1、企业避税原因及其防范对策分析 房地产行业的避税行为及原因分析 近期国家税务总局高层人士表示。房地产业无论是涉税案件数量、案件发生率、涉税违法纳税人所占比例、还是查补税款额上都有明显的上升势头。通过长期调查发现房地产业的纳税人躲避税收的手段主要集中在营业税和企业所得税这两个主体税种上。通过大量的调查研究发现我国目前房地产企业躲避税收的几种主要方法。 （一）利用本钱膨胀法躲避税收行为 本钱膨胀避税法是指房地产企业在核算本钱时，为使本钱值最大化从而减少应纳税所得额，或通过采取最有利于自己的本钱计算方法，以各种非违法的手段加大或调整自身的税前本钱额，减少应纳税额，最终到达降低自身税负的避税方法。 房地
2、产企业运用膨胀本钱避税法主要目的是躲避企业所得税和地土增值税。我们在调查中发现，这种避税方法在房地产企业运用相当普遍，有数据显示，一般本钱膨胀率都在2023%-15%之间，更有甚者到达20%-30%。房地产企业普遍采用这种方法躲避国家税收的主要原因在于： 一是房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，其开发工程的经营周期较长，开发前期资金投入大，资金回报期相对滞后，并且其本钱构成工程十分繁杂、金额大。在会计本钱核算中，很难在时间和因果上准确配比相应的费用和本钱；同时由于上述原因也给税务机关的征管和稽查带来很大难度。这为房地产企业从客观上造成了避税的空间和条件。 二是房地产开发企业大多是多种经
3、营，既有建筑业，又有加工业，既有房屋销售，又有物业管理效劳。在调查中发现，大多数房地产企业的关联方一般为建筑安装（队）公司、建筑材料加工企业、绿化公司、房屋销售（中介）、装修公司等，而这些关联公司中，还有不少是享受税收优惠政策的企业。更有甚者的是房地产企业与其关联的建筑安装等公司的财务是合署办公。这为房地产公司在本钱核算上通过虚开、多开发票的手段来膨胀工程本钱提供了可操作性。 三是房地产企业在经营中涉及的职能部门多，要办的手续烦琐，收费几乎无处不在。有关资料说明，某些地方对房地产开发企业的经营活动拥有行政、经济管理等职权的部门多达几十个，大到政府部门、行业协会，小到街道居委会、环卫站等，形成文
4、件明确规定的收费工程就有近百项；过多的规费支出，票据五花八门，使税务机关较难甄别和认定其支出的合理、合法性及其标准，最终使房地产企业在年终利润的提供和应纳税所得额的调整具有了不确定性。 四是房地产开发工程施工周期长，结算方式多样。调查中发现为房地产企业提供劳务的施工方种类是五花八门，有正规建筑安装公司、有农村草台班子（由于征用了农村土地）、有个体户、也有军队等特殊单位，税务机关对这些单位的票据管理也欠缺有效手段。造成开发企业在支付施工单位工程款时无法按规定取得发票，而是以收据支付工程款（包括行政事业单位收据、中国人民解放军专用收据等）的特殊现象。这既影响了工程本钱的及时结转，同时 又给房地产企
5、业膨胀开发本钱，躲避国家税收提供了时机。 五是由于房地产企业，特别是非国有企业，公司内部管理混乱。公司财务无法分清会计主体与公司权益人之间的经济行为。造成公司权益人发生的个人费用和权益人个人开发的建筑物的本钱，全部挤入公司费用本钱中。我们在调查中发现，公司权益人（包括家庭成员）的个人经济活动所发生的支出，如出国旅游的费用、享受高档消费品的费用等等全部被挤入公司的期间费用；在调查中还发现公司建大楼，权益人建小楼的情况，其挤占公司的本钱比例是触目惊心的。 （二）运用税收政策的缺失和会计政策的空间躲避税收行为 房地产企业运用会计政策的空间，即对同一经济活动可选用不同会计方法的原理，和利用税收法规的缺
6、失，人为调整企业收入和本钱费用，以到达躲避企业所得税、个人所得税和土地增值税的目的。 房地产企业在结转销售本钱时，一方面利用税务机关的政策法规的缺陷，即税收政策只注重收入与时间关系的配比，而轻收入与因果（对象）关系的配比；另一方面，利用会计政策的空间，如利用“配比原那么对当期本钱费用确认存在的空间，即一是房地产企业利用存在存货本钱流转假设等会计环境的影响，在对“存量房销售本钱确实认上存在“加权平均法、“个别计价法、“先进先出法和“后进先出法等方法的选择，而选择不同的方法，均可以配比当期的销售收入，但不同的方法会导致当期销售本钱的明显差异。房产地企业正是利用了税收法规的缺失和会计政策的空间，在结
7、转销售本钱时，人为调节企业本钱，或以小配大，即小收入配比大本钱费用；或张冠李戴，即销售的是甲套（或幢），而本钱结转的却是乙套（或幢）；二是利用会计制度中“配比原那么对收入与费用配比关系上只明确了“质，而忽略了“量的缺陷，即利用了企业期间费用与其收入在数量上无法正确配比的实际，来增加企业当期费用。如工资费用、业务招待费、广告费、会务费和差旅费等期间费用。 绝大多数房地产企业为了到达利用税收政策的缺失和会计政策的空间躲避税收的目的，对开发本钱的会计核算均不按开发房屋的细数（如幢或套）设置明细会计科目，只设置总账科目。在发生销售时，只按时间关系配比结转销售本钱，而不按因果（或对象）关系结转所销售的房
8、屋本钱。在调查中发现，房地产企业存在大量的“零本钱房现象。所谓“零本钱房是指房地产企业在某个开发工程中，已结转了其所有的本钱，但仍然有局部“存量房待售，也就是说这些“存量房一旦发生销售，已无本钱与其配比，即收入等于利润。但这些“零本钱房是绝不会再对外销售的，它们大都成了房地产公司的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示，一般房地产企业的“零本钱房占整个开发工程的3%-7%。 （三）利用现行税收政策的缺失沉淀或转嫁税收行为 一是，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业躲避其应缴纳的营业税创造了时机。局部房地产企业，正是利用这一规定，将其销售房
9、屋应缴纳的营业税大量沉淀到买方。 在调查中发现，局部房地产公司会事先成立了一个全子公司，并由该子公司拥有待售房产（一般是整幢房屋）。当有买家时，就将该子公司的全部（或局部）股权转让给买方。在该活动过程中，法律上子公司仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该房产的产权也仍然属于子公司。经济上房地产公司没出售房屋，其出售的仅仅是子公司股权。虽然房地产企业失去了对子公司的控股权，但这正是成立子公司的目的所在。这样一来，房地产公司就成功地躲避了其应缴纳的营业税，并将营业税税金全部沉淀到买方。理论上讲，如果买方永久持有该房产或是继续转让子公司股权，那么，这局部房产应缴纳的营业税税金将永
10、远沉淀下去。 二是，我国现行税法中存在大量的税收优惠政策，如再就业的税收优惠政策；军队转业干部、退役士兵、随军家属自谋职业、就业的税收优惠政策；福利企业税收优惠政策和各省市的税收特区的税收优惠政策等等。这些税收优惠政策对企业的减免幅度是非常大的，如符合军队转业干部政策的企业，可享受3年内免征营业税、企业所得税和个人所得税的巨大优惠。 调查中发现，房地产公司利用现行税收优惠政策，将其应缴纳的企业所得税、营业税等税金转嫁到享受税收优惠政策的关联企业。房地产企业会事先在不同的地区，通过各种手段成立假设干家能享受税收优惠政策并且外表上毫无关联的房地产（中介）销售公司。然后，再与这些事先成立的中介公司签
11、订合同，以较低的价格将房产转移到中介公司，中介公司再按市场价对外转让。本应由房产公司承担的税收就被转移到这些“销售公司，而“销售公司是享受国家税收优惠政策的，如此一来，国家的税金就成了房产大鳄们的饕餮大餐。 （四）利用临界转换法躲避税收行为 所谓临界转换避税法是指由于税法规定的差异性，使得纳税人在面临同一个纳税对象或同一个涉税事项时，有两种或两种以上的纳税义务，纳税人通过数理计算与分析，找到税赋差异的临界点，从而适时转换身份或业务性质以到达最低税负。 我国的税法体系中对房地产企业也存在着税收负担的差异，这就给房地产企业提供了选择临界点的巨大时机。如对外资和内资房地产企业在企业所得税、城建税、教
12、育费附加等税种和税率上都存在着较大差异，税法规定外资房地产企业的企业所得税税率为24%，免缴城建税、教育费附加。在调查中发现，局部房地产企业重新注册登记、成立虚假合资（或外资）房地产公司，适时转换身份，以到达躲避企业所得税、城建税、教育费附加等税收的目的。 在调查中还发现，局部房地产企业利用合作建房的两种方式的差异，进行临界点的选择，适时转换业务性质，以到达躲避营业税的目的。所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据现行税法的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物方式和成立“合营企业方式。由于两种方式中因为具体情况的不同，而产生不同的纳税义务。 例如
13、，甲企业拥有土地使用权，乙企业拥有资金，它们可以通过合作建房的方式进行交易。第一种情况是：甲乙企业约定，房屋建好后双方均分房屋面积，即“以物易物方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业出让土地使用权，应该缴纳5%的营业税；第二种情况是：甲 乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，即“合营企业方式。税法规定该经济活动的实质是甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税 一、预售购房款挂在往来账面。 将预售购房款记账，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。（暂不确认收入，特别是利润率低于15%的工程） 二、不按
14、照合同约定的时间确认收入。 以各种理由诸如未清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。 三、随意调整税款申报数额。（延迟纳税，提高资金使用效果） 有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。 四、钻政策“空子，不及时清算土地增值税。 开发工程应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而局部开发商迟迟不结算或者是成心留有一两套尾房，结果无法进行整个工程的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。 五、开发本钱计入对外销售商品房本钱，偷逃企业所得税。 六、从售楼款中抵减代理手续费。 将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税。 七、扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营本钱。 八、用房屋换土地。 房屋和土地之间的税费相差到达7%，将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额。 九、降价。 无正当理由降低销售商品房价格，从而到达少缴营业税和企业所得税。 十、整体转让“楼花不做收入。 根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费，局部开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以到达偷漏税的目的。 11 答复者： 第9页 共9页
