1、关于进一步加强物业管理工作的意见街道办事处，区政府各部门、各企业：为进一步落实物业管理工作，提升物业管理服务水平，改善人居环境，提高城市建设管理水平，推进“”建设，根据省物业管理条例、市政府关于进一步加强物业管理工作的意见（政发号）和市政府办公室关于创建物业管理示范小区的实施意见（政办字号）等有关规定，结合我区实际，提出以下意见。一、指导思想以科学发展观为指导，以和谐城乡建设、创建物业管理示范小区为契机，以改善人居环境、提高生活质量、提升城市形象为目标，坚持“政府主导、属地管理、示范带动、循序渐进”的原则，建立健全物业管理长效机制，扩大物业管理覆盖面，提升物业管理服务水平和居民幸福指数，构建具
2、有特色的物业管理机制和运行模式，推动物业管理工作水平的提升。二、理顺管理体制社区物业管理工作，按照“区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合”的原则，理顺管理体制，明确管理职责，落实工作责任，将物业管理纳入社区建设统一管理，大力推行“四位一体”社区管理模式，形成上下联动、齐抓共管的工作机制，共同推进物业管理工作。（一）区政府对全区物业管理工作负总责组织区级相关部门、街道办事处落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；建立健全区、街道、社区三级物业管理工作体系和机构；落实物业管理责任，抓好全区物业管理的组织协调、监督指导和部署检查工作。（二）街道
3、办事处负责组织开展本辖区物业管理工作会同区物业主管部门，界定物业管理服务范围，科学划定社区物业管理区域；组织指导本辖区各物业管理区域内的业主大会成立和业主委员会换届工作；组织并参与物业服务质量的检查考核；组织开展旧住宅区的物业管理工作并予以监督；负责建立物业管理联席会议制度，调解处理辖区内物业管理方面的纠纷和信访工作。（三）社区居委会具体组织本辖区物业管理的实施工作配合街道办事处协调辖区内的物业管理活动；组织业主委员会制定管理规章和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，监督物业管理活动，调解管理服务中的矛盾
4、纠纷。（四）区物业管理部门负责全区物业管理行业的监督和指导贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章和政策文件；研究制定物业管理发展规划，参与新建住宅项目配套设施的规划建设和综合验收；负责物业服务企业的资质年检，监管物业服务企业，规范物业管理服务行为；负责物业专项维修资金和物业质量保修金的归集管理，会同区财政部门等搞好监督管理；落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；牵头组织检查考核我区及各有关部门推进物业管理工作的情况。（五）建立健全物业管理联动工作机制住建、规划、公安、城市管理、工商、环保、物价、民政等相关部门依据各自职责，落实好部门职能进社区，共同抓好涉及物业
5、管理的相关工作。各职能部门要建立违法行为投诉登记制度，公布部门职责和联系方式，接受居民的投诉和监督，依法查处纠正居住小区内违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、物业服务收费、污染环境以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为。（六）全力推行“四位一体”的物业管理模式有效整合社区资源，建立以社区党支部为核心，社区居委会、业主委员会和物业管理公司共同参与的社区事务共同协商工作平台，共同协商处理社区事务、共同参与社区建设，实现对社区事务的全方位管理，形成“大事共商、资源共享、活动共办、实事共做、共驻共建、共同发展”的物业管理新格局。三、合理确定物业管理方式和组织形式社区物业管理实行等级或基础性管理服
6、务。根据社区建设环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，结合我区住宅小区物业管理实际，采取“区别对待、分层次管理”的物业管理模式。（一）新建住宅小区管理严格遵循规划设计方案，依配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、住建、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。新建住宅小区要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度。建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换
7、衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化管理服务。（二）老旧住宅小区管理认真贯彻执行市政府办公室关于创建物业管理示范小区的实施意见（政办字 号），加大对现有老旧住宅小区的整治力度，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。一要提高对整治和创建工作的重视程度，将整治创建工作与日常重点工作同部署、同落实。二要提高各相关部门的合作协调能力。充分发挥联席会议制度的综合协调作用，切实落实好部门职能进社区，大力推进“四位一体”物业管理模式。三要多渠道争取整治资金。我区城市建设起步较晚，物业管理尚处于起步阶段，加之老旧小区规模小、配套设施不健全、道路和管网缺损严重、管理成本大等因素，导致物业服务企业
8、不愿接管。各有关部门要集思广益，多方筹措资金，以保证老旧小区的整治工作顺利进行。街道办事处具体指导实施辖区内老旧小区整治后的物业管理工作。根据居民的需求及接受程度，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管理范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。对整治后具备物业管理服务条件的住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理；对不完全具备物业管理服务条件的小区，推行居委会管理与物业管理相结合的管理模式，成立“两站一中心”（物业管理矛盾调解站、物业应急维修服务站和街道物业服务中心）
9、，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，抓好基础性物业服务。力争到年年底前，物业服务覆盖到每个老旧住宅小区社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。（三）非住宅物业管理推进党政机关、事业单位、厂矿企业、医院、学校等非住宅项目的后勤管理向社会化物业管理转制，通过公开招投标的方式选聘物业服务企业实施物业管理。力争在“”期间，非住宅物业基本建立起政策完善、机构健全、责任到位的管理工作机制。四、突出重点，严格规范物业管理行为（一）规范物业项目前期管理按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。一是凡达到规定规模的新建住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企
10、业，实施前期物业管理。建设单位在办理商品房屋预售许可证前，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房。二是严格物业管理配套设施的建设、使用和管理。建设单位要按相关规定配置物业管理用房，达不到设计要求的不予审批，工程结束后达不到标准的不予验收。三是住宅小区竣工验收时，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将小区开发建设及配套设施的全部文件资料移交给物业服务企业。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。（二）加强业主委员会建设街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会
11、建设。每个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理公约等工作，并积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保物业工作正常运转。（三）建立健全物业服务分别收费机制根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，建立“分等定级、质价相符”的住宅物业服务收费机制，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务收费，实行政府指导价，由区价格主管部门会同同级物业主管部门制定执行基准价及浮动幅度，并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在
12、规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者全体业主与物业服务企业约定。（四）进一步规范物业服务企业退出和移交程序建立健全物业服务企业进入和退出机制，业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中，要明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法，并接受物业管理部门、街道办事处及社区委员会的监督和指导。（五）加强监管力度，全面提高物业管理服务质量区物业管理主管部门要加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，完善物业服务企业不良行为记录公示制度和量化考评制度，引导诚信经营、规范经营；强化物业管理人员持证上岗管理，组织相
13、关人员参加上级举办的物业管理培训班；建立健全物业投诉处理机制，及时查处物业服务中的不规范行为，切实保障业主的合法权益；建立健全物业企业淘汰、退出机制，重点培育资质等级高的品牌型物业企业，发挥其龙头带动效应，提升服务水平。五、强化措施，推进物业管理工作持续健康发展（一）强化组织领导为保障物业管理工作健康有序运转，区政府成立区物业管理工作领导小组，由区长任组长，分管副区长任副组长，区政府有关部门单位和街道办事处主要负责人为成员；领导小组实行联席会议制度，由区住建局牵头，定期会商重点工作。街道也要加强对该项工作的组织领导，根据辖区规模和物业管理任务建立相应的物业管理机构，配备专职人员，确保经费保障、
14、推进措施等落实到位。（二）加强舆论宣传积极组织开展以贯彻省物业管理条例为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解政策，树立正确的物业管理商品消费观念，引导社区居民主动支持、参与物业管理活动，努力维护社区良好环境。物业主管部门要定期组织开展物业管理示范住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型示范的作用。（三）强化监督考核进一步规范物业服务企业行为，建立规范完善的物业监督管理体系和检查考核机制。区里将建立物业管理工作考核制度，完善区、街道、社区三级考核机制，对业主委员会建设、专营设施设备移交、住宅专项维修资金和物业质量保修金管理、物业合同备案和物业项目等进行考核，同时将老旧小区的整治和物业管理、物业管理示范小区建设、各相关职能部门实施物业管理联动机制配合情况等纳入考核内容，并把考核情况纳入区政府年度目标绩效考核体系，确保物业管理工作健康有序发展。年月日
