1、房地产税分析财政部部长肖捷日前在党的十九大报告辅导读本中谈及房地产税:“要按照“立法先行、充分授权、分步推进的原那么，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。财政部长亲自为房地产税公开吹风，看来房地产税这一闹得沸沸扬扬的税种离公开征收已经不远，也印证了星主之前的判断，房地产早晚要开征。虽然说立法先行，但其法案早在2023年6月即已被列入十二届全国人大的立法规划，只待提请全国人大常委会审议(任期内拟提请审议-2023年3月至2023年3月)。所以说立法并不是问题。房地产税也不能与之前的房产税划等号。多
2、了一个“地字，意义天壤之别。房地产税是会普遍征收的，而之前的房产税对个人免征。我国目前按1986年中华人民共和国房产税暂行条例征收房产税。由于征税对象范围窄、税基偏小，在地方财政税收收入中占比有限，2023-2023年维持在3%左右。2023年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2023年上海和重庆率先试点改革，并未获得可观财政税收，也未对房地产市场形成有效调节。此后个人住房房产税试点陷入停滞。可见，上海和重庆试点的都是房产税，而不是房地产税，并且只对新购房屋征收(重庆含存量个人独栋)。肖捷也曾经在讲话中提到过，目前主要总结上海、重庆房产税试点工作，暂无全国推广的方案。这说明了房产
3、税试点改革失败，已经被高层所放弃。开征房产税，网上最兴奋的莫过于房空了，他们认为房产税的开征将会大幅度降低房价，“不打一折能卖出算我输，臆想着“打土豪、分房产。网上流传的一份房产税的征收方案，税率分5档，采用累进制，税率从1%到10%。要是真的按照这个方案实施，一线城市拥有大量房产的土豪，房产将会成为负资产，确实只能送人了。但是，在现实中这样的方案可能实施吗？星主在房地产多空双杀一文中已经指出，没有对权力的约束，没有游戏规那么，无论房多房空，都只是锅子里的肉，圈中的牛羊，肥瘦先后顺序不同而已。分析房地产税，首先我们要弄清楚一个事实：政府为何要开通房地产税？在房空们看来，是为了降房价，为了让他们
4、能买得起房。也不能说这种想法不对，许多经济学家都是这样想得。他们认为在提供一些公共产品或者准公共产品，如交通等根底设施建设方面，存在“市场失灵，需要政府来纠正。但是多年的实践发现，市场干不好的事情，政府更干不好。经济学家们把政府看做是大公无私的，像上帝一样，但是事实上政府是由人组成的，他有自身的利益，比市场失灵更可怕的是政府失灵。回到开征房地产税上来，政府开征房地产税是为了降房价吗？不是的。主要目的是为了弥补地方财政收入的缺口，特别是土地财政已经走到尽头的情形下。国土局组建之初不过是一个籍籍无名的小局，80年代末期从农委分出来，之后成为地方政府一大热门岗位，究其原因就是土地财政的推行为地方政府
5、带来了大量的财政收入。在90年代土地财政没有推行之前，地方政府的日子可是相当不好过，财政拨款的公务员工资不至拖欠，但是教师和事业单位三天两头欠费，政府常常被堵门。而一个城市的城市化进程有一个限度，卖地收入也有尽头，房产总会从增量房转向二手房存量房，土地财政终究有萎缩的一天。现在的三四线城市就已经出现饱和迹象，地方政府只能靠棚户区改造、拆迁来维持新房的销路，利用人们对于未来通货膨胀的恐慌，涨价出库存也算是一大创造了，但是这些手法也只能用一时，不能长期持续。所以，用房地税来替代萎缩的土地财政收益，使得地方政府不至于无米下锅，这是必然的步骤。房地产税的主要目的是为了政府的财政收支平衡，这个是没什么争
6、议的。既然房地产是为政府替代土地财政收益而来，那么，首先，他必然是普遍征收的，重庆和上海的房产税试点已经证实了，如果大量免征是不可能成为地方财政的支柱性税种的，也不可能替代土地财政。所以，房地产税的性质将会类似于当年农村的农业税，类似于人头税，人人有份。只会对一些特别困难的家庭进行减免，而且会采用出口退税先征后返的模式。否那么政府的工作量将会太大。第二，政府会尽力维护高房价，防止房地产税对房价造成冲击。政府的目的是多收税，房地产税是按照市场价格评估值征收，房价崩，政府的税收岂不是会大幅度缩水？所以，政府不可能采用高额的累进制税收。那样将会导致拥有多套房产者大量抛售房屋，房产价格崩溃，政府不仅房
7、产税缩水而且会造成金融风险，这是政府竭力要防止的。如果按照网络上的累进税率，到百分之十，我们可以估算一下，一线城市10万一平的房子，100平价值千万，租金1万一月吧，一线城市大把房子租售比过千。按照百分之10的税率需要交纳税费100万，这可能吗？房子岂不成为负资产？哪怕是百分之一，交纳10万，百分之八十的租金都被政府收走也是不可承受的。要么房产价格下降，要么房租上涨，房产价格下降政府不可承受，房租上涨经济承受不起。所以房地产税一线城市极限在千分之五左右，12万元租金政府收走5万元左右，相当于40%左右的所得税，已经是相当高了。所以，房地产税将会普遍征收，税率不会累进或者象征性累进制，档位不会太
8、多。如何征收？房地税是地方税种，从“充分授权这一条可以看出，即使立法通过，也是原那么性的大框架，具体实施细那么由各省级地方政府自行制定。从国家改革一向是循序渐进，老人老方法，新人新方法、平稳过渡来看。房地产税大概率是温水煮青蛙式的渐进推行，首先是低税率全覆盖，一段时期内土地财政和房地产税并行，之后再慢慢提高，提高的上限以不对房价造成冲击为度。商品房购置70年土地使用权同时征收房地产税有重复征税之嫌、于法理无据？呵呵，你还真是想多了，有不有理，你说了不算，人家说了算，你只有依法纳税的权利。房地产税授权给地方政府征收，那么财政收支状况好的地方政府，例如一线城市将会最后征收，没米下锅的三四线城市将会
9、最先开征，所以希望房地产税降低一线城市房价的房空们将会失望了。人家不差钱，暂时不会征收，或者采取极低的税率征收，象征意义而已。从长期而言，房产税对新城市居民购置房产是利好，地方政府的税收将会均衡地由整个城市居民负担，而不是新购房产者负担。政府会尽力促进从土地财政向房产税平稳过渡，防止房价大降冲击税收和金融市场。因此在征收房地产税的同时，土地财政并不会退出，相反会通过减少供应来维持房价不至于下跌。所以房地产税的意义，短期来说只是加一道税而已，依据需求弹性由房客和房东双方共同负担，房租能够涨得，房客负担局部，房东负担局部；房租无法转嫁的，那么主要由房东负担。房地产税理论最大税率不能超过租金，否那么房屋将成为负资产，现实税率不能超过租金的50%。大家可以以此估算各自城市的房地产税率，估计在千分之五左右比拟靠谱。房地产税短期内对于炒房客有抑制作用，许多炒房客把房子当做金融产品在炒作，买下房屋后不装修发租而是等房屋上涨后赚取差价，这局部炒房客将会推出市场，房屋的价值将最终回归与租金相关。依靠租金度日的房东大可不必恐慌，房地产税不过是一道税收而已，目的是为了剪羊毛，不会竭泽而渔。某大佬不是说了嘛，征税的最高境界是拔鹅毛而鹅不叫唤，房地产税将会在房东可以承受的范围内。
