1、场所塑造x城市更新在南京2020戴 德 梁 行 研 究 部PLACEMAKING&URBAN RENEWAL黎庆文华东区董事总经理戴德梁行上海城市更新服务平台发起人及统筹人引言南京新一轮城市总体规划志在2035年初步建成“创新名城，美丽古都”。江南主城在建国以来的用地建设已逐步接近开发极限，对现有物业的改造升级刻不容缓。在2020年南京“四新”行动的开展过程中，加速“新基建”，激发“新消费”，培育“新产业”，打造“新都市”成为疫情之后的重中之重。城市更新无疑将更有效地帮助南京实现“四新”行动目标。在大规模城市更新的实践过程中，相关政府及商业机构可能面临包括定位规划、资金筹措、设计施工和运营在内
2、的诸多挑战，并且，物业在改造后如何营造良好的用户体验，实现高效的运营，满足可持续发展的要求，继而完成资本价值的提升，也是开发商、投资者、运营商和租户关注的焦点。作为专业的房地产领域咨询顾问，戴德梁行将加快南京“有机更新”的进程，助力南京达成“创新名城，美丽古都”的长远愿景。黎庆文华东区董事总经理作为长三角特大城市，南京利用自身的资源、禀赋创造着当代中国极富代表性的创新性成果。在高速发展的今天，南京的城市影响力进一步加深，晋升“新一线城市”，多项指标跻身全国前列。这离不开南京多年来对城市气质的提升，让六朝古都在今天依然焕发新的生机。与南京这座城市相伴十年有余，戴德梁行希望借这本南京城市白皮书向读
3、者展示新时代下城市更新对南京各类物业的积极影响，并对各类业态场所塑造理念的引进以案例的形式阐释场所塑造给用户所带来的美好体验。戴德梁行未来将一如既往为南京多元主体提供涉及区域发展、产业规划、城市功能研判等不同领域的专业服务。通过企业各部门的通力合作，为客户提供从顶层设计到实操落地的全生命周期战略护航。汤耀光戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理中国城市更新从“大拆大建”的1.0时代走向了如今追求智慧、绿色、可持续的4.0时代，南京也不例外。正是在几代南京人的努力下，南京市正逐步建成“创新名城，美丽古都”。在“人才大战”愈演愈烈的今天，有更多人愿意成为“新南京人”。如何进一步吸引更多顶尖人才扎根南京
4、，不仅仅是户口、薪酬、房价的问题。让房地产有温度，让用户有“主人翁”意识和归属感是很重要的条件之一。一个优质的场所可以培育社区认同感，支持社区经济的发展，提升舒适感，提供更健康愉悦的环境。在如今南京主城区已步入存量时代的背景下，将欧美已经有过多种尝试的场所塑造与目前的城市更新相结合，可以塑造更多能让居民反复停留的场所，给场所内物质及精神消费注入更多活力。在全球化维度的比较中，伟大城市是优质场所的集合地。以社区引导的方法进行更多业态的场所塑造对于帮助南京打造全球创新名城有着重大意义。我们希望今年推出的这本南京城市白皮书可以给相关行业一些启发和思考。Shaun Brodie高级董事大中华区租户研究
5、及华东区研究部主管目录1摘要 P01 P03 P04 P38 P40 P38 P40南京作为长三角特大城市，近年来，实施“4+4+1”产业战略，着力发展五大地标产业，努力打造“创新名城美丽古都”。从战略角度而言，未来，南京将通过宁镇扬一体化、南京都市圈以及更大范围内长三角都市圈的建设，助力长三角成为具有全球影响力的全国经济资源配置中心。2020年，南京开展“四新行动”（新基建、新消费、新产业、新都市）。在如今的存量时代，城市更新势在必行。在南京的“扬子江时代”，江北主城将逐步崛起，江南主城将全面升级。主城的城市更新在疫情下又面临着新的机遇与挑战。回顾南京的城市更新，经历了从1.0到4.0的升级
6、。城市更新1.0-3.0本质上是仍然以追求经济利益为主要目标导向，以增量式发展为重点的“平稳渐进式演变”，而城市更新3.0-4.0是涉及新社区、国际化、强产业链等城市发展各方面的“突破式革新”，延续产业、生活、消费等一系列需求变革，通过土地集约利用，空间复合开发，打造智慧、高效、可持续的城市功能。场所塑造x城市更新在南京1如今的城市更新4.0有五大特征，分别是产业赋能、片区统筹、政企联动、文化保育和生态智慧。城市更新4.0 旨在促进社区发展、利用机遇和资源以制定更切实可行的方案。通过将物业更新/改造为新的用途，现有的社区及现存的社会网络得以保留。此外，为残障人士、老年人等有着特殊需求的群体建设
7、的专用住房或社区福利中心也是促进社区发展的城市更新项目需要考虑的方面。2016年南京市政府要求科学有序推进新城建设，加快老城有机更新，明确形成以主城为核心，以江北新区、东山副城、仙林副城为重点的南京大都市区城镇群格局。并且加强南京城南历史城区文化风貌整体保护，实施“城市修补、有机更新”，恢复老城功能和活力。南京的城市建设也越来越精细化，在 2018年南京市城市精细化建设管理十项行动方案 中提到了十大行动，包括：主次干道整治、背街小巷整治、建筑立面整治、管线下地改造、绿化景观提升、老旧小区整治、公厕改造提升、城市亮化提升、交通秩序整治、强化建设管理。场所塑造x城市更新在南京1场所塑造x城市更新在
8、南京2同时，精细化的建设管理深入到城市各个生活系统之中。2012年以来，南京按照“小规模、渐进式”城市修补要求，开展老旧小区微更新改造、道路整治、背街小巷及片区整治、加装电梯、公厕革命等工作，进一步提升城市居住空间品质。南京近年来推出公园布局规划、绿地规划、城市慢行（步行和自行车）系统规划。目前南京截至18年年底已经建立863公里的绿道，已投入超15亿的建设资金。2019年5月，南京市规划和自然资源局编制 南京主城公共空间规划。公共空间规划 按照“合理规划建设广场、公园、步行道等公共空间，方便居民文体活动，促进居民交流”的要求，积极推动城市公共空间的合理利用，充分彰显南京城市特色。对于公共空间
9、的合理设计、塑造有利于延长各类城市更新项目的繁荣期。戴德梁行近年来也在推动“场所塑造”这一理念的普及，有助于通过对空间的重塑、设计再造，业态的引入、丰富的活动提升区域内的人气，增强社区公民的归属感，从而提高一个城市的竞争力。欧洲和北美的许多城市已经塑造了诸多场所，而中国的城市现在才刚开始接触、试验、采纳场所塑造的一些概念，为城市发展和更新中面临的挑战寻找最佳宜居体验的解决方案。场所塑造是一个对城市公共空间的规划、设计和管理来说无所不包的过程。场所塑造考虑到当地社区现有的资产，与社区一道，通过鼓舞人心的理念，帮助城市公共空间的创造，通过提高公民的健康水平，满足感和幸福感来提升体验。政府也通过四新
10、行动发展“新消费”、“新都市”，通过重塑商业场所的场景，提升各用户的体验，主要有四大特征：网红、直播经济扩宽了用户的体验空间和时间；商业数字化，多渠道促进消费增长;首店经济提升消费者兴趣，快闪展览增强体验感;放宽临时外摆限制，夜经济+地摊经济，延伸消费 新时段。南京有诸多项目秉持着场所塑造的理念探索着不同业态如何进行城市更新。本白皮书中遴选了几种业态和案例仅供参考。在白皮书的末尾，我们介绍了国内外场所塑造的优秀对比案例，希望能对读者有所启发。场所塑造x城市更新在南京2戴德梁行研究部32.1 南京襟江带湖，美丽古都，创新名城南京简称宁，江苏省省会，是长三角特大城市、东部地区重要的中心城市、全国重
11、要的科研教育基地和综合交通枢纽。南京地处中国东部、长江下游、濒江近海，是长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户城市，也是东部沿海经济带与长江经济带战略交汇的重要节点城市。2018年南京市建成区面积已达817平方公里，为全江苏最高，位列长三角地区第二。南京2019年年底实有人口（户籍人口+流动人口）已经突破1,000万。政府规划到2035年南京常住人口计划达到1,300万。近年来来，南京实施“4+4+1”产业战略，着力发展五大地标产业，努力打造“创新名城美丽古都”。2020年8月，21世纪经济研究院推出的 2020年中国城市高质量发展报告 中，南京仅次于“深北上广”四个一线城市，在中国城市高质量
12、发展排名榜中位列第五。本报告通过分析回顾南京的城市更新之路，城市更新4.0，利用各业态的案例来探讨新冠肺炎疫情后“四新”行动背景下南京“新消费”、“新都市”的发展趋势。通过介绍场所塑造这一理念来探讨未来“新南京”的发展趋势。2 介绍戴德梁行研究部33 主题图1：南京帮助实现长三角一体化的四个扇面资料来源：南京市规划和自然资源管理局，戴德梁行研究部 表1：南京地铁概况资料来源：南京地铁，戴德梁行研究部目前总里程378.4公里运营路线10条车站数量174日均客运量（2019年）353万人次年客运量（2018年）11.1亿人次拟建线路（截止2023年）3号线三期，4号线二期，6号线，9号线一期，10
13、号线二期，11号线一期创新制造扇面开发升级扇面生态经济扇面国际旅游扇面场所塑造x城市更新在南京43.1 南京城市发展战略及思路2018年南京市规划和自然资源局发布南京市城市总体规划（20182035）草案。继国务院批复确定的东部地区中心城市的定位之后，南京目标建设国家中心城市。在长三角一体化国家战略引领下，南京将通过东西南北四个不同扇面来实现区域更高质量的一体化（图1）。未来，通过宁镇扬一体化、南京都市圈以及更大范围内长三角都市圈的建设，助力长三角成为具有全球影响力的全国经济资源配置中心。目前的南京已与南京都市圈成员城市有便捷的公路交通，在未来大都市圈的建设中，更多轨道交通将加快都市圈内经济、
14、人口、文化、科技、环境的协同发展（表1）（图2）。未来，除了南京都市圈的轨道线路将更加丰富之外，老城、主城、中心城轨道线网密度将分别达1.36、0.90、0.62km/km2。老城区轨道站点600m半径覆盖率达75%，主城区轨道站点800m半径覆盖率达70%。南京市作为长三角带动中西部地区发展的重要传导区域，在国家长江经济带发展战略中具有重要地位。在未来十五年，南京将正式从“秦淮河时图2：南京地铁线路图（截至目前）资料来源：南京地铁，戴德梁行研究部戴德梁行研究部5代”步入“扬子江时代”。空间上来看，南京将构筑“南北田园、中部都市，拥江发展、城乡融合”的空间格局，“一主、一新、三副城、九新城”的
15、市域城乡体系（图3）。特征一：江北新区将成南京新主城江北新区于2015年成为江苏首个国家级新区，并在2019年成为自贸区。江北新区的发展定位：是国家级产业转型升级、新型城镇化和开放合作示范新区；长江经济带和长江三角洲的重要发展支点；南京都市圈和苏南地区的新增长极；南京市相对独立、产城融合、辐射周边、生态宜居的城市副中心。职能：是中国重要的科技创新基地和先进产业基地，南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，南京市生态宜居、相对独立的城市副中心。2020年4月，国家发改委公布 长江干线过江通道布局规划（2020-2035），其中长江南京段明确了24处过江通道正式进入国家规划层面。其中，目前已经建成
16、通车的有9处。这意味着未来江北各区与江南主城的交通联系将更图3：南京市域规划图资料来源：南京规划和自然资源局江南主城江北新主城北部田园中部都市中心城区南部田园江北新主城场所塑造x城市更新在南京6加紧密，江南江北人口、经济交流将更加频繁（图4）。特征二：江南主城全面升级而江南主城由“一核六片”组成，一核为老城、紫金山和玄武湖构成的古都文化核，六片分别为仙林、麒麟、河西、城南、东山、铁北片区，规划范围579平方千米，人口规模605万，未来将是世界文化名城核心区、知识创新策源地和品质宜居城区（图5）。古都文化核：由老城紫金山玄武湖构成古都文化核，彰显“城林一体”的美丽古都特色。仙林片区和麒麟片区：重点促进产学研结合，成为创 新驱动的先锋城区。河西、城南、东山片区：重点集聚现代服务业，完善公 共服务，成为南京现代化国际性新城区。铁北片区：加快旧城功能更新，加强公共设施配套，成 为具有较高品质的主城区。从行政区划看，江南主城中的鼓楼、玄武、秦淮、雨花台、栖霞区（部分）都已经逐渐告别了“大拆大建”的时代，城市的有机更新、“微更新”是主城区城市建设的主旋律。城市多年的发展导致土地价值提升，而现有土地
