1、关于房地产的调研报告关于房地产的调研报告 房管所关于县房管所关于县房地产开发市场情况调研报告房地产开发市场情况调研报告 关于我县房地产开发市场情况调研报告 近年来，随着住房制度改革的不断深化，在县委县政府的正确领导下，我县住房建设步伐进一步加快，居民住房条件有了较大的改善。特别是以住房为主的房地产市场得到了较快的发展，对培育新的经济增长点和提高人民生活水平起到了重要作用。但因我县房地产业起步较晚，在开发建设和管理中，也存在一些突出问题。为全面了解掌握我房地产市场运行情况，通过全面调查，在此基础上，对该行业发展态势进行了综合分析，并逐步强化对房地产市场的规范和监管。下面就有关调研情况汇报如下：一
2、、我县房地产开发建设及市场管理现状（一）房地产开发建设情况 1、房地产业发展为县域经济快速膨胀注入新活力。在改革开放不断深入，城镇居民生活水平日益提高，住房消费日渐成为国民消费热点的大背景下，我县房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有 10 家，房地产开发投资累计完成 1.91 亿元，目前已成规模小区 8 处
3、，开发商品住宅 1927 套、21.2 万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。2、房地产业发展满足了城市居民住房新需要。目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。2005 年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以 100 平方米以上的大面积楼房为主，90100 平方米
4、的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的 25左右。总体看，2019 年我县房地产需求增长速度将低于 2019 年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。08 年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。2005 年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的
5、比例达到 93%，以投资为目的占 7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到 2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，2019 年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。（二）房地产市场秩序专项整治情况 按照上级文件精神要求，制定下发了景泰县房地产市场专项整治工作方案文件。组成联合专项整治组对我县的房地产市场秩序进行了专项整治，使我县房地产市场各种违法、违规的
6、行为等到了有效遏制，市场经济秩序得到了明显好转。同时，也使我县各类房地产市场企业树立了依法经营，诚实守信的经营理念，营造了良好的房地产开发建设市场环境。1、加强领导，及时进行安排部署。成立了以政府分管领导为组长，县建委、国土、财政、发改、审计、监察、国税、地税等相关部门主要负责人为成员的武城县房地产市场秩序专项整治工作领导小组。明确了各阶段的工作任务和各部门工作职责，确保了我县房地产市场秩序专项整治工作的顺利进行。2、团结协作，明确部门工作职责。一是要求各房地产企业围绕商品房预售许可管理制度，建立健全商品房预（销）售合同、房地产交易信息公示制度，预售合同登记备案制度等相关管理制度，并认真开展自
7、检自查；二是及时召开了房地产专项整治工作会，发放自查自纠表，要求各房地产企业真实、准确地进行填报。三是各部门通过实地走访调查各房地产开发企业并组织审核相关材料，保证了专项整治工作的顺利推进。二、房地产市场发展存在的问题 1、住房供应结构不够合理，市场管理不规范。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90 平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。目前我市房地产开发存在块头不大，开发不成规模的局面。这与企业财力不够，房地产项目的规划和审批不无关系，房地产业监督制约机制尚未建立。2、配套设施不完善，物业管理滞后。部分开发商重视商品房建设，项目配套设施水平低，配套不完善，开发
8、项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。绝大部分住宅小区没有成立业主委员会，物业管理企业服务意识不强，服务质量不高，侵犯业主权益的现象时有发生，房地产开发前期物业管理矛盾突出，有的开发商没有物业管理的意识，留下几个人卖房子，附带搞些管理，侵害业主利益，或未按规定收取专项维修资金。3、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前部分企事业单位自建房过程中，除建好本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲
9、击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。三、关于规范发展我县房地产市场的几点建议 针对我县房地产市场存在的主要问题，当前我们主要抓好以下几项工作：1、整体规划，合理布局。结合总体规划，搞好住宅与房地产业发展的规划布局，坚持旧城改造与新建区开发有机结合，实现综合平衡。严格控制旧城区开发项目的审批，对旧城区要有重点、有规模地进行成片经营改造，并有完善配套设施，严格控制小规模开发，禁止零星插建。对新建区开发要高要求、高标准，既保护原有城市文脉的有机延续，又应体现新的特色、形成新的亮点，提高居住小区的档次和品位。2、大力整顿房地产市场秩序，优化
10、房地产业发展环境。组成县房地产市场秩序整治小组，在县政府统一领导下，组织建设、房管、土管、工商等部门集中对全县房地产开发市场进行一次清理整顿活动。一是要整顿房地产开发秩序，突出查处投诉集中、虚假预售广告、小区不按规定综合验收和交付使用行为。对房地产开发项目要实行严格项目跟踪管理，所有房地产开发项目要全面实行建设项目条件意见书制度、项目资本金审核制度、商品房预售许可制度和综合验收制度。二是要整顿房地产交易秩序，突出查处私下交易、合同欺诈、面积缩水、重复抵押、多头出售等不法行为，进一步完善房地产交易规则，严格实行交易申报和备案制度。三是整顿房地产中介经营服务秩序，突出查处违法中介、消费者投诉服务质
11、量不到位的经营服务单位。对清理整顿活动中发现的案例，做到发现一例处理一例，属限期整改的要督促整改，该清出市场的一律注销。3、大力推进规范物业管理，不断改善居住环境质量。一是加大宣传力度，深入贯彻国务院物业管理条例精神。二是切实规范前期物业管理，各建设单位在项目建设的同时，按规定选聘具有资质的物业管理企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。三是进一步健全完善住房专项维修金制度，要加大维修金的归集力度，强化监督，确保维修金依法收取。新交付使用的住宅，开发建设单位、购房者不按规定缴交维修基金的，房地产行政主管部门有权拒绝办理相关房屋权属证书。三是落实业主大会规程，积极指导各住宅小区组建业主委员会，通过业主委员会选聘具有资质的物业管理企业进行物业管理。四是严格物业管理企业资质核定工作，进一步整顿、规范物业管理市场。
