1、区城投公司赴长沙武汉学习考察报告 202223年11月27日至12月1日，区政府郭区长等领导率我区经济、城市建设、城市管理等有关职能部门和局部街办负责人一行，就总部经济开展、城市建设和城市管理等工作赴长沙、武汉进行考察学习。区城投公司作为考察组成员，重点学习考察了xx市xx区、xx市xx区城投公司在工程融资工作、做大资本和现金流，实施旧城改造（棚户区改造）开发工程、工程拆迁安置工作，以及工程建设管理、争取上级政府的土地出让和税费优惠政策等方面的工作经验。 一、xx区、xx区城投公司的工作经验成效 一是大额度开展工程融资工作。长沙xx区、武汉xx区在工程融资工作方面规模大，力度大，渠道广。xx区
2、城建投公司按照“向上争资、银行融资、工程筹资的思路，通过整合土地贷款、财政信誉融资、实体平台融资、包装工程向上争资、工程融资等途径，采取政府信用贷款、土地出让收益、工程开发收益（先行打捆贷款用于征拆）等形式多元化融资，仅202223年就通过区城建投公司融资30亿元；xx区城建投公司利用辖区优质土地资源，将出让地块收益打包平衡首义文化区与武昌古城拆迁及工程建设资金需求，目前巳授信26.75亿元，到位资金26.05亿元。 二是多渠道做强资本和做大现金流。xx区城建投公司的主要做法： 1、将政府资产全部划入区城建投公司作为资本； 2、代政府收地； 3、将公建工程固定资产划入城投公司； 3、实行工程本
3、钱核算，专款专用； 4、工程建设招标期间将投标人借款作为活动现金流。xx区一方面将政府的经营性资产全部划给区城建投公司作为注册资本，另一方面将征收的土地划入区城建投公司，切实做强做大了公司资本。 三是高强度实施旧城（棚户区）改造开发和楼宇经济建设工程。今年以来xx区围绕中央商务区建设和棚户区改造工程，遵循“政府牵头，单位配合，市场运作，政策扶持的原那么，采取整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设的模式，以区城建投公司及棚改公司为运作主体，大力实施城市建设工程，可建楼宇面积300多万平米，为该区的旧城改造和中央商务区楼宇经济建设打下了坚实根底。 四是大手笔推进工程拆迁安置工作。202223年是x
4、x区重点工程建设规模最大、拆迁量最大、拆迁难度最大的一年，全区启动在拆的拆迁工程有20个，总拆迁量达538万平米，涉及26944户。截止11月中旬己完成9000余户、130万平米的拆迁量，预计全年可完成170万平米的拆迁量。202223年xx区的拆迁力度和规模同样前所未有，111月份巳拆迁4000户、40万平米，腾地4000多亩，带动全区固定资产投资400多亿元。 五是多元化开展工程开发和建设管理工作。xx区城建投公司或在可行性论证的根底上，独立投资运作“短平快或具一定规模、风险低、收益稳定的旧城改造工程；或引进战略合作商联合开发工程，由城建投公司负责拿地、拆迁和参与建设，合作商负责筹划包装、
5、规划设计和参与管理并负责销售物业等事务。xx区城建投公司利用融资资金先期启动旧城改造（如积玉桥滨江商务区的万达集团等工程）拆迁工程，以开发土地的出让收益取得工程投资回报。 六是积极地争取和用足土地及税费优惠政策。xx区一方面在本钱核算上，对工程拆迁安置补偿本钱采取包干方式社会拆迁工程的本钱包干价为土地成交价款的80%，宗地收购工程本钱包干价为土地成交价款的50%，如突破包干价那么在该工程土地收益中解决。另一方面在收益分配上，土地出让纯收益为土地成交价款减去土地本钱包干价，按国家规定扣除支农资金和廉租住房建设资金后，由市区财政按五五分成，并对涉及市政府确定的xx区危房改造、城中村改造等特定工程，
6、其土地出让纯收益按国家规定扣除支农资金和廉租住房建设资金后，全额返还给xx区。 二、xx区、xx区城投公司经验做法的启示 综观长沙xx区、武汉xx区等中心XX县区开展的工作经验，无一不是以打造楼宇经济和招商引资作为开展的强劲引擎，而大力实施城市建设工程，大规模建设商务楼宇，巳成为壮大楼宇经济的重要载体和平台。作为城市建设投融资平台的城投公司，必须责无旁贷、当仁不让地担当起工程建设的排头兵的角色，在开展四种“大工作上用足功夫做好文章。 1、要在大力创新投融资机制、拓展投融资渠道上做好文章。要通过政府经营性资产的有效整合，土地资源的有效运作，做大做实做强投融资平台：一是做实城投公司的资本金。做实资
7、本金是企业增强投融资能力的重要前提，增加现金资本做实资本金的关键。可以通过以下渠道做实资本金：增加货币资金注入、新增资产授权注入；本级政府的相关土地出让金返还收入；存量国有资产资本金注入；预算内相关根本建设资金注入及有关国家政策补助的工程建设资金注入；融资待建工程政府回购时的增值局部注入。二是做优城投公司的资产。做优投融资平台的资产，提升企业资产的质量，是增强投融资能力的重要保障。主要从以下方面着手：将开发方案的储藏土地科学依规地运作到城投公司，争取政策支持，用于投融资平台进行融资；同时要充分利用土地租赁、置换、入股、委托经营等各种经营方式，提高土地经营运作效益，实现资本运作；将政府统一调控的
8、经营性资产注入公司，并完成产权办理变更，提高投融资平台经营性资产的比重，放大投融资效应；将由区政府投资的列入年度方案的非经营性工程以政府代建制的模式委托城投公司建设；将城市建设中派生的延伸和无形资产注入投融资平台，如城市地下管网、广告位的建设经营权等。三是做大城投公司的现金流。做大现金流量是表达企业投资效益和投融资能力的重要标志之一。主要采取以下方式：采取“漏斗式的城建资金管理模式，即：根据政府工程实施方案，每年有方案地将财政投入建设资金以区政府委托城投代建的形式，注入城投公司，再由城投委托建设部门具体实施，将资金拨付到相关建设部门，最后拨付至建设工程法人单位。这样既可增加投融资平台的现金流，
9、又不影响财政资金的正常使用；对实行政府代建制的工程，按合同有效调度代建回购资金的支付，保证工程收支的现金流；将区属经营性资产（含土地、房产或其他可经营性城市资源）交由城投统一经营，由公司通过市场化运作使其保值增值的同时，增加稳定的现金流；如有重大建设工程，确需另行成立工程主体独立运作的，将其列为城投子公司，在确保工程顺利运作的同时，做大公司规模，做大现金流。四是做宽投融资渠道。城投公司在做精做专政府性投资的情况下，要积极做好承建工程的延伸配套工程开发，努力提高自身的盈利能力。同时根据年度投资方案，不断拓宽融资渠道，综合运用贷款、信托、基金、融资租赁等多种金融工具建立多元化筹资渠道。 2、要在大
10、工程带动大投入、做强做大城投资产上做好文章。xx区城投公司202223年启动的工程有“东牌楼工程（147亩）、黄土塘工程（119亩）朝阳一村工程（161亩）、丰泉古井工程（98亩）、鲇鱼套工程（23.3亩），蔡锷中路两厢棚改工程（258亩）、肇家坪棚改工程（22亩）、化龙池棚改工程（30亩）、白果园棚改工程（40亩）、东岸乡开发工程（32023.3亩）共约1200亩土地的运作工程，预计投资200多亿元，其中区城投公司投入30多亿元，预计工程完成后可形成自有资产50多亿元。xx区城投公司去年成立以来，在积玉桥滨江商务区的工程投资5个亿，在首义文化区与武昌古城工程投资2023多亿元。这些大工程的上
11、马实现了大投入高产出的目标，带来了城投资产升值的“乘数效应。因此，城投公司要到达资产在较短时期内呈几何级数增长的目标，就必须在大工程、大投入上用足功夫，或通过银行贷款，独立运作规模性工程，取得丰厚回报；或通过先行拆迁，整理出让地块，借助工程招商，由大公司注入运作资金，靠大联大，实施股份制开发，获得可观经济效益。 3、要在大打拆迁攻坚战、置换工程建设空间上做好文章。城建工程，拆字领先。拆迁成，那么工程成。拆迁败，那么工程败。“打好拆迁攻坚战，掀起建设新高潮应当成为中心XX县区加速推进城市建设工程和经济社会开展的重要战略与响亮口号。在攻坚战术上，一是要领导靠前，强化力量。成立公司拆迁工作领导小组，
12、每个拆迁工程成立拆迁指挥部和工作专班，班子成员要包片负责，并由公司各部门抽调人员参与拆迁机构的工作，确保工作力量。二是要完善方案，强力宣传。注重依法依规、友情操作、实事求是的原那么，注重照顾弱势群体，针对单位和居民的不同情况分别研制实施方法，每个工程都印制并发放宣传手册介绍安置方案、拆迁安置房情况及相关政策法规等。每个大工程启动之初都召开多层次的座谈会、恳谈会，宣传政策，答疑解惑，为正式拆迁打下良好群众根底。三是要确保房源，强力调度。组建安置房源工作组，掌握拆迁工程安置房需求，负责定向收购房源，筹措安置房源。拆迁领导工作小组实行每周双调度制度，各拆迁指挥部或工作专班实行双日调度制度，每个拆迁工
13、作小组实行日调度，分析情况，处置问题。四是要搞好融资，强化联动。利用城投公司这一投融资平台，通过向金融机构融资等方式筹集拆迁资金，为做好拆迁工作打下根底。各拆迁工程要建立目标责任制、例会调度制、协调联动制，明确目标和责任，限定时限，划分类别，分整为零，差异解决，梯次推进，一户一策，一人一法。要善于借助街道、部门形成合力，解决拆迁居民的切身利益问题，保证平稳和谐拆迁。 4、要在大力强化工程建设管理、确保工程建设效益上做好文章。要在工程建设管理过程中积累行之有效的工作模式，按照国家根本建设程序将工程建设管理工作分解成假设干小的工作单元，采用流水作业的科学管理方式，切实提高工作效率和工程建设效益。一
14、是工程建议阶段：可分解为技术资料收集、图上调查、现场核查、技术经济估算等工作单元。二是工程方案审批阶段：公司以文件形式报区政府审批，区政府将召开屡次专题会议，征求意见，仔细遴选，按工程投资额及重要程度分别将入选工程列入下年度市、区重点工程工程方案或下一阶段的建设方案。本阶段涉及公司的一些反响、修正工作可分解为图上进一步调查分析、技术经济指标的修正、反响等工作单元。三是工程立项阶段：本阶段工作可分解为：委托咨询、咨询报告内审、报批、配合审查等工作单元。四是勘测设计阶段：本阶段工作可分解为：申请规划要点、委托勘测勘探、现场配合勘探、委托设计、设计文件报审、设计三阶段审查（含内审）、缴费等工作单元。
15、五是规划用地建设及国土报批阶段：本阶段工作可分解为：申请调查蓝线、组织现场考查、申请调查红线、配合进行地籍调查、配合省、市国土部门联审、协助报批、办理拆迁公告、办理征地拆迁资金证明等工作单元。六是征地拆迁阶段：工程在取得正式红线后公司将实施征地拆迁工作，按程序办理城中村或城市房屋拆迁公告。七是招商、招标阶段：公司编制工程招商招标工作方案，报领导和工程负责人批准，并按规定开展工程招商活动，确定工程投资单位。八是工程正式建设阶段：工程正式建设阶段是整个工程工程管理的核心阶段，公司要采用工程负责人制，简言之就是每个工程明确工程负责人，全面负责该工程建设阶段的协调工作；另明确一位技术总工负责工程的技术
16、管理工作，组成一个工程组，公司将对该工程组的工作进行半年度和年度考核。九是工程验收、结算阶段：工程验收将分初验、预验收、竣工验收三阶段验收。工程在进行扫尾工程施工和三阶段验收阶段时，工程也同步进入结算阶段。本阶段验收工作具体可分解为：催促施工自检、催促监理初验、催促整改、组织预验、催促完善、申请竣工验收等工作单元。本阶段结算工作可分解为：正式签证、遗留问题处理、初审、复审、配合财政审计部门审查等工作单元。十是工程最终移交及决算阶段：工程一年质量责任保证期内工程工程组将催促监理、承包人履行各自义务与责任。本阶段移交工作具体可分解为：责任保证期质量管理、催促整改、组织验收、签发质量保证终止责任书。工程的财务决算阶段最终确定工程的实际投资额度。在此，该工程建设管理全过程将宣告结束。本阶段决算工作具体可分解为：各种经济技术文件的收集、整理，各种财
