1、关于“城中村现状及改造的调研报告 为全面落实市委市政府关于城中村改造工作的指示精神，进一步推动城中村改造工作，加快我区城乡一体化进程，政协xx区委员会对我区“城中村问题进行了深入的调研。20xx年5月下旬至7月，调研组深入到“城中村以及居民家中，通过现场看点、听取汇报、情况介绍、座谈讨论和发放调查问卷等形式，对城中村开展及管理工作产生的困难和问题进行了详细了解，对存在问题的原因进行了深入分析，并就如何解决“城中村管理工作中所遇到的困难和问题进行了探讨研究。现将我区“城中村的根本概况、存在的问题及解决措施综合报告如下： 一、xx区“城中村的根本概况及改造必要性 1、根本概况。xx区位于xx市湘江
2、西滨，以湘江主航道为界，划江而治，区属现有86个城中村（含四个镇），农业人口228493人，耕地面积144450.26亩。如不含四镇那么我区共有城中村35个，农业人口66190人，耕地面积13796.65亩。xx区的城中村大体有三种类型：一是已成型的城中村，处于城市建成区内部，村集体土地根本被城市建设征用，自身开展没有太多的空间和余地，如银盆岭村、望岳村、茶场村等；二是发育型的城中村，处于城市建成区与城郊的结合部，与城市建成区紧密相连，与城市建设用地相互嵌入，大规模的开发建设正在实施或已完成，如五星村、茶子山村、黄鹤村、青山村等；三是潜在的城中村，处于城市建成区外围，还有较多农用地，根本保存乡
3、村特点，是城乡一体化推进的重点区域，急需进行规划控制和建设引导，如联络村、中塘村和四镇的51个村等。本次调研选取了西湖渔场、茶子山村、银盆岭村、付家洲村、岳华村和望岳村六个较典型的城中村进行了调查。 2、存在的问题。xx区城中村目前所存在着的问题有如下几类： 违章搭建多。在城市迅速扩张的过程中，村庄被高楼大厦快速包围，地价、房价、租价也水涨船高、大幅上涨，受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，村民见缝插针，私搭乱建，诸如“填平补齐、“新建扩建、“接高翻建等形式多样的违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止。 环境卫生差。城中村根本上没有围墙，无法实施封闭式的物业管理。外来租户较多，人员杂乱，环境管理较差，
4、并存在着各种平安隐患。此外，各类设施薄弱，公共绿地与体育等根底设施缺乏。成为城市卫生死角，城中村的农民期望改善居住环境，问卷调查中有57.6%建议安置小区应与周围环境相协调，统一规划，配套设施的同步建设。同时在答复“有关改造方案，你最关心的问题是什么。时，有24.2%的人选择了“新住房的户型及周围环境。 管理难度大。“城中村往往缺乏统一的科学管理和标准化指导。xx市在近几年快速城市化过程中，政府在取得城市开展需要的土地后，根本上将“城中村事务原封不动留给村委会自己解决。一个城市两种管理制度，城市与“城中村各执行一套管理制度，“城中村并没有真正纳人城市统一的管理中。因此，即使现在村委会变居委会后
5、，他们依然执行传统的管理模式，既要负担本村的根底设施和公共效劳设施的建设，又要维护本村的方案生育、社会福利、社会治安等社会管理职能。在传统的村落组织结构和管理思维下，管理难度很大。 村民期望高。xx区城中村居民因为有房屋出租等优势，家庭收入比较城市一般家庭而言，并不低。调查发现村民在答复“您家庭每月的收入时，12人选择202300元以下，占36.4%；13人选择202300元2022元，占39.4%；6人选择2022元5000元，占18.2%；1人选择5000元，占3%；同时据西湖渔场干部反映，该区多数家庭的年收入往往都高过2023万。在这种情况下，他们对于改造的期望较高，并且期待在改造后能够
6、获得比原来更高的收入。此外，对于改造中的各项费用，比方社保，城中村居民通常都希望由政府或开发商买单，而不愿意自己出钱。这也给城中村改造带来较大的难度。 遗留问题多。从调查情况看城中村普遍存在着原60号令征地拆迁中遗留的规划安置地没有落实问题，安置房建设经费短缺问题，未安置农民数量仍较多的问题，另外村集体资产如何处置，村民改市民后工作出路，社保资金缺口巨大等问题如何解决都困扰和拖累着城中村改造前进的步伐。 3、改造的必要性。 城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建筑常以单家独户为主，占地面积大.建筑密度高，造成了土地占有率高但利用率低的紧张局面。另外，很多城中村占据了城市的优越地带，
7、但在综合开发上却远远落后于周边地带，这是对土地资源的极大浪费。在现代城市生活中，人们不但注重生活环境，也很重视人文环境，城中村不仅从外观上看是城市的败笔而且内部社会治安差，人口素质低，普通市民往往不愿与之为邻，导致城中村附近的土地房屋等资产的价值也倍受影响而有所贬值。我国是土地资源稀缺的国家，城市正从粗放的外延式扩张走向内涵式集约开展。改造城中村，盘活效率低下的城中村土地已经成为历史的必然，合理改造城中村将会大大促进城市土地潜力的提高及城市经济的开展。 城中村改造是加快推进城市化进程的需要。我国正处在城市化进程的加速期。城中村的改造不同于旧城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各种违法建筑，
8、形成了各种各样的土地房屋关系。村民、集体、开发商以及全社会的利益交织在一起，错综复杂，所以城中村问题被称为是城市化进程中最大的难题。因而，加快城中村的改造将为城市化开展提供良好的开展环境。 城中村改造是加强城市精神文明建设的需要。城中村村民虽然居住在城市中，但大都没有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作为经济来源，局部居民整天无所事事。有的变得贪图享乐、不思进取，待原有的拆迁补偿款用完后，将重返贫困，成为新的社会问题。另外，由于他们主要依赖于房屋出租，这样也就造成了城中村屡禁不止的违法建筑问题。同时城中村的出租屋由于散乱、容易成为藏污纳垢之地，与城市的形象格格不入，同时也
9、影响城市精神文明建设。 城中村改造是减少集体资产消耗的需要。城中村公共根底设施建设和维护还没有完全纳入城市体系，大局部城中村居民还没有享受到城市居民的社会保障。公共设施维护、村民生活补助、养老保险、医疗保险等各项公共福利支出大局部由村集体经济支付，进而使得集体资产不断的被消耗。城中村改造后，集体资产会量化并且以股份制公司的形式经营、壮大，集体资产不断的增值。同时，政府再承担本身应当承担的公共福利支出，使得村集体经济开展的压力进一步减少，客观上壮大了集体经济，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。 城中村改造是构建和谐社会，提升人民幸福感的需要。城中村物质和社会形态存在的问题已经给城市经
10、济、社会可持续开展带来了不利影响。这些问题的存在使城中村与城市其他区域构成强烈反差的区域，成为社会问题的高发区。如果不及时进行改造，城中村有可能成为未来的贫民窟。因此，对城中村的改造有利于实现城市物质形态的现代化，有利于实现城市社会管理的现代化，有利于解决城市治安、卫生和环境等社会问题，有利于提高城市综合竞争力。 二、xx区“城中村改造所面临的困难 1.政策时效性问题。在城市扩张中，对农村土地的征用往往不是一次性到位，而是分阶段进行、历时数年甚至更长，于是，在同一个村由于不同时期屡次征地，导致所实施的政策不一致。有的按5号令，有的按60号令，有的按20233号令。政策的变迁是顺应时代的开展和城
11、中村改造的开展而做出的调整，是必要而合理的，但是在执行过程中出现了一个村在拆迁过程中使用了三种政策标准，使得按5号令拆迁和按60号令拆迁的村民，也期望在这次拆迁中获得20233号令的政策待遇。 2.安置土地落实问题。总体上来看，目前的城中村改造对象往往是最具有开发价值的土地已经开发完毕，而留下的边角余地开发价值不大，不少村已经出现两安用地都难以落实的情况。如西湖街道根据60号令已拆迁地应补偿的土地是320亩，已经划归街道167亩作为生产安置用地，还有153亩土地没有划归街道；茶子山村政府应划34亩生产用地没有落实；岳华村两安用地应批531亩，已批351亩，尚有179亩没有落实。 3.资金缺口问
12、题。根据基层干部自身的初步核算，西湖街道社会保障资金需要3.2亿元，滨湖小区改为高层建筑建设资金缺口1.8亿元；茶子山村的拆迁补偿金，政府还拖欠1.2亿元；银盆岭村安置房建设缺口1亿元。其中最突出的是局部城中村因为面积较小，维持现状的开发强度，也难以到达改善城市环境的要求。而要维持这种起码的城市环境标准，不仅开发商无利可图，业主也不易接受。这也使得引进开发商建设的困难加大，而且村民自身的能力有限，如果要彻底改造就需要政府大量投入。 4.资产量化问题。“村改居农民全部转为市民后，在这种不明晰的产权制度安排下，原村级集体资产归谁所有，成为广阔农民群众最关注的问题。不管集体资产属于集体“成员还是属于
13、集体“组织，但将集体资产归属追踪到个人时，集体资产应属于集体组织全体成员所有。但就一个具体的村而言，集体经济组织有多少资产，特别是可计量的经营性资产如流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等，每个集体经济组织成员又拥有其中的多少股份，集体经济组织成员并不清楚。因此有人形象地描述村民与集体资产的关系是“人人所有，人人没有，“玻璃箱子，看得见摸不着。意思是说，虽然集体资产集体所有，但并没有规定集体资产属于哪些具体成员的，各个成员又拥有多少，就好似玻璃箱子里面的金钱，隔着玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面担忧集体资产被平调流失，多年来辛辛苦苦创造积累的财富一夜“付之东流，另一个方面又担忧今后
14、集体资产的经营效益，怕福利没有保障。在本次调查中就有60.6%的村民关注“拆迁过程中的违法行为； 5.拆迁问题。调查显示，96.9%的村民表示支持城中村改造。但由于“城中村是在城市总体规划内仍然保存和实行农村集体所有制、农村经营体制的“农村社区，村民在“城中村改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分别对“补偿安置的方式和标准和“房屋拆迁后的生活来源存在疑问，因此，对“城中村改造抱消极态度。由于“城中村居民文化程度普遍不高，长期生活在相对封闭的村落文化环境中，对社区管理、城市观念、城市生活方式产生一种抵触情绪，阻碍了“城中村的改造进程。相当局部“城中村居民只看到“城中村改
15、造给他们带来租金收入和股份分红减少等短期利益损失，而看不到“城中村改造给他们带来的长远好处，从而对“城中村的改造有抵触情绪。一些村民依恋故土、怕变求安的思想和对改革后生活出路问题的诸多忧虑，使村民害怕变化，安于现状，存在对改造的恐惧，抵抗甚至对抗情绪，这种思想成为“城中村改造工作的巨大障碍。最重要的是“城中村的村民害怕政府承诺不兑现。有些村庄就算同意改造，也会担忧政府承诺不兑现，经济损失得不到合理的补偿。农民的后顾之忧不除，阻力自然大。因此，“城中村改造面临着村民的意愿与改造最终目的相悖的困境。 三、xx区“城中村改造的对策建议 鉴于前述提出的“城中村存在的问题和困难，建议结合“城中村的改造具体情况采取以下措施： （一）建立城中村改造的长效机制，稳步扎实推进城中村改造。 1、建立改造长效机制。随着城市建设范围的不断扩大与开展，应建立健全长效的“城中村综合改造工作机制，为改造工作的顺利进行提供保障。建议进一步健全机构，成立“城中村问题的长期性机构，简化办理全市“城中村综合改造的规划、用地、拆迁及其建设手续;加强与区、村“城中村综合改造部门的交流;对区、村“城中村综合改造部门实施行业管理和业务指导;完善“城中村综合改造工作的长效投入机制，加强对“城中村综合改造资金的监督管理，落实各项优惠政策，加大对村民转居民后的社会保障投入。 2、加强城乡统筹规划。城中村改造绝非一时
