化等。（3）转移登记是指不动产权利在不同权利主体之间不同权利主体之间的转移所需的登记。【举例】买卖、赠与、入股、继承、不动产分割、共有人增
14、加或者减少共有人增加或者减少、共有不动产份额变化、生效法律文书导致转移等。（4）注销登记不动产权利消灭时，需要办理注销登记。方式法律后果简易交付动产物权转让前，已经被买受人占有，此时无需再进行往复交付。【应用场景】承租方在使用租赁物的过程中，提出购买该租赁物，卖方同意。指示交付动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。【应用场景】卖方将车送至某修配厂修理，随后将车卖给买方。卖方指示修配厂将车交付给买方。占有改定卖方将标的物出售给买方，但通过其他约定并未实际转移标的物，导致形式上标的物仍被卖方所控制。【应用场景】卖方将手表卖给买方，但
15、双方约定，买方同意将手表暂借给卖方。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 6 页【举例】不动产权利消灭，包括不动产灭失、放弃不动产权利、征收不动产、生效法律文书导致不动产权利消灭等。（5）更正登记与异议登记权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误有错误的，可以申请更正登记。若不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记不当，造成权利人损失的，权利人可以向申请人向申请人请求损害赔
16、偿。【特别提示】异议登记之日起 15 日内15 日内不起诉的，异议登记失效。（6）预告登记为保障将来不动产物权实现，按照约定可以向登记机构申请预告登记。适用情形：预购商品房、以预购商品房设定抵押和房屋所有权转让、抵押等。【特别提示】债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90 日内90 日内未申请登记的，预告登记失效。导致债权消灭的情形，有买卖合同被认定为无效、被撤销、权利人放弃债权或者债权被清偿等。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动，以公示为生效要件的有（）。A.在已建成房屋上设抵押权B.在在建房屋上设抵押权 C.在土地上设地役权D.在生产设备上设抵押权正确答案AB答案解
17、析本题考核物权公示原则。选项 AB 属于不动产抵押权，是登记才导致抵押权生效，当选。选项 C 是合同生效时，设立地役权，是登记对抗。选项 D 是抵押合同生效时设立抵押权，是登记对抗。选项 CD 都不是“公示生效”，所以不选。【经典例题单选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动，登记方可设立的是（）。A.转让土地承包经营权 B.生产设备上设置抵押权C.设定地役权D.建设用地使用权正确答案D答案解析本题考核物权变动登记生效。选项 ABC，登记不是生效条件而是对抗要件。选项D，建设用地使用权自登记时设立。第三节所有权一、所有权的类型第三节所有权一、所有权的类型1.所有权的法定分类（1）国家所有权旭
18、晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 7 页国家以所有者身份对物享有所有权。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有。国务院代表国家行使所有权，另有规定除外。【举例】矿藏、水流、海域、无居民海岛、城市土地、无线电频谱资源、国防资产等归国家所有。不属于集体的森林、山岭等，法律规定属于国家所有的野生动植物资源、文物、铁路、电力设施、油气管道等也归国家所有。（2）集体所有权农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
19、【举例】集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂，建筑物、生产设施、农田水利设施以及教育、科学、文化等设施。（3）私人所有权私人对其合法的财产等享有所有权。2.共有内容共同共有共同共有按份共有按份共有共有物管理对共有物进行重大修缮、变更性质或者用途的，应经全体共有人全体共有人一致同意，费用共同负担。另有约定除外对共有物进行重大修缮、变更性质或者用途的，应经占份额 2/3 以上份额 2/3 以上的按份共有人同意，费用按份额负担。另有约定除外共有物分割共有人约定不得分割共有物，以维持共有关系的，应当按照约定约定，但是共有人有重大理由重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明时：共同
20、共有的基础丧失或者有重大理基础丧失或者有重大理由由才可以分割。例如，夫妻离婚导致共有物分割按份共有人可随时随时请求分割共有物债务负担共有物产生债务，共有人对外承担连带责任；对内不存在分担的问题共有物产生债务，共有人对外承担连带责任；对内按份额承担债务对外转让对外转让共有物，原则上需全体共全体共同共有人一致同意同共有人一致同意（1）对外转让共有物，原则上应经占份额 2/3 以上份额 2/3 以上的按份共有人同意；（2）对外转让共有份额，其他按份共有人享有优先购买权优先购买权优先购买权行使特别提示：该优先购买权仅针对按份共有人对外转让共有份额不适用优 先 购买权（1）以交易交易为前提。继承、遗赠时
21、不适用，按份共有人之间转让共有份额时不适用，另有约定除外；（2）同等条件同等条件下行使。同等条件，需综合价格、履行方式、期限等要素衡量；（3）要在法定期限内行使；（4）其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 8 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二
22、编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 9 页旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 10 页让合同或者认定该合同无效，不予支持【特别提示】优先购买权行使期间。没有约定或者约定不明的，首先以通知载明时间通知载明时间为准；其次，未载明时间或者时间短于通知送达之日起 15 日的，为 15 日15 日；再次，未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15 日；最后，未
23、通知且无法确定其他按份共有人知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起 6 个月共有份额权属转移之日起 6 个月。没有约定按份共有或者共同共有，或约定不明时，除非共有人之间具有家庭关系，否则应视为按份共有。家庭共有、夫妻共有等属于共同共有。【经典例题单选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，属于按份共有的是（）。A.夫妻共同财产B.村民家庭承包鱼塘C.兄弟合买房屋D.未分配遗产正确答案C答案解析本题考核共有的类型。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。家庭关系中的共有为共同共有，包括夫妻共同财产、遗产、农
24、村土地承包法中的家庭承包财产等，另外以家庭共有财产投资的个人独资企业中的财产，亦属家庭成员共同共有。二、善意取得二、善意取得1.动产善意取得的构成要件（1）交易中才会发生善意取得。【特别提示】非法律行为发生的动产物权变动，例如征收、判决等，不适用善意取得。（2）受让人为善意。受让人不知道也不应当知道转让人无处分权。【特别提示】善意的判断时点：现实交付，以物的直接占有转移之时。简易交付，以转让动产的法律行为生效时。指示交付，以转让返还原物请求权协议生效时。（3）以合理价格转让。【特别提示】赠与不适用善意取得。（4）动产已完成交付。【特别提示】此处所称交付，不包括占有改定。（5）转让人合法占有标的
25、物。【特别提示】遗失物、盗窃物被称为脱手物，不适用善意取得。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 11 页（6）转让合同有效。【特别提示】合同无效，或者因欺诈、胁迫、显失公平等而被撤销，不适用善意取得。2.不动产善意取得特别要件（1）下列情形，不适用不动产善意取得不适用不动产善意取得：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他
26、形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权。（2）他物权同样可能发生善意取得。三、拾得遗失物三、拾得遗失物1.拾得遗失物规则（1）拾得人应通知权利人领取或者送交公安机关；（2）有关部门发布招领公告；（3）自发布招领公告之日起 1 年内1 年内无人认领的，归国家所有；（4）拾得人享有费用偿还请求权；（5）在有悬赏广告时，拾得人享有报酬请求权。2.所有权人追回遗失物规定遗失物通过转让被他人占有的，权利人可以：（1）向无处分权人请求损害赔偿；（2）权利人可以自知道或者应当知道受让人之日起 2 年内2 年内向受让人请求返还原物；但受让人通过
27、拍卖拍卖或者向具有经营资格的经营者具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付支付受让人所支付的费用。【经典例题多选题】乙拾得甲丢失的手机，以市场价 500 元卖给不知情的旧手机经销商丙，根据物权法律制度的规定，下列表述中正确的有（）。A.乙拾得手机后，甲即失去手机所有权B.甲有权请求乙给予损害赔偿C.甲有权请求丙返还手机，但应向丙支付 500 元D.乙将手机出让给丙的行为属于无权处分正确答案BD答案解析本题考核拾得遗失物处理规则。所有权人或者其他权利人有权追回遗失物（选项 A 错误）。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿（选项 B 正确）或者自
28、知道或者应当知道受让人之日起 2 年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用（题目中是拾得人乙直接卖给丙，甲请求丙返还时无需支付 500 元，选项 C 错误）。拾得人乙无所有权，因此是无权处分行为（选项 D 正确）。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 12 页四、添附四、添附1.加工、附合、混合总称添附。2.添附后的物的归属，有约
29、定的从约定；没约定或者约定不明的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列选项中属于添附的有（）。A.先占B.加工C.附合D.混合正确答案BCD答案解析本题考核添附。添附是附合、混合与加工的总称。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列各项中，构成添附的有（）。A.用别人的钢筋盖房子B.将粉灰刷在他人墙上C.螃蟹被大雨冲到其他人家的螃蟹池塘D.委托将木头加工成门正确答案ABCD答案解析本题考核添附。添附是附合、混合与加工的
30、总称。选项 AB 是附合，选项 C 是混合，选项 D 是加工。第四节用益物权一、用益物权种类第四节用益物权一、用益物权种类包括土地承包经营权、宅基地使用权、建设用地使用权、居住权和地役权。土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立居住权自登记时设立。地役权自地役权合同生效时设立合同生效时设立。当
31、事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。二、建设用地使用权的相关规定二、建设用地使用权的相关规定内容建设用地使用权旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 13 页无偿划拨国家机关用地；军事用地；基础设施用地；公益事业用地；能源、交通、水利用地可以采用无偿划拨方式创设取得有偿出让土地使用者通过向国家支付出让金，获得相关土地使用权取得移转取得以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当
32、符合下列条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书应当持有房屋所有权证书。无偿划拨的土地使用权，没有使用期限期限有偿出让的土地使用权最长期限为：（1）居住用地 70 年，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；（2）工业用地 50 年；（3）科技、教育、文化、卫生、体育用地 50 年；（4）综合用地 50 年；（5）商业、旅游、娱乐用地 40 年终止（
33、1）公共利益需要；（2）旧城区改造；（3）期限届满未续期，或未获批准；（4）单位撤销、迁移等原因；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废【经典例题单选题】根据物权法律制度的规定，以有偿出让方式取得工业用地建设用地使用权，出让最高年限是（）。A.30 年B.50 年C.70 年D.40 年正确答案B答案解析本题考核建设用地使用权的期限。以有偿出让方式取得工业用地建设用地使用权，出让最高年限是 50 年。【经典例题单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于建设用地使用权的表述中，说法正确的是（）。A.建设用地使用权自登记时成立B.建设用地使用权期间届满自动续期C.以划拨方式取得的建设用地使用权，最
34、高使用年限为 70 年 D.以划拨方式取得的建设用地使用权，非经国务院审批不得转让旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 14 页正确答案A答案解析本题考核建设用地使用权的取得与期限。选项 B：只有住宅建设用地使用权届满，自动续期；其他情形应当至迟于届满前一年申请续期。选项 C：以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。选项 D：以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，应当按照
35、国务院规定，报有批准权的人民政府审批。三、集体土地的建设使用三、集体土地的建设使用1.农田。永久基本农田转为建设用地的，由国务院国务院批准。【对比】将永久基本农田以外的农用地转为建设用地时：在土地利用总体规划确定的范围内，由原批准或授权机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的范围外，由国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。2.集体经营性建设用地。符合条件的集体经营性建设用地可以出让、出租可以出让、出租，但需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上三分之二以
36、上成员或者三分之二以上村民代表的同意。第五节担保物权一、担保物权概述第五节担保物权一、担保物权概述1.担保物权主要包括抵押权、质权和留置权抵押权、质权和留置权。抵押权和质权是意定担保物权；留置权是法定担保物权。2.担保物权具有从属性、不可分性、附条件性、优先受偿性从属性、不可分性、附条件性、优先受偿性。【特别提示】担保财产被分割或者部分转让担保财产被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。主债权被分割或者部分转让主债权被分割或者部分转让，各债权人主张就其享有的债权份额行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法
37、律另有规定或者当事人另有约定的除外。主债务被分割或者部分转移的主债务被分割或者部分转移的，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持。第三人提供物的担保的，对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任。3.担保物权与诉讼时效（1）主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。（2）主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。（3）主债权诉讼时效期间届满后，财产被留置的债务人或者对留置财产享有所有权
38、的第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院不予支持；债务人或者第三人请求拍卖、变卖留置财产并以所得价款清偿债务的，人民法院应予支持。【特别提示】旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 15 页主债权诉讼时效期间届满的法律后果，以登记作为公示方式的权利质权，参照适用抵押权的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权，参照适用留置权的规定。二、抵押权二、抵押权抵押权，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财
39、产的占有不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，出现法定情形时，债权人有权就该财产优先受偿。1.可抵押财产（1）建筑物和其他土地附着物；（2）建设用地使用权；（3）海域使用权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。【特别提示】动产浮动抵押动产浮动抵押：企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有以及将有现有以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品抵押。出现法定情形时，可以就实现抵押权时的动产优先受偿。2.禁止抵押的财产（1）土地所有权；（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规
40、定可以抵押的除外；（3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵 押的其他财产。【经典例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列权利中，可以设定在动产之上的有（）。A.抵押权B.留置权C.所有权D.质押权正确答案ABCD答案解析本题考核物权的种类动产物权。动产物权是设定在动产之上的物权，如动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权。3.抵押权的设定（1）抵押合同设立抵押权，当事人应当签订书面抵押合同书面抵押合同。（2）抵押权登记生效旭晟出品
41、必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 16 页建筑物、土地附着物、建设用地使用权、海域使用权以及正在建造的建筑物，以登记为抵押权生效要件。【对比】不动产抵押权（物权）的设立以登记登记为生效要件；设立抵押权的合同（债权）效力与登记无关。（3）抵押权登记对抗动产抵押权自抵押合同生效时合同生效时设立，未登记不能对抗善意第三人。【特别提示】家庭承包方式取得的土地经营权抵押的，适用本规则。（4）未登记的法律后果抵押财产不可归责于抵押人自
42、身的原因灭失或者被征收等不能办理抵押登记的，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，不予支持。但可请求抵押人在补偿金等补偿金等范围内承担赔偿责任。【对比】因抵押人转让抵押财产或其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记的，债权人可要求抵押人在约定范围内承担责任。但不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。【特别提示】登记机构有过错的，应承担赔偿责任。【经典例题多选题】甲为担保某笔债务，以豪车向债权人乙设定抵押，抵押合同 2021 年 8 月 1日签订并生效，但未办理抵押登记。2021 年 9 月 1 日，甲将该车辆出售给丙，双方约定 2021 年 9 月 15 日交付。20
43、21 年 9 月 10 日，乙要求实现抵押权。下列说法正确的有（）。A.该抵押权因未登记，不发生效力B.丙可以依据双方买卖合同，取得该机动车所有权C.乙有权要求实现该抵押权，优先清偿债务D.如果甲在 9 月 5 日将汽车交付给丙，乙不能要求实现抵押权正确答案CD答案解析本题考核动产抵押登记。当事人以交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。如果没有登记，不能对抗善意第三人。该抵押权是以汽车作为客体设定，其生效于 2021 年8 月 1 日。故，选项 A 错误。甲将车辆出售给丙，双方未完成交付，丙不能取得机动车所有权。故选项 B 错误。该抵押权既然有效存在，则乙可以要求实现抵押权。故，选
44、项 C 正确。如果甲在乙主张权利之前已经将车辆交付给丙，则属于按照约定完成所有权转移的交付，该机动车辆归丙所有。此时，乙所享有的抵押权，因为未登记，所以不能对抗善意第三人。所以，乙不能要求行使抵押权。故，选项 D 正确。4.抵押担保的范围（1）抵押物登记记载与合同约定不一致，以登记为准。（2）以被查封、扣押、监管的财产抵押的，可构成抵押权的善意取得；若上述措施已经解除的，抵押权人有权行使抵押权。（3）抵押财产发生添附的，抵押权效力及于补偿金或添附后的新物，但不及于价值增加部分。（4）从物产生于抵押权依法设立前，抵押权的效力及于从物。从物产生于抵押权依法设立后，抵押权的效力不及于从物，但是在抵押
45、权实现时可以一并处分。（5）以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，不及于续建部分以及新增建筑物。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 17 页以正在建造的建筑物抵押的，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分，不及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物。【特别提示】房地分别抵押给不同债权人的，根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。（6）以违法的建筑物抵押的
46、，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。【特别提示】以建设用地使用权抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。（7）以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。【对比】以划拨方式取得的建设用地使用权抵押的，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款
47、，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。【经典例题单选题】根据物权法律制度规定，下列表述中错误的是（）。A.当事人仅以建设用地使用权抵押，抵押权的效力不及于正在建造的建筑物的续建部分B.当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力不及于规划中尚未建造的建筑物C.抵押人将建设用地使用权和土地上的建筑物分别抵押给不同债权人的，应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序D.以违法的建筑物抵押的，抵押合同一律无效正确答案D答案解析本题考核抵押担保的范围。以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。选项 D 表述不完整。5.抵押物的转让及限制（1）抵押期间，抵押人可以转让
48、抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。（2）抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。（3）抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（4）当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请
49、求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。（5）当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。旭晟出品 必属精品扫描上面二维码加微信领取资料 考前精准押题微信：12403928232022 年注册会计师经济法2022 年注册会计师经济法第二编民事法律制度第三章物权法律制度
50、第二编民事法律制度第三章物权法律制度第 18 页6.抵押权的保全和孶息收取（1）抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相应的担保。抵押人不履行的，抵押权人有权要求提前清偿。【特别提示】简单的说，抵押人的行为导致抵押财产价值减少的，抵押权人（债权人）可以分三步走：停止侵害恢复价值（另行担保）提前清偿。（2）设定抵押后，抵押人有权收取孶息。【特别提示】债务人不履行到期债务，自抵押财产被扣押之日起，抵押权人有权收取孶息。但抵押权人应通知法定孳息义务人。【举例】张三以房屋设定抵押后将该房屋租给 A
