1、构建开放生态 重塑行业价值研究报告中国|2020年8月房地产科技赋能中国商业地产可持续发展今年，中国商业地产市场在受到内部竞争加剧和外部环境不确定性加大的影响下，面临诸多挑战；但与此同时，由人工智能、物联网等新兴技术所主导的“第四次工业革命”已开始在商业地产产业链的各个环节初见端倪，我们看到全新的机遇也同时展现在整个行业面前。作为推动行业价值重塑的重要引擎之一，房地产科技可以从人性化体验、安全健康、高效运营以及数字化驱动这四个维度提升物业的“韧性”，应对市场潜在风险，进而实现资产价值的最大化。在我们最新发布的2020全球房地产透明度指数报告中也指出，房地产科技的蓬勃发展是中国房地产市场透明度不
2、断提高的关键推动力，领军城市上海和北京的透明度首次跃升至“透明”层级，成为全球提升幅度最大的地区之一。从2019年第四季度开始，我们研究部对超过200家房地产科技公司、房地产企业和相关机构开展了针对中国房地产科技市场的调研，进而总结出版了此报告，总结分析了当前市场上12种主流房地产科技的应用场景、技术特点和市场需求。同时，也结合办公楼、零售和物流地产的市场趋势，筛选出一系列颇具潜力的房地产科技解决方案，以供行业参考。我们认为，短期内的“降本增效”不应成为衡量这些科技解决方案的唯一标准。我们相信，诸如安全健康及人性化体验等维度的重要性也将在后疫情时代愈加凸显。着眼未来，“初具雏形”的中国房地产科
3、技生态圈将凭借在资源整合、效率提升、人才培养等方面的优势，进一步加快科技赋能行业的脚步。开放协作将成为关键词。仲量联行将不遗余力地携手房地产科技公司、房地产企业和各大专业机构，共同推动“创新基因”真正融入房地产行业，催生数字化变革，重塑行业价值，助力中国商业地产市场实现可持续发展。冯建强大中华区首席执行官 仲量联行2 房地产科技赋能中国商业地产行业可持续发展引言中国商业地产市场的竞争已进入白热化的阶段。从2015年至2020年上半年，中国商业地产市场的新增供应总体上保持高位，二十个主要城市的甲级办公楼和物流地产市场总体量均接近翻番，优质零售物业市场总体量增长近70%。其中一些城市在未来五年内仍
4、将面临新增供应高峰。在需求端，商业地产正面临愈加复杂多变的市场格局，其中最主要的挑战来自于国内经济增速的放缓、全球市场环境不确定性的增加、以及终端用户不断提升的需求。积极寻找新的赋能方式来提高应对变化和抵御风险的能力，成为业主、开发商、投资者及其它市场主体所关注的焦点。与此同时，以互联化、自动化、智能化为核心的“第四次工业革命”浪潮正在席卷全球。“创新驱动”业已成为促进中国经济社会发展的重大战略。在金融、交通、教育、制造等行业的各个细分领域，新兴科技正在以史无前例的速度融合渗透。对于中国商业地产行业而言，通过科技创新驱动转型升级的时代机遇已然到来。仲量联行在2018年发布的鼠标+水泥：房地产科
5、技日益增长的影响力报告中，首次将“房地产科技”定义为“任何被用于房地产行业以应对市场挑战的新兴科技”。在此背景下，本报告聚焦“工业4.0”浪潮中，围绕互联化、自动化、智能化而兴起的一系列房地产科技及其应用，并重点探讨以下内容：房地产科技在重塑商业地产价值中所扮演的重要角色 房地产科技的主要类型及其在商业地产各物业市场的应用 房地产科技生态圈在推动行业创新发展过程中所发挥的作用构建开放生态，重塑行业价值3 房地产科技成为重塑商业地产价值的引擎外部环境不确定性的增加和终端用户需求的升级，使得更多的业主、开发商以及投资者开始重新审视物业价值的驱动要素。在“地段”这一传统决定性要素之外，人性化体验、高
6、效运营、安全健康、数字化驱动可以通过对物业“韧性”的提升，使其市场表现保持长期稳定。房地产科技从这四大维度出发，提高业主、开发商及投资者应对变化和抵御风险的能力，成为赋能商业地产价值的的强大引擎。房地产科技赋能高“韧性”物业的四大要素房地产科技人性化体验高效运营安全健康数字化驱动来源：仲量联行研究部4 房地产科技赋能中国商业地产行业可持续发展数字化驱动从长远来看，数字化程度的高低将是未来房地产企业竞争力的分水岭。打造“数字化驱动”物业是一个系统性的长期工程。房地产企业除了在部署硬件设备和软件系统之外，还需着重提升员工技能、数据整合和工作流程等“软实力”。安全健康房地产行业正朝着注重健康和低碳的
7、方向发展，绿色建筑已成为商业地产行业的风向标。此外，在新冠疫情防控过程中，借助红外线测温系统、清洁机器人、无接触式门禁等房地产科技手段，楼宇的安全健康水平得以在短时间内迅速提升，助力复工复产。在后疫情时代，伴随终端用户不断提升的安全健康需求，以及政府部门对疫情“常态化”防控的细化规定，相关硬件和物业管理标准将逐步从“加分项”转为“必要项”。高效运营中国商业地产行业的运营模式正逐步走向精细化。基于物联网、大数据、人工智能等新兴技术，物业管理和资产运营方可以依托“数据中台”来控制风险、降低能耗，进而提升团队工作效率和灵活性，在节约成本的同时，实现节能环保。人性化体验利用房地产科技提升人性化体验，增
8、加用户“粘性”将成为房地产企业角逐未来市场，实现业务可持续增长的新亮点。例如，业主和物业管理方可以通过图像识别等技术捕捉用户的空间行为特征，结合大数据、机器学习等算法深入挖掘用户需求，从而提供便捷、高效、定制化的增值服务，践行“以人为本”的理念。图表1：房地产企业科技支出预算增幅注：数据基于仲量联行2020年针对中国房地产科技企业与用户的调研结果 来源：仲量联行研究部0%10%20%30%40%50%60%70%小于10%10%-20%21%-30%30%以上2018年2020年新冠疫情使得房地产科技在大量商业地产场景中的应用显著提速，并展现出其强大的赋能作用。事实上，在疫情爆发之前，一系列新
9、兴科技在提升物业“韧性”方面已初显成效，受到了越来越多房地产企业的关注。仲量联行调研结果显示，房地产企业在科技方面的投入正逐年增加，科技支出预算增幅在10%-30%内的企业数量较两年前有了明显的增多（见图表1）。构建开放生态，重塑行业价值5 中国房地产科技的发展现状和趋势仲 量 联 行 一 直 致 力 于 搭 建 连 接 房 地 产 和 科 技 行 业 的 平 台。在 深 入 调 研近 1 5 0 家 房 地 产 科 技 企 业、近 8 0 家 房 地 产 企 业 和 专 业 机 构 的 基 础 上，我 们 梳 理 出 1 2 种 在 中 国 房 地 产 行 业 关 注 度 较 高 的 科 技
10、，并 根 据 技 术 特 性将 其 分 为 基 础 型、集 成 型、场 景 型 和 成 长 型 四 类。这 四 种 类 型 的 科 技 在房 地 产 行 业 内 涉 及 到 的 应 用 场 景 众 多，但 应 用 的 深 度 和 广 度 各 不 相 同（见图表2）。中国房地产科技四大类型大数据、云服务、人工智能（深度学习）基础型科技应用场景广泛，解决方案相对成熟。近年来，国家出台的一系列政策为此类房地产科技的普及和发展提供了有利的支持。基础型科技解决方案注重高效运营和数字化驱动，涉及商业地产产业链的多个环节。基础型物联网（IoT)、建筑信息模型（BIM）集成型科技是实现商业地产全产业链和全生命
11、周期互联化、自动化和智能化的“压舱石”，若与其它技术结合应用，可加速释放其乘数效应。目前，集成型科技在商业地产行业的应用仍有较大上升空间。此类解决方案的部署对房地产企业决策层的前瞻性思维和执行团队的数字化水平均有较高要求。集成型虚拟现实（VR）/增强现实（AR）、室内导航、机器人场景型科技在房地产行业内的应用存在一定的局限性，目前仅出现在特定领域（如营销策划）或特定空间（如无障碍空间）。该类产品或解决方案往往被用于提升物业项目的“科技感”，从而达到为房地产企业增添“创新属性”的目的。场景型5G、区块链、无人机、无人驾驶成长型科技在商业地产行业的应用仍处于初步阶段，其细分领域市场目前仍是一片“蓝
12、海”。对于房地产企业而言，在尝试应用此类科技时，应围绕提升物业“韧性”的四大要素，进行验证性测试以挖掘相契合的应用场景。成长型6 房地产科技赋能中国商业地产行业可持续发展图表2：中国房地产科技类型及应用场景成熟度现状来源：仲量联行研究部 项目规划 空间规划 设计施工 租赁销售 资产评估 营销策划 人员管控 能源管理 环境管理 园区物流 安防消防 设备维修技术应用成熟度未涉及/处于试验阶段零散未成熟解决方案基型集成型场景型成长型完整成熟解决方案础云计算大数据人工智能物联网BIMVR/AR机器人5G无人机区块链无人驾驶室内导航构建开放生态，重塑行业价值7 中国房地产科技需求变化趋势中国有望成为率先
13、开启5G时代的国家之一，这意味着物联网和人工智能的发展将驶入“加速带”，技术应用的边际成本也将迅速降低。仲量联行调研结果同样显示，中国房地产企业对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内显著上升（见图表3）。相比之下，由于大数据和云计算等科技的市场普及度已相对较高，房地产企业的新增需求相对有限。而对于BIM、VR/AR、机器人等新兴技术的应用，大部分房地产企业尚处于观望阶段。但在后疫情时代，随着远程协同办公、无接触式服务成为“新常态”，基于上述科技的解决方案可能会迎来新的增长点。从长远来看，随着中国数字化基础设施建设的推进，数据安全法律法规的完善，企业信息安全管理水平的提升，房地产行业对新
14、兴科技的总体需求有望进一步扩大。图表3：中国房地产企业对科技的需求变化0%10%20%30%40%50%60%70%80%无人驾驶区块链无人机机器人BIM5GVR/AR物联网云计算大数据2020年2022年新增人工智能/深度学习室内导航注：数据基于仲量联行2020年针对中国房地产科技企业与用户的调研结果 来源：仲量联行研究部8 房地产科技赋能中国商业地产行业可持续发展中国房地产科技企业分类中国房地产科技发展的浪潮是由设备制造、软件开发、互联网及初创企业共同推动的。由于这些科技企业在技术专长、业务领域、客户资源和企业规模方面各有千秋，因此房地产企业应在明确自身需求的前提下认真遴选合作伙伴。在与商
15、业地产企业合作方面，设备制造厂商及系统集成商的经验较为丰富。面对即将到来的5G时代，不少企业正在加码物联网和人工智能等科技的投入，并积极构建智能设备生态系统。设备制造 企业针对房地产企业管理架构复杂、业务流程冗长等“痛点”，软件开发企业提供了各种解决方案助力高效协同办公。在人工智能、大数据、云计算等科技的加持下，轻量化软件应用和软件即服务（SaaS）正成为行业新趋势。软件开发 企业在商业地产领域，互联网巨头正通过投资不同类型的物业资产以探索前沿科技在房地产行业的赋能作用。此外，这类企业积极承接由地方政府发起的新基建、智慧城市等项目，在搭建数字化管理平台方面具有丰富的经验。互联网 企业初创企业在
16、技术迭代、场景 应 用 和 吸 引 人 才 方 面有 着 与 其 规 模 不 相 称 的“能量”。通过孵化器或加速器等项目，房地产企业 不 但 能 够 与 初 创 企 业共同对科技进行验证性测试，更能将其作为战略投资的潜在对象，通过资本运作和资源共享，实现互利互惠。初创企业构建开放生态，重塑行业价值9 房地产科技在中国商业地产市场的应用 在商业地产这一领域，各类物业市场由于发展现状和趋势各异，对房地产科技的需求和应用程度不尽相同。基于对当前中国办公楼、零售和物流地产市场的分析和预测，我们总结了在各类物业市场中应用较为广泛且符合未来需求的房地产科技解决方案。7147截至2019年2020-2022年2544后疫情时代，鉴于运营管理的成本不断上升，企业租户对办公模式的需求日趋多元，通过物联网、大数据、人工智能等科技手段打造的解决方案，可以节约物业管理成本、提升运营效率、打造产品服务差异化，因此颇受办公楼业主的关注。注：数据包括仲量联行房地产资讯服务常规覆盖的中国21个主要甲级办公楼市场。来源：仲量联行研究部物业管理向空间服务转型，切实提升人性化体验近年来，中国办公楼市场的发展持续升温，新增
