1、2008.6.16 缔造亚奥城市新景缔造亚奥城市新景 Creating New City Land 2008年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案 1 大纲大纲 Contents PART 1 市场研究篇市场研究篇 PART 2 项目定位篇项目定位篇 PART 3 产品建议篇产品建议篇 PART 4 销售执行篇销售执行篇 PART 5 营销推广篇营销推广篇 2 PART 1 市场研究篇市场研究篇 一、一、区域市场动态分析区域市场动态分析 二、二、酒店式公寓市场专题研究酒店式公寓市场专题研究 3 一、一、区域市场动态分析区域市场动态分析 1、亚奥商圈概况
2、 2、区域房产市场概况 3、周边重点竞争项目分析 4 亚奥商圈概况亚奥商圈概况 5（一）总体概况（一）总体概况 亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。（二）商圈定位（二）商圈定位 亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、成为与中关村、CBDCBD有同样地位的重点功能区之一有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的
3、最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。6（四）交通情况（四）交通情况 亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥亚奥立体交通网络立体交通网络。（三）区域形象（三）区域形象 亚奥地区在90年代初已经成为北京知名的富人区富人区。而奥运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深入人心。7 区域内的奥林匹克公园奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境
4、更加成熟，商务氛围逐步浓厚区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。“奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。（五）奥运会影响（五）奥运会影响 8 亚奥商圈总结亚奥商圈总结 经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥目前亚奥商圈正处于黄金发展期商圈正处于黄金发展期。9 区域房产市场概况区域房产市场概况 10 写字楼市场概况写字楼市场概况 中低档写字楼租金基本在3
5、.5元/天左右 龙都国际公寓：1.7元/天 阳光广场：3.5元/天 汇园国际公寓：3.8元/天 中高档写字楼租金普遍在5.0元/天以上 名人广场：4.9元/天 房地置业大厦：5.0元/天 兰华国际大厦：6.0元/天 目前区域内出售的写字楼项目较少，从已 经售完的项目来看，均价在20000元/左右 洛克时代中心售罄均价：18000 元/风林西奥中心售罄均价：23000 元/11 在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区
6、域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。12 住宅市场概况住宅市场概况 目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都逐渐趋向高档化。随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势价格保持上涨趋势。亚奥观典二期预计开盘均价20000元/，远洋万和城开盘均价23000元/，奥东18号开盘均价25000元/。20082008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨幅度上
7、涨。13 区域房产市场总结区域房产市场总结 虽然2007年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交整体市场交易量下降，房价增速放缓易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预
8、计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势的增长趋势。14 周边重点竞争项目分析周边重点竞争项目分析 15 楼盘名称楼盘名称 总占地总占地()总建面总建面()产权产权(年年)总套数总套数 物业类型物业类型 奥东奥东1818号号 13225 75203 70 306 板塔结合 公寓 商业 世奥世奥 国际中心国际中心 8078 110000 50 351 高层 酒店式公寓 写字楼 商业 亚奥亚奥观典观典 国际公寓国际公寓 8078 78121 70 365 塔楼、高层 公寓 酒店式公寓 荣尊堡国际荣尊堡国际俱乐部公寓俱乐部公寓
9、2.97万 18万 70 840 塔楼 公寓 远洋万和城远洋万和城 17万 31万 70 374 点式、板式高层 公寓 16 楼盘名称楼盘名称 户型面积户型面积 销售均价销售均价 （元（元/）销售动态销售动态 一一 居居 二二 居居 三三 居居 奥东奥东1818号号 87 124 170-190 2500025000 预计6月下旬开盘 世奥国际中心世奥国际中心 69-95 125 127 1920019200 目前签约162套，销售率约45%亚奥亚奥观典国观典国际公寓际公寓 48-85 酒店式公寓酒店式公寓 预计预计2000020000 预计6月中下旬开盘 荣尊堡国际俱荣尊堡国际俱乐部公寓乐部
10、公寓 102 141-169 203-231 2850028500 目前签约694套，销售率82%远洋万和城远洋万和城 89 150-180 2300023000 目前签约55套，销售率15%17 周边项目周边项目 奥东奥东1818号号 项目地址：项目地址：奥体东门向东300米 建筑面积：建筑面积：75203，其中住宅47000 建筑类型：建筑类型：板塔结合 公寓 商业 装修状况：装修状况：3000元/总套数：总套数：306套，南楼由2栋塔楼和1栋 板楼组成。容积率：容积率：3.16 平均价格：平均价格：2500025000元元/物业公司：物业公司：戴德梁行 产权年限：产权年限：70年 项目定
11、位：项目定位：以简约奢华理念打造传世专属大宅以简约奢华理念打造传世专属大宅 项目卖点：项目卖点：临近地铁、奥体东门临近地铁、奥体东门 18 周边项目周边项目 世奥国际中心世奥国际中心 项目地址：项目地址：惠新东桥向东200米 建筑面积：建筑面积：110000 建筑类型：建筑类型：高层 酒店式公寓 写字楼 商业 装修状况：装修状况：3000元/总套数：总套数：酒店式公寓351户,东座728层 平均价格：平均价格：19200元元/物业公司：物业公司：高力国际酒店管理公司 产权年限：产权年限：50年 项目定位：项目定位：低总价，小户型，北四环私产酒低总价，小户型，北四环私产酒 店式公寓店式公寓 项目
12、卖点：项目卖点：全精装，送品牌家私家电全精装，送品牌家私家电 19 周边项目周边项目 亚奥亚奥观典国际公寓观典国际公寓 项目地址：项目地址：慧忠路9号 建筑面积：建筑面积：78121 建筑类型：建筑类型：塔楼 公寓 酒店式公寓 装修标准：装修标准：3000元/总套数：总套数：公寓356套，酒店式公寓88套 容积率：容积率：6.65 平均价格：平均价格：酒店式公寓价格未定，预计预计 2000020000元元/以上以上 物业公司：物业公司：达文物业管理有限公司 产权年限：产权年限：70年 项目定位：项目定位：“俯瞰”鸟巢的现代都市社区俯瞰”鸟巢的现代都市社区 项目卖点：项目卖点：奥运场馆旁，临地铁
13、，完善配奥运场馆旁，临地铁，完善配 套，可变户型套，可变户型 20 周边项目周边项目荣尊堡国际俱乐部公寓荣尊堡国际俱乐部公寓 项目地址：项目地址：科荟路8号 建筑面积：建筑面积：18万平方米 建筑类型：建筑类型：塔楼 公寓 装修状况：装修状况：3500元/总套数：总套数：2274套 容积率：容积率：4.6 平均价格：平均价格：2850028500元元/物业公司：物业公司：美国百年城堡国际公司 产权年限：产权年限：70年产权 项目定位：项目定位：亚奥板块最有代表性的顶级国际亚奥板块最有代表性的顶级国际 酒店公寓酒店公寓 项目卖点：项目卖点：高尔夫景观，高档社区配套，独高尔夫景观，高档社区配套，独
14、 特户型设计特户型设计 21 周边项目周边项目 远洋万和城远洋万和城 项目地址：项目地址：望和桥西北角 建筑面积：建筑面积：31万 建筑类型：建筑类型：点式高层、板式高层 公寓 装修状况：装修状况：3000元/总套数：总套数：374套 容积率：容积率：2.6 平均价格：平均价格：2300023000元元/物业公司：物业公司：仲量联行 产权年限：产权年限：70年 项目定位：项目定位：城市高端综合物业城市高端综合物业 项目卖点：项目卖点：台地叠景华宅，“和”理念台地叠景华宅，“和”理念 22 对本项目借鉴：对本项目借鉴：注重户型舒适度、户型注重户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求的高性价
15、比来满足不同客户的需求。以丰富的户型种类降低项目整体风险以丰富的户型种类降低项目整体风险。注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值注重精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。周边重点竞争项目分析总结周边重点竞争项目分析总结 目前周边竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请如戴德梁 行、仲量联行等著名物业公司提供高品质的物业服务。项目均价基本都在20000元/以上。户型区间从40400，户型产品较为丰富。基本都是精装修产品，3000元/标准，送部分或全套品牌家电和家具。23 二、二、酒店式公寓市场专题研究酒店式公寓市场专题研究 1、北京酒店式公寓市场分析 2、酒店式公寓客户分
16、析 3、酒店式公寓需求分析 24 北京酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场分析 25 酒店式公寓发展的影响因素酒店式公寓发展的影响因素 关键性因素关键性因素 1、项目地段地段是否为商务繁荣区、周边商务氛围是否浓厚；2、项目品质品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；3、项目规模规模是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；4、公寓的管理和服务水平管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是长久因素之一；5、公寓管理集团公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和经验也是重要因素之一；6、长期稳定的租赁客群租赁客群和良好的投资保障投资保障模式。终端使用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素终端使用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素 北京酒店式公寓的主要终端使用者是在京的外籍人士在京的外籍人士、企业高层企业高层、高级白高级白领领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员从事中短期商务，旅游活动的人员。26 北京酒店式公寓的特征主要有以下北京酒店式公寓的特征主要有以下5 5点点 1.1.与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠与普通酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上
