1、识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 1/1919 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 金九成交边际改善，景气度好于去年同金九成交边际改善，景气度好于去年同期期 核心观点：核心观点：本周政策情况：货币政策维持稳健，发改委督促农业人口转移本周政策情况：货币政策维持稳健，发改委督促农业人口转移本周，中央层面，央行行长易纲指出中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的，当前利率水平适度，法定存款准备金率有充足的调整空间，中国的货币政策要保持稳健的取向，不急于采用比较大的降息和量化宽松的政策。而在财政政策方面，据财新
2、网报道，发改委与财政部要求各地尽快上报专项债券项目，经国家发改委审批后可进入发债阶段。此外，发改委提出督促农业转移人口市民化任务较重的地区全面落实 1 亿非户籍人口在城市落户政策，确保今年年底取得决定性进展，切实提高农业转移人口市民化质量，而住建部部长王蒙徽提出，要加大培育住房租赁市场，落实支持政策，加强租赁住房的供应，同时鼓励人口流入大、房价高的城市发展共有产权房。本周基本面情况：本周基本面情况：9 月前月前 26 天天 35 城新房成交同比上涨城新房成交同比上涨 12.9%19 年 9 月前 26 天，35 城新房成交同比上涨 12.9%，其中二线、三四线分别上涨 29.8%、6.4%，而
3、一线下滑 14.7%，13 重点城市推盘同比下降9.6%，而当月批售比环比微升至 1.16。土地市场方面，上周百城土地溢价率连续 15 周下滑至 11.3%。金九成交边际改善，景气度好于去年同期金九成交边际改善，景气度好于去年同期从“金九”前 26 天表现来看，35 城商品房成交面积同比上涨 12.9%，其中二线表现突出。从单月批售比来看，16-19 年 9 月批售比分别为 0.91、1.22、1.51、1.16，在 16 年“930 调控”之后，19 年是表现最好的一个“金九”，景气度明显好于去年同期，近两周去化水平上升至 70%以上。投资方面，本周住建部表态加大租赁住房供应，鼓励房价高的城
4、市发展共有产权房，我们认为当前中长期政策目标依旧是通过多层次的供给体系形成长期稳定的住房市场，在此期间，坚持“房住不炒”的供需管控短期平抑房价过快上涨，在周期窄幅波动背景下房企竞争力回归到内生增长性。推荐标的方面，一线 A 股龙头推荐：万科 A、招商蛇口、金地集团，二线 A 股龙头推荐：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展，H 股龙头推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。风险提示风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进
5、超预期。行业评级 行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2019-09-29 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 010-59136622 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：房地产行业:头部房企坚定走量，表外融资规模下滑 2019-09-23 房地产行业:中西部表现依旧突出，土地降温仍在持续 2019-09-22 房地产行业:销售
6、增速再超预期，到位资金增速回落 2019-09-20 联系人：邢莘 021-60750620 -15%-5%5%15%24%34%09/1811/1801/1903/1905/1907/19房地产沪深3002 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 2 2/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 报告日期报告日期 评级评级 合理价值合理价值（元（元/股）股）EPS(
7、元元)PE(x)EV/EBITDA(x)ROE(%)收盘价收盘价 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 26.00 2019-08-26 买入 39.60 3.56 4.07 7.47 6.53 6.59 7.49 19.9%18.5%招商蛇口 001979.SZ 人民币 19.00 2019-03-19 买入 29.80 2.29 2.57 8.30 7.40 8.98 8.33 21.0%19.1%华夏幸福 600340.SH 人民币 27.30 2019-08-18 买入 36.99 4.93
8、 6.03 5.53 4.52 8.21 7.76 29.0%26.2%华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.10 2018-11-01 买入-1.33 1.42 5.32 4.99 5.77 5.46 15.0%13.8%荣盛发展 002146.SZ 人民币 8.31 2019-08-17 买入 13.52 2.25 2.48 3.69 3.36 2.14 0.17 22.6%19.9%金科股份 000656.SZ 人民币 6.52 2019-08-16 买入 7.26 0.97 1.16 6.73 5.61 17.69 22.80 18.8%18.4%中南建设 000961.SZ 人
9、民币 7.91 2019-08-28 买入 10.78 1.13 1.94 6.99 4.08 4.41 4.33 20.3%25.9%阳光城 000671.SZ 人民币 5.88 2019-08-04 买入 8.89 0.94 1.25 6.29 4.69 10.70 8.40 18.0%19.5%蓝光发展 600466.SH 人民币 6.02 2019-09-02 买入 10.04 1.11 1.72 5.40 3.51 11.00 11.78 22.6%25.8%华发股份 600325.SH 人民币 7.07 2019-09-09 买入 10.50 1.40 1.90 5.03 3.72
10、 18.18 11.87 20.0%21.3%新湖中宝 600208.SH 人民币 2.90 2019-03-18 买入 5.20 0.48 0.57 6.10 5.10 23.10 18.50 10.2%10.9%中国国贸 600007.SH 人民币 16.12 2019-09-02 买入 19.86 0.92 1.04 17.46 15.57 7.75 6.88 11.8%11.7%金融街 000402.SZ 人民币 7.57 2019-08-12 买入 10.31 1.29 1.47 5.88 5.14 12.81 10.65 10.9%11.1%碧桂园 02007.HK 港币 9.87
11、 2019-09-18 买入 16.03 1.93 2.26 4.61 3.95 3.30 2.89 25.6%23.1%融创中国 01918.HK 港币 31.25 2019-09-06 买入 54.70 5.28 7.00 5.37 4.05 8.35 4.98 27.2%26.5%旭辉控股集团 00884.HK 港币 4.50 2019-08-18 买入 6.16 0.91 1.13 4.53 3.63 3.70 2.80 21.6%21.2%万科企业 02202.HK 港币 27.15 2019-08-26 买入 38.70 3.48 3.98 7.04 6.16 6.59 7.49
12、19.9%18.5%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；（2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币；（3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币；（4）表中估值指标按照最新收盘价计算。2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 3 3/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 地产行业政策及基本面跟踪情况.5 主要政策回顾.5
13、重点城市成交情况.6 重点城市推盘及库存跟踪.11 全国土地市场供给成交情况.13 地产板块投资观点及重点公司跟踪情况.15 图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（：本周主要政策一览（2019.09.22-2019.09.27）.6 图图 2：各城市商品房：各城市商品房 19 年至今周均成交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比.7 图图 3：35 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方）.8 图图 4：35 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%）.8 图图 5：35 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环
14、比（%）.8 图图 6：35 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%）.8 图图 7：35 城新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%）.8 图图 8：35 城新房成交分线城市年同比城新房成交分线城市年同比.8 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.09.20-2019.09.26）.9 图图 10：12 城二手房周均及单周成交面积（万方）城二手房周均及单周成交面积（万方）.10 图图 11：12 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速.10 图图 12：12 城二手房成交月度同环比城
15、二手房成交月度同环比.10 图图 13：12 城分线城市二手房成交月同比城分线城市二手房成交月同比.10 图图 14：12 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比.11 图图 15：12 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比.11 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘.11 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘.11 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势.12 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比.12 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期.12 图图 2
16、1：13 城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）.12 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期.12 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期.12 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据.14 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比.14 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比.14 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同
17、比大中城市土地出让金年同比.14 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比.14 2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率.15 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率.15 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（201
18、9.09.23-2019.09.27）.16 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度（重点地产公司股价周变动幅度（2019.09.23-2019.09.27）.16 表表 1：35 城市商品房成交面积汇总城市商品房成交面积汇总（2019.09.20-2019.09.26）.7 表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.09.20-2019.09.26）.9 表表 3：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2019.09.20-2019.09.26）.12 表表 4：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存
19、面积及去化周期变化情况（2019.09.20-2019.09.26）.13 表表 5：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2019.09.22-2019.09.27）.16 表表 6：房企每周融资汇总（房企每周融资汇总（2019.09.22-2019.09.27）.16 2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 地产行业政策及基本面跟踪情地产行业政策及基本面跟踪情况况 主要政策回顾主要政策回顾 中央层面，近日召开中华人民共和国成
20、立 70 周年活动多场新闻发布会，央行行长易纲指出，中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的，当前利率水平适度，法定存款准备金率有充足的调整空间，中国的货币政策要保持稳健的取向，不急于采用比较大的降息和量化宽松的政策。而在财政政策方面，据财新网报道，发改委与财政部要求各地尽快上报专项债券项目，经国家发改委审批后可进入发债阶段。住房保障体系方面，住建部部长王蒙徽提出，加大培育住房租赁市场，落实支持政策，加强租赁住房的供应，同时鼓励人口流入大、房价高的城市发展共有产权房。此外，发改委近日提出督促农业转移人口市民化任务较重的地区全面落实 1 亿非户籍人口在城市落
21、户政策，确保今年年底取得决定性进展，切实提高农业转移人口市民化质量。地方层面，平顶山市公安局近日召开新闻通气会，表示落户平顶山城镇一律取消社保缴纳年限限制、居住年限限制，只要在该市城镇实际居住、就学、就业的即可申请迁移落户。驻马店市发布相关文件，提出企业自建公租房剩余房源可通过以下途径进行盘活：（1）参照政府公租房出租，租金收益由住房保障部门与企业按投资比例分成；（2）变更为商品房，由企业进行销售；（3）政府予以回购，变为政府所建。人才政策方面，南京市委书记张敬华表示将逐步扩大人才房在商品房销售中的比例。南通市通州区将人才补贴范围扩大到硕士，对通州区工作的、签订 3 年以上劳动合同、缴纳社保满
22、 6 个月的硕士以上人才，3 年内可享 1000 元/月生活津贴，全职工作 2 年后购买自住房的可获得 10 万元购房补助。鹤壁市政府近日发布高层次人才认定和支持办法，35 岁以下毕业 3 年内落户且缴纳 6 个月社保的本硕博 3 年内分别享受 500（双一流本科为 1000）、1500、2000 元/月生活补贴，购房分别享受 3 万、5 万、10 万元购房补贴，租房者 3 年内分别享受 500、800、1200元/月租房补贴，且租住人才住房者租金减半。公积金政策方面，淮海经济区 8 市公积金互认互贷升级为 10 市互认互贷，在徐州、宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁之外新增济宁、临沂
23、。无锡市公积金政策收紧，单职工贷款额度由 50 万元下调为 30 万元，双职工由 80万元下调为 60 万元，认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，并在二手房提取和市外购房方面新增限制。来宾和成都公积金政策放松，来宾市将最高贷款额度从 35 万元提高到 40 万元。成都市公积金中心调整公积金政策，购买二手房贷款楼龄限制从 20 年延长至 30 年，二手房贷款期限加所购住房楼龄不超过30 年改为贷款期限不超过抵押房产剩余的土地使用权年限（最多为 30 年），并取消异地缴存职工贷款须在本市缴满 6 个月公积金的限制。市场监管层面，近日陕西省、商丘市、周口市、马鞍山市对住房租赁市场开展专项整
24、治活动，重点整治暴力手段驱逐租客，恶意克扣租金、押金，强制上涨租金等行为。南平市近日对全市公租房开展专项清理整治工作，重点整治不再符合公租房保障条件而不退出以及滥用公租房等行为。2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图1：本周本周主要政策一览主要政策一览（2019.09.22-2019.09.27）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布
25、的成交面积显示（数据更新日期为9月26日，下同）：本周，我们监测的35个城市商品房成交面积624.39万方，环比上升23.8%，同比上升37.1%。分线城市来看，四大一线城市本周商品房成交面积97.19万方，环比上升38.4%，同比下降11.9%，其中，广州推盘放量成交面积环比上升67.2%。本周，我们跟踪的11个二线样本城市成交面积333.81万方，环比上升25.4%，同比上升80.6%，其中，长春、南京推盘放量成交面积环比分别上涨57.6%、45.6%。三四线城市成交方面，我们跟踪的20个三四线样本城市成交面积193.39万方，环比上升15.2%，同比上升20.8%。月度来看，9月前26天
26、35城新房成交环比上升18.2%，同比上升12.9%。分线来看，4大一线城市成交同比下降14.7%，11个二线城市、20个三四线城市成交同比分别上升29.8%、6.4%。从全年累计情况来看，截至2019年9月26日，35城新房成交整体同比上涨4.9%，其中一线城市、二线城市累计成交同比分别上涨12.3%、8.4%，三四线城市则下降3.1%。成都市公积金中心：成都市公积金中心：1.购买二手房贷款楼龄限制从20年延长至30年；2.二手房贷款期限加所购住房楼龄不超过30年改为贷款期限不超过抵押房产剩余的土地使用权年限（最多为30年）；3.取消异地缴存职工贷款须在本市缴满6个月公积金的限制无锡市公积金
27、中心：无锡市公积金中心：1.单职工贷款额度为30万元（原50万元），双职工为60万元（原80万元）；2.认定标准由“认贷不认房”调整为“认房又认贷”；3.同一套住房办理公积金提取后12个月内发生交易行为，该套房屋12个月内不得再次办理提取（原无此规定）；4.无锡市外购房提取须为户籍地或缴存地（原无此规定）；5.非直系亲属共同购房的仅限其中一方提取平顶山市公安局平顶山市公安局:落户平顶山城镇一律取消社保缴纳年限限制、居住年限限制，只要本人在该市城镇实际居住、就学、就业的，即可向当地公安机关申请迁移落户南平市住建厅：南平市住建厅：对全市公租房开展专项清理整治工作，重点整治不再符合公租房保障条件而不
28、退出以及滥用公租房等行为09/2309/2409/2409/2509/2509/26发改委与发改委与财政部：财政部：据财新网报道，要求各地尽快上报专项债券项目，经国家发改委审批后可进入发债阶段央行行长易纲：央行行长易纲：中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的，利率和准备金率均有充足的调整空间，中国的货币政策要保持稳健的取向，不急于采用比较大的降息和量化宽松的政策发改委：发改委：督促农业转移人口市民化任务较重的地区全面落实1亿非户籍人口在城市落户政策，确保今年年底取得决定性进展，切实提高农业转移人口市民化质量09/27住建部部长王蒙徽：住建部部长王蒙徽：1
29、.加大培育住房租赁市场，落实支持政策，加强租赁住房的供应；2.鼓励人口流入大、房价高的城市发展共有产权房09/2309/27南通市通州区人社南通市通州区人社局：局：人才补贴范围扩大到硕士，对通州区工作的、签订3年以上劳动合同、缴纳社保满6个月的硕士以上人才，3年内可享1000元/月生活津贴，全职工作2年后购买自住房的可获得10万元购房补助2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：各各城市商品房城市商品房19年至今周均成
30、交量、本周成交量及成交环比年至今周均成交量、本周成交量及成交环比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 1：35 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2019.09.20-2019.09.26）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均同比周均同比 去化周期去化周期（月）（月）去化时去化时间环比间环比 一线（4 个）北京 17.24 16.41 5.1%-19.0%18.91 15.48 22.2%22.80 2.5%上海 40.0
31、6 27.81 44.0%27.3%34.87 34.77 0.3%18.56 1.8%广州 29.23 17.48 67.2%-41.9%24.18 24.01 0.7%19.36 2.5%深圳 10.66 8.50 25.4%6.4%9.77 8.76 11.5%12.51 0.8%一线合计一线合计 97.19 70.20 38.4%-11.9%87.73 83.01 5.7%-二线（11 个）杭州 25.73 21.89 17.5%23.6%18.81 24.58-23.5%10.19-2.7%南京 31.69 21.76 45.6%192.4%16.58 15.79 5.0%21.02
32、-5.5%武汉 57.43 51.05 12.5%92.4%47.24 41.66 13.4%-青岛 51.09 35.63 43.4%520.6%31.33 35.50-11.7%-福州 9.31 8.43 10.4%53.8%7.15 6.36 12.4%26.51 0.1%厦门 11.92 9.63 23.8%273.9%5.30 4.56 16.2%-苏州 27.57 19.48 41.5%235.1%23.36 20.70 12.8%12.12 0.0%长春 33.80 21.45 57.6%-2.8%23.78 24.98-4.8%-南宁 26.07 31.11-16.2%30.2
33、%27.21 20.24 34.4%5.35-3.0%济南 31.69 24.58 28.9%43.5%24.15 13.79 75.1%-温州 27.51 30.84-10.8%32.8%24.18 18.99 27.3%7.95 0.9%二线合计二线合计 333.81 266.22 25.4%80.6%249.10 238.53 4.4%-三四线（20 个）三四线合计三四线合计 193.39 167.84 15.2%20.8%166.59 172.98-3.7%-35 城合计城合计 624.39 504.26 23.8%37.1%503.41 494.53 1.8%-数据来源：Wind，C
34、RIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 19至今周均成交（万方）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0510152025303540455055北京上海广州深圳杭州南京武汉青岛福州厦门苏州长春南宁济南温州本周成交（万方）本周成交环比（%）2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：35城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方）图图4：
35、35城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：35城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%）图图6：35城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%）数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：35城城新房成交整体年新房成交整体年同比（同比（%）图图8：35城城新房成交分线城市年新房成交分线城市年同比同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Win
36、d，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）、珠三角（7城）、中西部（3城）、海峡西岸城市群（5城）本周成交面积分别为101.59、180.14、114.60、91.01、58.48万平，环比上周分别上升29.4%、31.9%、35.3%、4.3%、8.6%。624.3923.8%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%01002003004005006007002017201819W1-3919-W3619-W3719-W3819-W3935城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）38.4%25.4%15.2%-20%-10%0%10%20%
37、30%40%50%19-W3419-W3519-W3619-W3719-W3819-W39一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）18.2%12.9%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.2635城新房成交环比35城新房成交同比-14.7%29.8%6.4%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.26一线城市二线城市三四线城市4.9%-30%-20%-10%0%10%20%30%201420152
38、0162017201819.01.01-19.09.2635城新房成交年同比12.3%8.4%-3.1%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2014201520162017201819.01.01-19.09.26一线城市（4城）二线城市（11城）三四线城市（20城）2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2
39、019.09.20-2019.09.26）数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的12个样本城市商品房口径的二手房成交面积为147.39万方，环比上升53.5%。分线城市来看，2个一线城市二手房成交面积55.49万方，环比上升57.5%，其中北京环比上升74.2%。10个二三线样本城市整体成交面积为91.90万方，环比上升51.2%，其中无锡环比上升118.3%。月度情况来看，9月前26天12城市二手房成交环比下降4.0%，同比上升17.8%。分线来看，一线城市环比上升9.0%，二三线城市环比下降10.1%。全年累计情况来看，截至
40、2019年9月26日，12城市整体成交同比上升2.8%，其中一线城市成交同比下降6.6%，二三线城市同比上涨8.1%。表表 2：12 城二手房成交面积汇总（城二手房成交面积汇总（2019.09.20-2019.09.26）分线分线 城市城市 本周成交本周成交（万方）（万方）上周成交上周成交（万方）（万方）周环比周环比 周同比周同比 19 周均周均（万方）（万方）18 周均周均（万方）（万方）周均年同比周均年同比 一线（2 个）北京 38.75 22.25 74.2%115.7%26.94 28.22-4.5%深圳 16.74 12.99 28.9%77.7%12.30 11.67 5.5%一线
41、合计一线合计 55.49 35.24 57.5%102.6%39.24 39.89-1.6%1234商品房周环比环比商品房周同比同比二手房周环比环比二手房周同比同比环渤海长三角海峡西岸珠三角中西部其他29%78%55%145%32%51%31%52%35%-2%55%54%4%67%69%126%9%39%72%157%29%78%55%145%2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 二三线（10 个）青岛 11.38 1
42、0.03 13.5%360.6%9.58 9.55 0.3%厦门 9.02 5.23 72.5%157.1%9.20 4.96 85.5%无锡 22.64 10.37 118.3%143.3%11.85 10.63 11.4%岳阳 2.26 1.19 89.9%62.5%1.52 1.97-22.9%扬州 3.88 2.87 35.2%61.1%3.33 3.35-0.6%苏州 20.07 15.12 32.7%10.9%23.44 18.60 26.1%南宁 8.18 4.98 64.3%153.1%5.88 4.57 28.7%金华 3.51 2.44 43.9%91.4%2.80 3.5
43、3-20.8%江门 0.95 0.48 97.9%-56.7%1.99 2.69-26.0%杭州 10.01 8.07 24.0%36.4%11.22 11.92-5.9%二三线合计二三线合计 91.90 60.78 51.2%77.5%80.80 71.76 12.6%12 城合计城合计 147.39 96.02 53.5%86.2%120.04 111.65 7.5%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：12城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）图图11：12城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成
44、交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：12城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：12城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 147.3953.5%-40%-20%0%20%40%60%0501001502002017201819W1-3919-W36 19-W37 19-W38 19-W3912城二手房周均成交面积当周成交环比（右）57.5%51.2%-40%-20%0%2
45、0%40%60%80%19-W3419-W3519-W3619-W3719-W3819-W39一线城市（2城）二三线城市（10城）-4.0%17.8%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.2612城二手房成交环比12城二手房成交同比0.4%30.7%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%19.0419.0519.0619.0719.0819.09.01-19.09.26一线城市（2城）二三线城市（10城）2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9
46、3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111/1919 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图14：12城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：12城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为9月26日，下同）：本周，我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为346.75万方，环比上升14.5%，同比下降15.7%。月
47、度数据来看，9月前26天13城商品房推盘1049.42万方，环比上升28.6%，同比下降9.6%。全年累计来看，截至2019年9月26日，13城市商品房推盘面积同比上涨1.3%，涨幅较2018年全年收窄20.7%个百分点。批售比方面，本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）稳定于1.02。库存方面，本周我们跟踪的13城市商品房库存总量环比上周上升0.6%，其中一线城市商品房库存环比上周上升0.9%，二线城市商品房库存环比上周保持不变，三四线城市商品房库存环比上周上升1.0%。去化周期方面，13城市商品房去化周期上升至15.26个月，11个城市住宅去化周期上升至7.88个月。图
48、图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 2.8%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.2612城二手房成交年同比-6.6%8.1%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2014201520162017201819.01.01-19.09.26一线城市（2城）二三线城市（10城）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%050100150
49、20025030035040019W2719W2919W3119W3319W3519W3719W39推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00018M918M1119M119M319M519M719.09.01-19.09.26推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）2 2 6 9 8 1 1 2/4 3 3 4 8/2 0 1 9 0 9 3 0 1 4:2 0 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212/1919 Table_PageText 跟
50、踪分析|房地产 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图20：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）城市及分线城市商品房去化周期（月）数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：
