1、企业投资性房地产成本模式的会计信息分析摘 要近些年来，房地产一直是我国国民经济中的热门话题，房地产企业也如雨后春笋一般原来越多。随着大众交易市场上房产价值的不断增长，投资性房地产亦然成为了企业的一大资产，因此，投资性房地产入账后应该如何进行后续计量成为了影响房地产企业会计信息的重要会计决策。关于投资性房地产的后续计量方法，成本模式计量一直被各大房地产企业沿用至今。成本模式是否适用在任何经济环境下、任何企业呢？本文通过分析企业投资性房地产及成本模式计量的相关理论，进而探索成本计量模式对会计信息的积极影响和消极影响，并结合参考文献和笔者的专业见解，就其消极影响对完善我国投资性房地产的计量提出相应的
2、改进意见。关键词：投资性房地产 成本模式 会计信息 完善目 录1 前言12 投资性房地产及成本模式的内涵12.1投资性房地产的定义12.2成本模式的内涵12.3成本模式计量对企业会计信息的影响22.3.1对企业税收更有利22.3.2对企业利润的影响更稳定22.3.3计量方式简单且灵活23 成本计量模式存在的问题及分析33.1不能反映投资性房地产的真实价值33.2后续计量过程中容易造成财务舞弊33.3处置时有操纵利润结构的空间33.4成本模式并非适用于所有企业44 完善企业投资性房地产成本模式计量的建议44.1对公允价值进行严格的披露44.2提高会计人员素质和法律法规建设杜绝财务舞弊44.3对固
3、定资产和投资性房地产的相互转换给予更严格的界定54.4 结合实际选择合适的后续计量模式55 结论6参考文献7致 谢9仲恺农业工程学院成人教育毕业论文(设计)成绩评定表10 I1 前言理论性来讲，随着我国近几年房地产市场的大幅度升值，企业应该更多的采用公允价值模式来计量投资性房地产，以便更好的反映投资性房地产的市场价值。而且国家早在2006就颁布了有关投资性房地产公允价值的新企业会计准则，在2012年颁布的国际财务报告准则和企业会计准则中更是对公允价值的计量和范围进行了最新界定，由此可见，国家还是比较提倡公允价值模式的应用的。然而这么多年过去了，从我国公布的上市企业的名单中来看，仅有40多家企业
4、采用公允价值模式来计量其投资性房地产，其余全都采用的是成本模式。那么，企业为什么会如此青睐成本模式？投资性房地产使用成本模式进行后续计量具有什么优势？成本模式是否弊端以及存在怎样的弊端？如何对以上弊端进行完善和改进？2 投资性房地产及成本模式的内涵2.1投资性房地产的定义投资性房地产，顾名思义不是一般的单纯用于买卖的商品房，而是具有投资价值的房产，是企业为了赚取租金或者实现资产增值而持有的房地产资产，或者是兼具有上述这两种持有目的的房地产。投资性房地产区别于自用房地产或作为存货出售的房地产的不同之处在于，虽然其定义上固定资产的一般特征，但是投资性房地产赚取利润的方式是获取增值收益，这又为其蒙上
5、了一层金融资产的色彩，加之投资性房地产涉及到的金额往往较大，因此，将其在资产负债表中作为一项单独的资产进行计量和列报。投资性房地产入账后的后续计量方法分为两种，分别是公允价值计量和成本模式计量，一般情况下，企业只能选择二者之一作为其后续计量模式，且一经选定不得随意变更。2.2成本模式的内涵投资性房地产使用成本模式进行后续计量，是指将投资性房地产的后续计量方法仿照固定资产和无形资产的处理方法，以历史成本为基础，根据使用寿命和特定的性质，规定一定的会计期间，在相应的会计期间内按月份计提折旧、减值和摊销的会计核算方法。投资性房地产采用成本模式计量的原因之一可能是当前并不存在完全活跃的市场能够对持有的
6、投资型房地产准确定价，因此，在符合一定条件的情况下，例如存在完全活跃的市场，就可以将投资性房地产的后续计量方式由成本模式转换为公允价值模式。2.3成本模式计量对企业会计信息的影响2.3.1对企业税收更有利相比采用公允价值进行后续计量，企业投资性房地产采用成本模式计量是有利于帮助企业来减缓税负压力的，原因在于：采用公允价值进行后续计量原则上不能够计提折旧、摊销和减值，且在资产持有期间，其公允价值的变动额度不能记入到应纳税所得额里面，因此，一定程度上会加大企业的税负压力。而采用成本模式可以按照一定的比例来计提折旧，每个纳税年度对投资性房地产计提的折旧都可以用来抵消应纳税所得额，从而减轻了企业应纳所
7、得税的税负压力，这也是众多企业都选择成本模式作为其投资性房地产的后续计量模式的原因之一。2.3.2对企业利润的影响更稳定投资性房地产选用成本模式进行后续计量，对企业各个年度整体利润的影响比较稳定，能够使得企业的利润波动相对平滑。据美国知名数据分析公司SQ公司对上市公司的最新数据调查分析显示，无论是从自身的经营风险还是出于对市场上投资者的考虑，相比为了获取得较大利润但却要冒一定的风险而言，大部分上市公司的管理者都趋向于希望各个年度都能够获得相对稳定的利润，稳中有长的利润变化趋势才是被管理者和投资者最看好的发展状态。因为成本模式选取投资性房地产的历史成本作为账面价值入账，后续计量时也基本按照无形资
8、产和固定资产的模式来计提折旧、摊销、减值，整个会计核算过程中都不会有太大的市场风险参与进来。而采用公允价值模式来计量的话，投资性房地产的账面价值就完全取决于投资性房地产的市场行情，再加之近几年国内房价上涨的很快，以倍数飞快增长，因此会造成企业报表数据中利润虚增，不能够使管理者看清真正的经营成果，也不能够使投资者完全信服，进而可能会影响到自身的股价，而且一旦楼市崩盘，将会对企业带来的巨大亏损，造成重大影响。因此，企业投资性房地产成本模式可以有效的帮助企业避免上述波动，较好的维持企业的稳定发展。2.3.3计量方式简单且灵活首先，企业投资性房地产成本模式计量所需要的会计指标和会计信息比较好获得，相对
9、公允迷失而言也比较容易计量。成本模式下企业按照投资性房地产的购入成本或者自建成本记入其账面价值，后续按照固定资产的处理模式进行折、摊、减。会计准则规定，投资性房地产的折旧年限最低为20年，大多数企业为了促进资金流动，加速享受折旧抵税带来的好处，都会将最低折旧年限20年定为本企业投资性房地产的折旧年限，折旧年限一经确定，企业各个月份和年度只要固定的思路来计提和结转就可以了。其次，企业投资性房地产成本模式计量也比较灵活。根据会计准则的规定，企业投资性房地产的后续计量模式一经选择，原则上不可以随意变动，但是，使用成本模式进行后续计量的投资性房地产在满足了一定的条件之后可以转换为使用公允价值进行后续计
10、量，而使用公允价值进行后续计量的投资性房地产不能够转化为使用成本模式进行后续计量。面对这么严格的规定，许多公司都变得非常谨慎，选择成本模式计量之后若有变动还可以更改，一定程度上扩大了企业的选择权，降低了企业的经营风险。3 成本计量模式存在的问题及分析3.1不能反映投资性房地产的真实价值上文说到，投资性房地产成本模式计量的基础是历史成本，相对来说比较稳定，对利润的整体影响较小，能够使经营者的财务经营成果变动相对平滑，有助于稳定股市和投资者。但是这种方式并非是完美的，其有利也有其弊端。弊端就在于，投资性房地产以其历史成本为账面加之列入资产负债表后，不能够准确的反映出投资性房地产的真实价值，尤其是在
11、房地产市场行情波动这么大的情况下，再以成本价值作为入账价值的话，似乎违背了会计信息的真实性、及时性和相关性原则，不利于对企业财务报表的相关使用者提供及时、准确的财务信息，可能会使财务报表使用者做出欠缺考虑的、不全面的错误经营决策。3.2后续计量过程中容易造成财务舞弊企业投资性房地产成本模式计量方式简单灵活，不需要花大量的时间和成本来对投资性房地产的公允价值进行估值，省去了不少人力，也减去了大额评估费用的消耗。但是这种会计核算方式下，投资性房地产的折旧年限、折旧方法以及集体减值准备的工作基本上都控制在财务人员的手下，一些财务人员可能为会为了简单起见而欠缺考虑选择从简处理，按照最低折旧年限和最简单
12、的直线摊销法，这可能会对会计信息产生一些不好的影响。由于这种情况下财务人员对折旧、摊销的决定权较大，还可能会出现一些财务人员依据自己手中的权利，有意图的设置投资性房地产的折旧年限以及方法，从而造成财务舞弊的状况发生。3.3处置时有操纵利润结构的空间投资性房地产成本模式下处置的具体会计核算与固定资产和无形资产有很大的不同，固定资产和无形资产处置时将收到的账款分别计入到“营业外收入”或“营业外支出”两个科目中，不会影响企业当期的营业利润，而是直接反映在报表中“利润总额”项目上。而成本模式下处置投资性房地产时的会计处理方式是，将实际收到的欠款计入到“其他业务收入”中，处置的价格会直接影响到当期的营业
13、利润。企业的一项房地产根据用途不同，既可以作为固定资产，也可以作为投资性房地产，当其作为固定资产处置时只影响利润总额，作为投资性房地产处置时直接影响营业利润，显而易见房产作为投资性房地产处置会给企业带来高质量的营业利润，这无疑为企业的利润结构带来了充分的操纵空间。3.4成本模式并非适用于所有企业投资性房地产运用成本模式进行后续计量虽然有着操作方式灵活简便、有助于企业利润的维稳以及合理的避税等诸多优势，但并非所有的企业都适合运用成本模式计量其投资性房地产，企业也不能够图简单和避税就不顾实际情况就选择成本模式。例如：对于投资性房地产占总资产的比重比较高的企业，且当地存在活跃市场的情况下，处于对成本
14、效益的考虑，这类企业更适合采用公允价值模式来对投资性房地产进行后续计量，而非成本模式。4 完善企业投资性房地产成本模式计量的建议4.1对公允价值进行严格的披露针对成本模式不能够准确的反应投资性房地产的真实价值这一弊端，政府应该严格规定，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，其报表上虽然反应的是历史成本，但是必须在年报披露期间，在报表附注中披露改企业投资性房地产在该年度的公允价值变动，并附加相应的评估计价方法以供会计信息使用者做出更好的决策。除此之外，要想让投资性房地产的公允价值反应的更加真实，政府应该积极发展各级市场，提高公允价值的客观性和直接性。在建立公允价值的计量准则时，还要做到与
15、国际市场相融，保证我国公允价值计量能够适应经济全球化的大环境。在这一过程中，不仅可以促进我国投资性房地产的健康发展，同时还能对其他方面的经济发展提供积极意义。4.2提高会计人员素质和法律法规建设杜绝财务舞弊投资性房地产成本模式下为了杜绝财务舞弊现象的发生，首当其冲的任务就是要提高财务人员的专业素养。提高财务人员专业素养可以从以下几个方面来进行：首先，从根源上选拔素质更高的从业人员，企业应该在招聘环节中适当的增加成本，积极与国内高校进行合作，参与高校人才输送，以提高财务从业人员的基础素质；其次，企业应该注重人员的入职培训，定期召开会议宣传企业文化，使得的财务人员认同公司文化，个人能够加快如的融入
16、集体，对公司更有归属感和使命感，从而降低某些人员的不正当想法，减轻舞弊行为的发生。最后，随着税法和会计准则的不断变化，企业应该定期举办交流活动，让财务人员和其他公司或者政府机构进行定期交流，学习最新的财会知识，以便快速适应变化，更加灵活的处理投资性房地产的相关会计核算，做出对企业更有利的财务行为。除此之外，相关部门应该对财务舞弊行为引起重视，并且进一步细化对于投资性房地产折旧年限和方法的规定，缩小不法分子钻空子的范围，执法部门也要加大类似违规措施的处罚力度。4.3对固定资产和投资性房地产的相互转换给予更严格的界定会计准则规定，企业纳入“固定资产”科目，作为自用的房地产，在其停止自用，将用途转化为对外出租的租赁日开始，该项房地产应该由“固定资产”科目
