1、集团会计核算管理制度1、目的为规范集团有限公司（以下简称“集团”）及集团具有实际控制权的各下属公司（以下简称“下属公司”）的会计核算工作，统一会计政策和核算原则，根据中华人民共和国会计法、会计基础工作规范、企业会计准则，结合公司的具体情况，特制定本办法。2、职责划分2.1集团会计机构设在集团财务管理中心，在集团总裁和财务总监的领导下，开展具体的财务会计工作，并对集团总裁和财务总监负责。2.2 各下属公司会计机构设在下属公司财务管理部，在下属公司总经理和财务负责人的领导下开展具体工作。各下属公司财务管理部的业务接受公司集团财务管理中心指导、监督和考核。2.3 集团和各下属公司须配备合格的财务会计
2、人员处理财务会计工作。财务会计人员须严格履行会计岗位职责，遵守各项规章制度。3、工作流程3.1 会计核算要求集团和各下属公司在会计核算时，应当遵循以下基本要求：1）会计核算应当以实际发生的交易或事项为依据，如实反映企业的财务状况、经营成果和现金流量；2）按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据；3）提供的会计信息应当能够反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，以满足会计信息使用者的需要；4）会计核算方法前后各期应当保持一致，不得随意变更；5）会计核算应当按照规定的会计处理方法进行，会计指标应当口径一致、相互可比；6）会计核算应当及时进行，不得提前或
3、延后；7）会计核算和编制的财务报告应当清晰明了，便于理解和使用；8）会计核算应当遵循配比原则的要求；9）各项资产在取得时一般应按照实际成本计量，法律、行政法规以及本制度另有规定的除外；10）会计核算应当合理划分收益性支出与资本性支出的界限。凡支出的效益仅及于本年度（或一个营业周期）的，应当作为收益性支出；凡支岀的效益及于几个会计年度（或 几个营业周期）的，应当作为资本性支出；11）会计核算应当遵循谨慎性原则的要求，不得多计资产或收益、少计负债或费用，不得计提秘密准备；12）会计核算应当遵循重要性原则的要求，在会计核算过程中对交易或事项应当区别其重要程度，釆用不同的核算方式。对资产、负债、损益等
4、有较大影响，并进而影响财务报告使用者据以做出合理判断的重要会计事项，必须按照规定的会计方法和程序进行处理，并在财务报告中予以充分、准确地披露；对于次要的会计事项，在不至于误导财务报告使用者做出正确判断的前提下，可适当简化处理。本办法规定的会计要素为资产、负债、所有者权益、收入、费用及利润。本办法中对有关会计业务的政策未做明确规定的，应当按照企业会计准则等国家有关规定执行。3.2 会计核算政策3.2.1核算依据：遵循企业会计准则。3.2.2会计期间：会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告 期间。会计年度为公历1月1日起至12月31日止。3.2.3记账基础、方法和计量属性1
5、）记账基础、方法会计核算以权责发生制为记账基础，实行借贷记账法。2）会计计量属性一般釆用历史成本作为计量属性，当所确定的会计要素金额符合企业会计准则的要求、 能够取得并可靠计量时，可釆用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。a）历史成本。在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还 负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。b）重置成本。在重置成本计量下，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物
6、的金额计量。负债按照现在偿付该项债务所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。c）可变现净值。在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。d）现值。在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。本制度除特殊规定外，现值计算通常釆用同期的一年期银行贷款利率。e）公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。公允价值通常以协
7、议价格为基础进行计量；如不存在协议价格的，应以资产的市场价格进行计量；如既无协议价格也不存在市场价格的，应根据同行业类似资产的最近交易价格进行计量。3.2.4记账本位币会计核算以人民币为记账本位币。3.2.5现金等价物的确定标准现金等价物指公司持有的期限短（一般指从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。3.2.6企业合并企业合并是将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并的类型包括同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。1） 同一控制下的企业合并，合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产
8、账面价值与支付的合并对价账面价值的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。2）非同一控制下的企业合并，购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。3）无论是哪一类型的企业合并，都应该先按以下方法确定购买方和购买日：a）对于购买方的确定，按照合并会计报表关于对控制
9、方的判断，将取得控制权的一方确定为购买方。b）对于购买日的确定，需同时满足以下条件：企业合并合同或协议获股东大会等内部权力机构通过。需国家有关主管部门审批的，已获得相关部门批准；参与合并各方已办理了必要的财产权交接手续；购买方已支付了购买价款的大部分（一般应超过50%）,并且有能力支付剩余款项； 购买方实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的收益和风险。3.2.7财务报表编制合并财务报表时，合并范围包括集团及各下属公司。1）从取得下属公司的实际控制权之日起，集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际 控制权之日起停止纳入合并范围。对于同一控制下企业合并取得的下属公司，自其 与集团同受最
10、终控制方控制之日起纳入集团合并范围，并将其在合并日前实现的净 利润在合并利润表中单列项目反映。2）在编制合并财务报表时，下属公司与集团釆用的会计政策或会计期间不一致的，按照集团的会计政策或会计期间对下属公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的下属公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。3）合并范围内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。下属公司的股东权益及当期净损益中不属于集团所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。4）因处置部分股权投资或其他原因丧失了对下属公司原有控制权的，
11、在合并财务报表中，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算的应享有原有下属公司自购买日开始持续计算的净资产的份额后的金额，计入丧失控制权当期的投资收益。与下属公司原有股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。3.2.8外币折算外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账。于资产负债表日，外币货币性项目釆用资产负债表日的即期汇率折算为人民币。为购建符合资本化条件的资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化；其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，于资
12、产负债表日釆用交易发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额在现金流量表中单独列示。3.2.9金融工具1）金融工具定义及分类a）金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债或权益工具的合同。b）金融资产定义及分类金融资产，是指企业的下列资产：现金；持有的其他单位的权益工具；从其他单位收取现金或其他金融资产的合同权利；在潜在有利条件下，与其他单位交换金融资产或金融负债的合同权利；将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具的合同权利，企业根据该合同将收到非固定数量的自身权益工具；将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具的合同权利，但企业以固定金额的现金或其他金融
13、资产换取固定数量的自身权益工具的衍生工具合同权利除外。其中，企业自身权益工具不包括本身就是在将来收取或支付企业自身权益工具 的合同。金融资产的分类方法如下：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。包括交易性金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，主要包括企业以赚取差价为 目的购入的股票、债券和基金等。持有至到期投资，是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。主要包括企业购买持有至到期的国债、公司债券等。贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。可供出售金融资产，指初始确认时即被指定为
14、可供出售的非衍生金融资产，以及没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、 贷款和应收款项的金融资产。c）金融负债及其分类金融负债，是指企业的下列负债：向其他单位交付现金或其他金融资产的合同义务。在潜在不利条件下，与其他单位交换金融资产或金融负债的合同义务。将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具的合同义务，企业根据该合同将交付非固定数量的自身权益工具。将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具的合同义务，但企业以固定金额的现金或其他金融资产换取固定数量的自身权益工具的衍生工具合同义务除外。其中，企业自身权益工具不包括本身就是在将来收取或支付企业自身
15、权益工具 的合同。企业的金融负债应当在初始确认时划分为下列两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。 其他金融负债，指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。2）金融工具的确认和计量a）金融资产和金融负债以公允价值进行初始确认。以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，取得时发生的相关交易费用直接计入当期损益。其他类别 的金融资产或金融负债的相关交易费用计入初始确认金额。交易费用，是指可直接归属于购买、发行或处置金融工具新增的外部费用。新增的外部费用，是指企业不购买、发行或处置
16、金融工具就不会发生的费用。交易费用包括支付给代理机构、咨询公司、券商等的手续费和佣金及其他必要支出，不包括债券溢价、折价、融资费用、内部管理成本 及其他与交易不直接相关的费用。b）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续计量；但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量；贷款和应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法，以摊余成本计量。摊余成本是指金融资产的初始确认金额经下列调整后的结果：扣除已偿还的本金；加上或减去采用实际利率法将初始确认金额与到期日金额之间的差额
17、进行摊销形成的累计摊销额；扣除已发生的减值损失。c）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资损益，同时调整公允价值变动损益。d）持有至到期投资在持有期间应当按照实际利率法确认利息收入，计入投资收益。实际利率应当在取得时确认，并在预期存续期间保持不变。在发生减值后，利息收入应按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现釆用的折现率作为利率计算确认。处置时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额确认为投资收益。e）贷款和应收款项在收回或处置贷款时，应按取得
18、的价款与该贷款账面价值之间的差额，确认为当期损益。f）可供出售金融资产的公允价值变动计入所有者权益；持有期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资收益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资收益。3）金融资产减值a）除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，应当于资产负债表日对其他金融资产的账面价值进行检查，如果有客观证据表明某项金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客观证据，是指金融资产初始确
19、认后实际发生的、对该金融资产的预计未来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。 金融资产发生减值的客观证据，主要包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂时性下跌；发行方或债务人发生严重财务困难；债务人很可能倒闭或进行其他财务重组等。b）以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量现值低于账面价值的差额，计提减值准备。如果有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。该转回后的账面 价值不应当超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。G）对金额重大的应收款项，单独进行减值测试；对单项金额不
20、重大的，可以单独进行减值测试，也可以在具有类似信用风险特征的资产组合中进行减值测试，如有客观证据 明其已发生损失，应当确认减值损失，计入当期损益。该标准一经确定，在一个会计年度内不得变更。d）对于可供出售权益类工具投资，如果其公允价值出现严重或非暂时性下跌，具体表现为，资产负债表日公允价值较其投资成本出现大于等于40%的严重下跌时，或一个会计年度内的公允价值均低于其投资成本的，则预期该下降为“严重”与“非暂时性”的，可根据其初始投资成本扣除已收回本金和已摊销金额及当期公允价值后的差额计算确 认减值损失；在计提减值损失时将原直接计入所有者权益的公允价值降低形成的累计损 失一并转出，计入“资产减值
21、损失”。对己确认减值损失的可供出售债务工具投资，在 随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的， 原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投 资，在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的，原确认 的减值损失不得通过损益转回，直接计入所有者权益。在活跃市场中没有报价且其公允 价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算 的衍生金融资产发生的减值损失，不得转回。4）金融资产分类调整a）在初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，不能重分类为其他类金融资产；其
22、他类金融资产也不能重分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。b）每年末，企业应对持有至到期投资的持有意图及能力进行评价，企业因持有意图或能力发生改变，使某项投资不再适合划分为持有至到期投资的，应当将其重分类为可供出售金融资产，并以公允价值进行后续计量。c）企业将尚未到期的持有至到期投资在本会计年度内出售或重分类为可供出售金融资产的，相对于该类投资在出售前或重分类前的总额较大时，应将剩余部分重分类至可供岀售金融资产，且除情况特殊外，在本会计年度及以后的两个完整的会计年度内不得重新划分为持有至到期投资。d）重分类日，将该项投资的账面价值与公允价值之间的差额计入资本公积，在该可供出售金融
23、资产发生减值或终止确认时转出，计入投资收益。e）当金融资产不再适合以公允价值计量时，可以改以成本或摊余成本计量，该成本或摊余成本为重分类日该金融资产的公允价值或账面价值。3.2.10应收款项包括应收账款和其他应收款。对外销售商品或提供劳务形成的应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额。1）应收款项计提坏账准备的确认标准在资产负债表日对应收款项账面价值进行检查，对存在下列客观证据表明应收款项发生减值的，计提减值准备。a）债务人发生严重的财务困难；b）债务人违反合同条款（如偿付利息或本金发生违约或逾期等）；c）债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；d）其他表明应
24、收款项发生减值的客观依据。2）坏账准备的测试和计提。a）应收款项应单独进行减值测试。当存在客观证据表明公司将无法按应收款项的原有条款收回款项时，计提坏账准备。坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。b）关联方单位的应收款项一般不计提坏账准备，有确凿证据（如破产公告）证明除外。坏账准备的计提方法为：根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行计提。3.2.11存货包括土地一级开发建造合同-已完工未结算、开发成本（包含拟开发的土地）、开发产品、各种材料物资、低值易耗品等。存货于取得时按实际成本入账。开发成本和开发产品的成本包括土地成本、建
25、筑成本、资本化利息、其他直接和间接 开发费用。土地一级开发成本包括拆迁征地成本、土地平整及建造基础公共设施成本、资本化利息、其他直接和间接开发费用。土地一级开发补偿金额一般会与具体政府管理部门协商一致。1）土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一 平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。由政府授权委托的企业进行土地一级开发时，按照建造合同准则进行核算。建造合同工程按照累计发生的工程施工成本和累计
26、确认的合同毛利（亏损）扣除已经办理结算的价款以及确认的合同预计损失后的净额列示。建造合同工程累计发生的工程施工成本和累计确认的合同毛利（亏损）超过累计已经办理结算的价款部分在存货中列示为“已完工未结算”；累计已经办理结算的价款超过累计发生的工程施工成本和累计确认的合同 毛利（亏损）部分在预收账款中列示为“已结算未完工七2）拟开发土地是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地；项目整体开发时应全部转入开发成本；项目分期开发时，应将分期开发用地部分转入各期的开发成本。3）开发产品是指己取得竣工验收备案手续达到可使用状态且主要用于出售为目的的物业。4）自用或对外出租的开发产品，应分别转作固定
27、资产或投资性房地产进行核算。5）各项存货按实际成本计价；发出存货时按同类存货月末一次加权平均法进行计量；低值易耗品按一次转销法进行摊销。6）公共配套设施按实际成本计入开发成本，应在完工时分清属于营业性配套和非营业性配套。非营业性配套分摊转入可售物业的成本；但如有经营价值且拥有收益权的营业性配套设施按照可售物业的收益范围分摊单独计入“开发产品-营业性配套设施”。7）存货应在期末时按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。8）公司应当对存货进行定期盘点
28、，至少在每年年末盘点一次。盘点结果如果与账面记录不符，应于期末前查明原因，并根据公司的管理权限，经股东大会、董事会或类似权利机构批准后，在期末结账前处理完毕。盘盈的存货，应冲减当期的成本或费用； 盘亏的存货，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期成本或费用；属于非常损失的，计入营业外支出。9）对于在期末结账前尚未经批准的，应在对外提供财务会计报告时先按上述规定进行处理，并在会计报表附注中做出说明；如果其后批准处理的金额与已处理的金额不一致，应按其差额调整会计报表相关项目的比较数据。3.2.12长期股权投资1）长期股权投资的核算范围a）对子公司投资，即持有的能够对被投资单位实施控
29、制的权益性投资。控制，是指投资方拥有被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额投资方属于投资性主体且子公司不纳入合并财务报表的情况除外。b）对合营企业投资，即持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该项安排的相关活动须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。c）对联营企业投资，即持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的决定。通常情况下满足下列
30、条件之一的可认定为对 被投资单位具有重大影响，但有确凿证据表明该种情况下企业不能参与被投资单位生 产经营决策的除外：企业直接或间接拥有被投资单位20%以上，但低于50%的表决权股份时；企业在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；符合会计准则规定的其他情形。2）长期股权投资的初始计量a）企业合并形成的长期股权投资同一控制下的企业合并，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与以支付 现金、转让非现金资产或承担债务账面价值之间的差额，应当调整资本
31、公积；资本公 积不足冲减的，调整留存收益。合并方以发行权益性证券作为合并对价的，应当在合 并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长 期股权投资的初始投资成本。按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始 投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减 的，调整留存收益。非同一控制下的企业合并，购买方在购买日应当按照企业会计准则第20号-企业合并的有关规定确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。合并方或购 买方为企业合并发生的审计、法律服务，评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。b）除企业合并形成的长
32、期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，应当按照下列规定确定其初始投资成本：以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照企业会计准则金融工具列报的有关规定确定。通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则非货币性交换的有关规定确定。通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照企业会计准则债务重组的有关规定确定。3）长期股权投资的
33、后续计量a）长期股权投资成本法核算对子公司投资采用成本法核算，按照初始投资成本计价，追加或收回投资应当调整长期股权投资成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，应当确认为当期投资收益。b）长期股权投资权益法核算对合营企业或联营企业的长期股权投资釆用权益法核算。投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，投资方都可以按照企业会计准则第22号-金融工具确认和计 量的有关规定，对间接持有的该部分投资以公允价值计量且其变动计入当期损益， 并对其余部分釆取权益法核算。长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产
34、公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；长期股权投资的初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额应当计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。取得长期股权投资后，应当按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值。按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账面价值。对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以
35、及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以后实现净利润的，在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，应当以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位釆用的会计政策及会计期间与企业不一致的，应当按照企业的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资损益。V.计算确认应享有或分担被投资单位的净损益时，与联营、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于投资方的部分，应当予以抵销，在此基础上确认
36、投资收益。C）长期股权投资核算方法的转换i.因追加投资等原因能够对被投资单位实施共同控制或重大影响但不构成控制的， 应当按照企业会计准则第22号-金融工具确认和计量确定的原持有投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入改按权益法核算的当期损益。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，应当按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。购买日之前持有的股权投资因釆用权益法核算而确认的其他综合收益，在
37、处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。购买日之前持有的股权投资按照企业会计准则金融工具确认和计量的有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权应当企业会计准则第22号-金融工具确认和计量核算。其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因釆取权益法核算而确认的其他综合收益，在终止釆用权益法核算时釆用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因处置部分权益性投资等原因丧失对被
38、投资单位的控制的，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对剩余股权视同自取得即釆用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，应当改按企业会计准则第22号-金融工具确认和计量的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。d）长期股权投资的减值各企业应定期对长期股权投资进行检查，判断是否存在可能发生减值的迹象。被投资单位面临内外部环境的重大不利变化，出现经营状况恶化等减值迹象的，应当先估计其可收回金额，结果表明可收回金额低于其账面价值的，应当将长期股权投资的账面价值减记至可收回金额
39、，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的长期股权投资减值准备。长期股权投资减值损失一经确定，在以后会计期间不得转回。e）长期股权投资的处置处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。釆用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。处置长期股权投资时，应同时结转已计提的减值准备。部分处置某项长期股权投资时, 应按相应比例结转已计提的减值准备。3.2.13投资性房地产1）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产包括已
40、出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，以取得时的实际成本进行初始计量。外购投资房地产成本为支付的全部价款（包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出）；自建投资性房地产成本为达到预定可使用状态前发生的必要支出。与投资性房地产有关 的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本公司且其成本能够可靠的计量时， 计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。2）公司釆用成本模式对所有投资性房地产进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率对建筑物和土地使用权计提折旧或摊销。3）投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形资产。自
41、用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。4）当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。5）当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。3.2.14固定资产1）具有下列特征的有形资产作为固定资产：a）企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；b）单位价值在2,000元以上（含2,000元），使用寿命超过一个会计年度的
42、有形资产，或虽单位价值未达到2,000元,但作为成套资产的组合达到2,000元且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。2）固定资产包括房屋及建筑物、办公家具、办公设备、运输工具及设备、运营器具及设备、机器设备、图书文物及陈列品、其他器具工具等。3）固定资产确认及初始计量。a）固定资产在与其有关的经济利益很可能流入企业、且其成本能够可靠计量时予以确认。购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。b）与固定资产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入企业且其成本能够可靠的计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。4）固定资产的折旧方法
43、。固定资产折旧釆用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。5）固定资产减值当固定资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。6）固定资产的处置当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。7）每年年度终了，应对固定资产的使用寿命和预计净残值进行复核，如果复核时改变固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法的，作为会计估计变更进行处理。3.2.15
44、在建工程在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产或投资性房地产并自次月起开始计提折旧。 当在建工程的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。3.2.16无形资产无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。通常包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。公司的无形资产主要指土地使用权、软件等，并以成本计量。1）土地使用权，土地使用权与地上建筑物应分别确认实际成本入账.a）土地使用权用于自行开发建造办公
45、楼、厂房等建筑物时，土地使用权应作为无形资产核算。b）土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，应将相关的土地使用权的账面价值全部转入开发成本。c）公司外购的房屋建筑物，支付的购买价款如无法获得原始土地使用权和建筑物成本的，应将购买价按照评估值在土地使用权和建筑物之间进行合理分配入账。如评估值也无法获取的，则土地使用权价值一并计入建筑物成本中。d）公司已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权，应确认为投资性房地产，不应确认为无形资产。e）土地使用权年限通常为40-70年，核算时按照取得土地使用权剩余年限平均摊销，净残值为零。2）软件软件按3-5年平均摊销，净残值为零。如有合同或使用期限约定，按约
46、定执行。3）无形资产减值当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。3.2.17借款费用1）发生的可直接归属于需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可使用状态之固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目的购建的借款费用，在资产支出及借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本。当购建的固定资产、投资性房地产达到预定可使用状态，房地产开发项目达到预定可使用或者可销售状态停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益。如果资产的购建活动发生非正常中断，并且 中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建活动重新
47、开始。2）对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的利息费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定专门借 款费用的资本化金额。3）对于为购建符合资本化条件的固定资产、投资性房地产以及房地产开发项目而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款部分的资本支出加权平均数乘 以所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款费用的资本化金额。实际利率是将借款在预期存续期间或适用的更短期间内的未来现金流量折现为该借款初始确认金额所使用的利率。3.2.18长期待摊费用长期待摊费用包括经营租入
48、固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊期限在一年以上的各项费用（如办公装修费、房屋租赁费用、财产保险费等）,按预计受益期间分期平均摊销，净残值为零，并以实际支出减去累计摊销后的净额o3.2.19商誉商誉是在非同一控制下的企业合并中，合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额。初始确认后的商誉，以其成本扣除累计减值损失的金额计量，不进行摊销，期末进行减值测试。3.2.20长期资产减值1）固定资产、在建工程、无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对下属公司、联营企业的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额
