1、珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 1/237 公司代码：600325 公司简称：华发股份 珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事本公司董事局局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事局董事局会议。会议。三、三、大华会计师
2、事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李光宁李光宁、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人俞卫国俞卫国及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈新云陈新云声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事经董事局局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司2016年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利8
3、元（含税），预计分配现金股利941,472,496.00元（含税），同时以资本公积向全体股东每10股转增20股。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨
4、论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 2/237 十、十、其他其他 适用 不适用 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 3/237 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.29 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.47 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第八节第八
5、节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.57 第九节第九节 公司治理公司治理.64 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.68 第十一节第十一节 财务报告财务报告.74 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.237 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 4/237 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 华发股份/本公司/公司 指 珠海华发实业股份有限公司 华发集团/控股股东 指 珠海华发集团有限公司 华发汽车 指 珠海华发汽车销售有限公司 华发物业 指 珠海华发物
6、业管理服务有限公司 华发综合 指 珠海华发综合发展有限公司 珠海金控 指 珠海金融投资控股集团有限公司 海川公司 指 珠海市海川地产有限公司 集团财务公司 指 珠海华发集团财务有限公司 15 华发 01 指 珠海华发实业股份有限公司于 2015 年发行的 30 亿元公司债券 09 华发债 指 珠海华发实业股份有限公司于 2009 年发行的 18 亿元公司债券 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 珠海市国资委 指 珠海市人民政府国有资产监督管理委员会 报告期 指 2016 年 1 月 1 日2016 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元
7、、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 珠海华发实业股份有限公司 公司的中文简称 华发股份 公司的外文名称 Huafa Industrial Co.,LTD.Zhuhai 公司的外文名称缩写 Huafa Industrial share 公司的法定代表人 李光宁 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事局秘书 证券事务代表 姓名 侯贵明 阮宏洲 联系地址 珠海市昌盛路155号 珠海市昌盛路155号 电话 0756-8282111 0756-8282111 传真 0756-8281000 0756-8281000
8、电子信箱 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 5/237 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 珠海市昌盛路155号 公司注册地址的邮政编码 519030 公司办公地址 珠海市昌盛路155号 公司办公地址的邮政编码 519030 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券日报、证券时报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事局秘书处 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 华发股份 60
9、0325 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国北京海淀区西四环中路 16 号院 7 号楼 12 层 签字会计师姓名 张海龙、王书阁 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 国金证券股份有限公司 办公地址 四川省成都市青羊区东城根上街 95 号 签字的保荐代表人姓名 解明、罗洪峰 持续督导的期间 2015 年 11 月至 2016 年 12 月 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 6/237 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种
10、：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 13,298,911,112.74 8,308,344,527.88 8,342,339,136.29 60.07 7,104,302,025.48 7,104,302,025.48 归属于上市公司股东的净利润 1,018,381,912.11 680,131,692.08 708,014,186.78 49.73 644,805,038.31 646,702,088.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,006,785,204.57 621,622,
11、027.65 647,117,983.96 61.96 606,075,514.77 606,070,539.77 经营活动产生的现金流量净额 19,069,066,786.01 277,869,985.73 645,729,084.69 6,762.59 1,824,815,175.04 2,032,121,655.76 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 12,989,478,884.61 11,740,812,703.59 11,721,065,519.14 10.64 6,961,433,93
12、5.44 6,913,804,256.29 总资产 113,796,835,130.23 93,466,884,218.29 91,636,076,503.46 21.75 68,910,651,029.78 67,431,090,991.88 注：2016 年 4 月，本公司通过同一控制下企业合并方式完成收购珠海市海川地产有限公司 49.75%股权。根据企业会计准则及其相关规定，公司在编制合并财务报表时对报表的期初数进行了调整，同时对比较报表的有关项目进行调整，将被合并方的有关资产、负债、权益和损益并入，视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告
13、7/237 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.87 0.80 0.84 8.75 0.79 0.79 稀释每股收益（元股）0.87 0.80 0.84 8.75 0.79 0.79 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.86 0.73 0.76 17.81 0.74 0.74 加权平均净资产收益率（%）8.30 8.88 9.29 减少0.58个百分点 9.63 9.73 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）8.20 8.12 8.49 增加0.08
14、个百分点 9.05 9.12 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准
15、则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 986,940,286.33 3,990,238,572.20 2,730,508,489.51 5,591,223,764.70 归属于上市公司股东的净利润 25,546,130.72 318,653,367.93 35,509,788.19 638,672,625.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 22,497,965.28
16、318,099,033.27 30,647,179.80 635,541,026.22 经营活动产生的现金流量净额 3,134,783,451.31 4,965,717,362.12 7,380,912,513.35 3,587,653,459.23 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 8/237 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益-459,256.07 47,152,620.45 3
17、9,012,968.65 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 5,899,617.70 1,960,433.14 10,501,608.00 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-3,195,825.76-4,797,062.09-3,813,165.33 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 309,71
18、0.79 309,710.79 298,240.02 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 3,849,773.62 对外委托贷款取得的损益 6,634,850.07 23,356,208.19 768,444.42 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 9,907,616.74 7,833,979.99 6,657,093.42 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,753,230.92-5,741,390.75-13,719,131.84 少数股东权益影响额-2,762,381.78 6,585,596.67 1,863,760.76 所得税影响额-7,4
19、90,855.07-22,000,205.58-2,840,294.56 合计 11,596,707.54 58,509,664.43 38,729,523.54 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交通银行 7,387,175.88 6,618,634.29-768,541.59 -和谐并购安华私募投资基金 -549,564,574.01 549,564,574.01 -投资性房地产 2,350,648,083.26 2,360,555,700.00 9,907,616.
20、74 9,907,616.74 合计 2,358,035,259.14 2,916,738,908.30 558,703,649.16 9,907,616.74 十二、十二、其他其他 适用 不适用 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 9/237 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。公司房地产经营模式以自主开发销售为主，并逐步开展合作开发等多种经营模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺。公司业务范围主要集中在珠
21、海、上海、广州、武汉、苏州、南宁、中山、威海、包头、沈阳、大连，其中珠海为公司战略大本营，上海、广州、武汉等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。2016 年上半年，在中央强调去库存的基础上，各项信贷政策和税收政策进一步宽松，推动一线、重点二线城市房地产交易量价齐升。随着房地产市场分化的加剧，国家对房地产行业政策强化了分类调控、精准施策的原则，强调综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加强房地产长效机制的建设，在注重抑制投资投机性需求的同时保持对合理消费需求的支持，促进房地产市场健康理性发展。国家统计局数据显示，2016 年全国商品住宅销售面积 13.8 亿平方米，销售金额 9.9
22、万亿元，较 2015 年分别增长 22.4%和 36.2%。其中，前三个季度全国商品住宅销售面积同比分别增长 35.6%、24.7%和 24.9%，调控政策出台后，第四季度同比增速 13.4%，明显放缓。从房企表现看，一线房企受益于市场因素，利用其资源布局优势和品牌号召力加大销售力度，推动其市场份额进一步提高，行业集中度不断提升；而中小型房企资源分布相对较弱，库存去化速度较缓，储备增量空间受限较大，与一线房企差距进一步拉大。报告期内，公司实现销售金额 357.25 亿元，在 2015 年进入全国房企销售八十强的基础上，进一步提升至全国房企销售四十强，行业地位显著提升。二、二、报告期内公司主要资
23、产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、公司在房地产领域深耕细作 30 余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。2、公司始终坚持“建筑理想家”的理念，以国际化的设计思维、准确的市场定位和高品质的市场推广，打造全国性房地产同类型产品系列精品开发商形象，辅以商业运营、文化、设计、园林、建筑新材料、定制装修等子品牌，全方位发挥华发品牌效应。3、公司拥有设计、园林、装修、营销等各个房地产开发产业链。依托上述产业链，积极开拓“
24、房地产+互联网”领域，开创性提出新一代优+生活人居战略，以六大优+体系全面优化提升产品服务体系，全力打造高品质产品及服务。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 10/237 4、战略发展方向方面，公司坚持“立足珠海、面向全国”的发展战略，积极推进“珠海为战略大本营，广州、上海、武汉等一线城市及重点二线城市突破”的战略思想，目前已经形成以珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等核心城市为重点的区域布局并取得显著成效。5、业务发展方向上，公司在坚持房地产为主营业务的基础上，延伸地产业务产业链和价值深挖，逐步向商业地产、互联网+、定制装修等领域扩张，并积极开拓与房地产业务相关的互联网金融、产业
25、股权投资等业务。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，面对复杂多变的宏观环境和市场行情，公司在董事局的领导下，公司经营业绩取得较大幅度增长。报告期内，公司实现营业收入 132.99 亿元，同比增长 60.07%；归属于上市公司股东净利润 10.18 亿元，同比增长 49.73%；截止报告期末，公司总资产为 1,137.97 亿元，同比增长 21.75%。报告期内，公司实现销售金额 357.25 亿元，同比增长 168.61%；新开工面积 235.42万平方米，同比增长 7.15%，竣工 133.56 万平方米，同比增长 25
26、.94%。截止报告期末，公司拥有的土地储备建筑面积为 805.18 万平方米，在建面积 567.31 万平方米。（一）销售业绩再创新高，行业地位显著提升（一）销售业绩再创新高，行业地位显著提升 报告期内，得益于战略布局的优化，公司充分抓住房地产市场发展的良好时机，促进公司销售大幅提升，呈现出珠海区域继续领跑、核心城市渐入佳境的良好态势。报告期内，公司实现销售面积 167.68 万平方米，实现销售金额 357.25 亿元，同比增长达 168%，销售业绩跻身行业销售40 强，行业地位显著提升。其中珠海大区(珠海、中山)实现销售金额 233.53 亿元，上海大区实现销售 66.44 亿元，广州大区实
27、现销售 36.48 亿元。（二）项目拓展稳健推进，投资渠道多（二）项目拓展稳健推进，投资渠道多方方拓展拓展 报告期内，公司深入推进“珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等一、二线核心城市为重点”的战略思想，在深耕珠海市场的基础上，积极开拓选定的战略重心区域并取得成效。报告期内，公司新增房地产项目建筑面积 69.81 万平方米，成功进驻北京、苏州及美国旧金山等境内外城市，在形成以珠海为战略大本营，上海、武汉、广州等核心城市为重点的区域布局的同时，稳步开拓海外市场。报告期内，面对土地公开市场上竞争激烈的态势，公司强化合作开发、项目并购、城市更新等多种投资方式，进一步拓宽投资渠道，降低公司土地购置成本
28、。报告期内，公司城市更新工作全面开展，在积极推进珠海区域“三旧”改造项目的同时，其他重点城市的城市更新工作也在稳步推进中。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 11/237 （三）优（三）优+生活体系全面绽放，标准化建设初见成效生活体系全面绽放，标准化建设初见成效 报告期内，公司以优+生活体系为引领，不断加强产品标准化建设，实施全成本控制，进一步提升公司产品市场竞争力。公司实现优+产品体系在全国各地项目的全面覆盖，并成功在上海、武汉两地举办华发优+产品发布会，在定义华发产品品质新高度的同时，进一步提升公司的品牌影响力。报告期内，公司制定的“优+生活”产品标准化体系的研发与实践荣获第二
29、十六届广东省企业管理现代化创新成果一等奖。报告期内，公司全力建设项目开发全流程协同机制，推动产品体系不断完善，因地制宜不断充实产品户型库，成功编制华发股份户型标准手册、住宅小区智能化配置标准、电梯梯控系统设计标准等各项标准及模板。（四（四）融资成本显著下降融资成本显著下降，资金管理成效，资金管理成效显著显著 报告期内，公司适时抓住资本市场上的有利时机，继续加大资本市场上的融资力度，成功发行三期共计 70 亿元的非公开发行公司债券，利率最低至 3.85%，同时稳步推进公开发行 25 亿元公司债券、50 亿中期票据等工作。资本市场上的成功运作，有效的改善了公司资产负债结构，推动公司有息负债率、融资
30、成本进入双降通道，强力支撑了公司区域战略布局和项目开发建设的资金需求。报告期内，公司融资结构大幅优化，平均融资成本已由 2015 年的 9.17%下降至 6.85%。报告期内，公司通过积极销售、加强回款、合理投资，年内公司实现经营性现金流净额人民币 190.69 亿元。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升了资金使用效率。截至报告期末，公司持有货币资金人民币 158.47 亿元，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款 240.28 亿后，公司实际资产负债率为 58.48%。公司将继续通过坚持项目合作、拓宽融资渠道、加大资本市场融资力度，保持良好的债务结构和资金状况来确
31、保公司经营的安全稳定。报告期内，基于公司良好的信誉及不断提升的抗风险能力和盈利能力，联合资信将公司主体长期信用等级由“AA”上调至“AA+”，评级展望维持“稳定”，同时将“15 华发 01”的债项信用等级由“AA”为上调至“AA+”；鹏元资信同样将华发股份发行主体长期信用等级上调为 AA+，将“09 华发债”债券信用等级上调为 AA+，评级展望维持为稳定。（五）转型升级纵深突破，产业格局优化提升（五）转型升级纵深突破，产业格局优化提升 报告期内，公司围绕住宅产业，致力打造由商业地产、新科技、定制精装、产业投资等其他产业构成的全价值链综合型房企。商业地产优化布局。报告期内，华发商都优化招商业态，
32、提升运营效率，经营业绩继续领跑珠海商业地产。华发新天地业务拓展全面展开，新增写字楼等自持物业招商业务，积极应对国内土地市场发展新趋势；成功布局中山、武汉等商业项目，稳步推进商业格局全国化。阅潮书店形成连锁化经营模式，在商都旗舰店的基础上，成功开出狮山社区店、外伶仃社区店两家分店，并同步推进全市其他分店的筹建工作。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 12/237 新兴产业提速增效。报告期内，定制精装模式逐步成熟，并成功迈出珠海、走向全国，运营业务拓展至上海华发四季、中山华发四季、南宁国宾壹号等异地项目。报告期内，公司联手中建三局，成功组建华发中建新科技投资控股有限公司，率先试水建筑工
33、业化新领域，并成功推动珠海首个建筑产业现代化PC厂项目开工建设。报告期内，公司成立珠海华发华宜投资控股有限公司，搭建股权投资业务平台，参与设立和谐并购安华私募投资基金，推动公司股权投资业务迈出坚实的一步。（六）管控体系纵深优化，管理效能不断提升（六）管控体系纵深优化，管理效能不断提升 报告期内，公司对组织架构进一步纵深优化，不断提升管理效能，以适应公司系统化的发展格局。报告期内，公司组建人力资源管理中心，全面加强人力资源运营管控、干部管理和人才培养；积极实施精品人才引进战略，引进各类优秀专业人才，深化华发新星培养计划，加强人才梯度建设；组建安全生产委员会，强化人员配置，严抓安全生产；实施法务垂
34、直管理，加大内审检查力度，完善公司风控体系；全力推行基层党组织规范化建设，积极发挥党委、纪委的纪检监督作用。区域公司管理方面，成立珠海、上海、广州及沈阳四大区域公司，促进公司由二级管控向三级管控转变，进一步强化公司管控能力，提高管理效率。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内主要经营情况详见本章节“一、经营情况讨论与分析”。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 13,298,911,112.74 8,308,344,527.88 6
35、0.07 营业成本 9,006,272,970.39 5,875,303,016.34 53.29 销售费用 489,991,922.83 307,457,542.71 59.37 管理费用 423,057,008.62 370,728,475.62 14.12 财务费用 59,302,402.95 42,616,813.40 39.15 经营活动产生的现金流量净额 19,069,066,786.01 277,869,985.73 6,762.59 投资活动产生的现金流量净额-9,969,523,620.00-20,015,825,160.46 50.19 筹资活动产生的现金流量净额-1,39
36、5,795,872.95 21,135,623,181.77-106.60 研发支出 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 13/237 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 增加3.04 个百分点 主营业务分产品情况 分
37、产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 增加3.04 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）珠 海 地区 9,395,768,844.95 5,343,885,777.91 43.12 83.08 69.53 增加4.54 个百分点 两广地区（不含珠海）1,726,714,731.75 1,753,828,565.
38、83-1.57 269.85 343.22 减少16.81 个百分点 辽 宁 地区 1,142,989,704.50 1,043,138,109.58 8.74-34.66-34.01 减少0.89 个百分点 内 蒙 古地区 274,964,810.47 225,266,024.93 18.07-42.52-31.81 减少12.87 个百分点 合 计 12,540,438,091.67 8,366,118,478.25 33.29 60.23 53.25 增加3.04 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 2016 年度公司的营业收入珠海地区占比 74.93%，两
39、广地区(不含珠海)占比 13.77%，辽宁地区占比 9.11%,内蒙古地区占比 2.19%。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 14/237 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 房 产 开发 8,366,118,478.25 92.89 5,458,993,677.22 92.91 53.25 其他 其 他 成本 640,154,492.14 7.11
40、 416,309,339.12 7.09 53.77 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 房 产 开发 8,366,118,478.25 92.89 5,458,993,677.22 92.91 53.25 其他 其 他 成本 640,154,492.14 7.11 416,309,339.12 7.09 53.77 成本分析其他情况说明 适用 不适用 本期房地产销售结转增加导致成本比上年同期增加 53.25%。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要
41、供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 1.09 亿元，占年度销售总额 0.31%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 12.61 亿元，占年度采购总额 16.92%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 元，占年度采购总额 0%。其他说明 报告期内，公司与主要客户发生业务往来时，不存在有严重违约事项。珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 15/237 2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 销售费用 489,991,922.83 307,457,542.71
42、59.37 主要系公司销售规模扩大相应宣传推广和代理费增加所致 管理费用 423,057,008.62 370,728,475.62 14.12 主要系公司规模增加所致 财务费用 59,302,402.95 42,616,813.40 39.15 主要系利息支出增加所致 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）变动原因 经营活动产生的现金流量净额 19,069,066,786.01 277,869,985.73 6,762.59 主要
43、系预收售楼回款增加所致 投资活动产生的现金流量净额 -9,969,523,620.00-20,015,825,160.46 50.19 主要系投资净流出减少所致 筹资活动产生的现金流量净额 -1,395,795,872.95 21,135,623,181.77-106.60 主要系融资款净流入减少所致 珠海华发实业股份有限公司 2016 年年度报告 16/237 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资
44、产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 15,846,964,167.40 13.93 8,989,214,204.43 9.62 76.29 主要系公司预收售楼回款增加所致 应收账款 5,683,191.31 0.005 1,883,425.84 0.002 201.75 主要系应收营销代理费增加所致 一年内到期的非流动资产 53,200,000.00 0.05 100.00 主要系一年内到期的长期委托贷款增加所致 可供出售金融资产 556,283,208.30 0.49 7,537,175.88 0.01 7,280.
45、53 主要系支付基金投资增加所致 递延所得税资产 1,089,237,664.24 0.96 317,647,823.62 0.34 242.91 主要系可抵扣暂时性差异增加所致 其他非流动资产 86,200,000.00 0.09-100.00 主要系收回联营公司长期委托贷款和一年内到期的长期委托贷款增加所致 短期借款 2,928,000,000.00 2.57 9,185,880,000.00 9.83-68.12 主要系归还借款所致 预收款项 24,028,480,460.93 21.12 7,786,611,363.02 8.33 208.59 主要系预收楼款增加所致 应付职工薪酬 3
46、2,928,064.69 0.03 22,047,667.02 0.02 49.35 主要系本期计提的未发放职工薪酬增加所致 应交税费 928,970,201.86 0.82 507,523,623.36 0.54 83.04 主要系应交企业所得税增加所致 应付利息 243,282,713.99 0.21 41,613,583.17 0.04 484.62 主要系应付债券利息增加所致 应付股利 701,233.80 0.001 100.00 主要系应付股东股利所致 应付债券 9,933,852,422.46 8.73 4,770,151,222.22 5.10 108.25 主要系发行公司债所
47、致 递延所得税负债 157,377,834.69 0.14 37,713,812.13 0.04 317.29 主要系应纳税暂时性差异增加所致 其他综合收益 320,949,272.58 0.28 16,739,675.41 0.02 1,817.30 主要系可供出售金融资产公允价值变动所致 盈余公积 383,481,610.96 0.34 274,445,881.53 0.29 39.73 主要系计提盈余公积所致 少数股东权益 10,226,004,098.86 8.99 7,294,373,490.17 7.80 40.19 主要系少数股东增加投资所致 珠海华发实业股份有限公司 2016
48、年年度报告 17/237 截至报告期末主要资产受限情况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项 目 期末余额 受限原因 货币资金 186,530,150.29 保证金 存货 38,913,073,296.43 设定抵押 固定资产 21,774,676.79 设定抵押 合计 39,121,378,123.51 2.2.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 2016 年，全国房地产开发投资 102,581 亿元，比上年名义增长 6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），其中，住宅投资 68,704 亿元，增长 6.4%；商品房销售面积 157
49、,349 万平方米，比上年增长 22.5%，其中，住宅销售面积增长 22.4%；商品房销售额 117,627 亿元，增长 34.8%，其中，住宅销售额增长 36.1%；成交方面，全年成交量创历史新高，一线城市月均成交面积约 84 万平方 米，与 2015 年基本持平，二线代表城市月均成交面积约 96 万平方米，同比增长 26.8%，平均规模超过一线城市，三线城市月均成交约 46 万平方米，同比增长 34.2%。（上述数据来源于国家统计局及中国指数研究院）。同时，2016 年全国房地产市场出现两极分化，一二线城市房价上涨幅度较大，三四线城市去库存压力大。随着热点城市房价地价快速上涨，政府从三月份
50、开始针对热点城市进行政策调控，并在十月份开始扩大政策调控的城市范围，限购限贷等调控政策集中出台，遏制投资投机性需求，防范市场风险，确保房地产市场理性健康发展。针对房地产市场分化的趋势，公司继续推进“珠海为战略大本营，广州、上海、武汉等一、二线核心城市重点突破”的战略部署。公司在继续保持珠海市场上龙头地位的基础上，将进一步加大对上海、广州、武汉等城市的布局力度，同时对其他选定的重点城市持续保持关注并择机进入。目前公司项目主要分布在珠海、上海、广州、武汉、南宁、中山、威海、沈阳、包头、大连，其中对公司业务产生重要影响的城市为珠海、上海、广州、武汉。（1）珠海房地产市场情况 2016 年，珠海呈现“
