1、XX房地产开发有限公司企业管理制度全套文件X X 房地产开发有限公司2020年X月目 录第1章 投资与开发管理制度61.1 项目投资与开发管理制度设计61.1.1 企业项目投资管理制度61.1.2 企业经营计划管理制度121.2 项目投资与开发管理操作工具161.2.1 项目阶段投资回收分析表161.2.2 企业年度总体经营计划书171.2.3 投资项目竞争分析调研表181.2.4 项目开发成本费用估算191.3 项目投资与开发管理管理工作流程211.3.1 企业经营决策管理流程211.3.2 年度经营计划编制流程231.4 项目投资与开发管理方案设计241.4.1 年度经营计划方案241.4
2、.2 项目投资分析方案261.4.3 项目拆迁安置方案31第2章 设计管理制度362.1 设计管理制度设计362.1.1 工程设计管理制度362.1.2 设计图纸自审制度442.2 设计管理操作工具452.2.1 工程项目设计任务单452.2.2 设计任务修改审批表462.2.3 设计任务修改审批表472.2.4 设计跟踪检查记录单482.2.5 设计输出文件审查表492.3 房地产开发有限公司设计管理工作流程512.3.1 图纸设计管理工作流程512.3.2 设计变更管理工作流程532.4 设计管理方案设计542.4.1 工程设计合同书编制方案542.4.2 工程计任务书编制方案62第3章
3、造价管理制度673.1 造价管理制度设计673.1.1 工程预结算管理细则673.1.2 工程计量计价管理办法743.2 造价管理操作工具773.2.1 工程预算作业进度表773.2.2 单项工程计量一览表793.2.3 分项工程计价内控表803.2.4 单项工程概、预算表813.3 造价管理工作流程823.3.1 工程预算编制流程823.3.2 工程竣工结算流程833.4 造价管理方案设计853.4.1 工程水电预结算办法853.4.2 竣工结算社会审价方案863.4.3 项目付款审核审批办法89第4章 工程施工管理制度924.1 工程施工管理制度设计924.1.1 项目经理部管理制度924
4、.1.2 项目招投标管理制度984.1.3 工程承包商管理制度1044.1.4 工程监理管理制度1174.1.5 技术交底管理制度1224.1.6 临时水电使用规定1254.1.7 工程签证管理制度1274.2 工程施工管理操作工具1314.2.1 项目工程施工进度表1314.2.2 建设工程招标申请书1324.2.3 建设招标报价清单表1344.2.4 施工招标合同评审表1354.2.5 施工招标合同会签表1364.2.6 施工组织设计报审表1374.2.7 工程施工方案审批表1384.2.8 工程施工进度计划表1394.2.9 进度调整计划审批表1404.2.10 建设工程开工申请单141
5、4.2.11 技术交底三签记录表1424.2.12 施工工程量签证单1434.2.13 周工程量统计表1444.2.14 工程管理日记表1444.3 工程施工管理工作流程1454.3.1 工程施工过程管理流程1454.3.2 工程进度控制管理流程1474.4 工程施工管理方案设计1484.4.1 施工组织总设计方案1484.4.2 安全生产协议书模板1524.4.3 给排水技术指导方案1564.4.4 施工技术管理方案1674.4.5 土方回填施工方案1734.4.6 工程成品保护方案176第5章 绩效管理制度1835.1 房地产企业绩效管理制度设计1835.1.1 绩效考核管理制度1835.
6、1.2 员工奖惩管理制度1875.2 房地产企业绩效考核表1895.2.1 总工程师绩效考核表1895.2.2 前期部经理考核表-1（关于投资）1915.2.3 前期部经理考核表-2（关于经营）1935.2.4 项目经理绩效考核量表1945.2.5 水暖工程师绩效考核表1965.2.6 工程项目预算员考核表1975.3 房地产企业绩效管理流程1995.3.1 目标设定工作流程1995.3.2 绩效管理工作流程2005.4 房地产企业绩效管理方案设计2025.4.1 项目经理绩效考核办法2025.4.2 工程技术人员考核办法207第6章 财务管理制度2106.1 员工借款管理制度2116.2 财
7、务报销管理制度2196.3 发票管理制度2336.4 会计档案管理制度2376.5 统计管理办法2486.6 固定资产在建工程管理制度2536.7 低值易耗品管理规定2666.8 会计交接制度2876.9 成本核算管理制度2916.10 货币资金管理制度2956.11 内部结算管理制度3276.12 应收帐款管理制度333第7章 行政人事管理制度3447.1 行政人事管理制度设计3447.1.1 办公用品管理制度3447.1.2 会议管理制度3467.1.3 文书管理制度3497.1.4 印章管理制度3527.1.5 出差管理制度3547.1.6 档案管理制度3577.1.7 车辆管理制度36
8、27.2 行政人事管理操作工具3667.2.1 办公费用明细表3667.2.2 办公用品请购单3677.2.3 办公用品领用表3687.2.4 办公设备登记表3687.2.5 固定资产登记表3697.2.6 图书借阅登记表3697.2.7 印章使用申请单3707.2.8 车辆使用申请表3707.2.9 安全状况检查表3717.2.10 会议申请表3727.3 行政人事管理工作流程3747.3.1 行政经费控制流程3747.3.2 企业会议管理流程3757.4 行政人事管理方案设计3767.4.1 办公费用控制办法3767.4.2 车辆使用管理办法379380第1章 投资与开发管理制度1.1 项
9、目投资与开发管理制度设计1.1.1 企业项目投资管理制度第一章 总则第1条 目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条 使用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。第3条 投资管理的原则本企业对投资的管理坚持以下三个原则。（1）以事前控制为主，其他控制为辅。（2）预决算的控制应公正、合理、准确、精细。（3）投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。第4条 管理职责（1）项目前期部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。
10、（2）商务部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作。（3）项目前期部负责编制项目投资建议书及投资项目立项审批等工作。第二章 投资的审批权限第5条 集团控股企业的投资审批权归企业，非控股企业由其董事会确定。按照投资项目下管一级的原则，企业只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系，分级管理。第6条 企业所属企业的对外投资总量必须与其资产总量相适应，累计总规模不得超过其净资产的50%。同时，为防止企业资产过度分散、管理链条过长，应严格控制集团（总）企业下属二级企业的对外投资。第7条 固定资产投资项目审批权限（1）投资在300万元以下的项目由企业自主决定，报企业项目前期
11、部备案。（2）投资在300万600万元的项目，由项目前期部调研、论证、审查后审批，报企业总经理办公室备案。（3）投资在600万1 200万元的项目，由项目前期部咨询、论证、审查，报总经理审批。（4）投资在1 200万3 000万元的项目，由项目前期部论证审查后，由总经理审批，报董事会备案。（5）投资在3 000万元以上的项目，由项目前期部论证审查，报董事会讨论后由董事长审批。第8条 集团及控股企业设立新企业或参股其他企业、搞新项目开发等，必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下六个方面。（1）对企业发展战略的影响。（2）对企业经营的影响。（3）主要风险和应对措施。（4）企业的资源包括人
12、力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要。（5）投资收益。（6）税务论证。第9条 按规定必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报企业项目前期部。（1）项目投资申请报告或建议书。（2）投资企业对投资项目的投资决定或决议。（3）项目可行性研究报告。（4）有关合同、（协议）草案。（5）资金来源及投资企业的资产负债情况。（6）有关合作单位的资信情况。（7）政府的有关许可文件。（8）项目执行人的资格及能力等。第10条 企业项目前期部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并提出初审意见。对初审予以否决的项目，在
13、征得企业主管领导的同意后，由项目前期部将初审意见书面返还给申报单位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第11条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由项目前期部会同有关部门提出召开投资审议会的建议。第12条 投资审议会的内容（1）查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。（2）对项目的疑点、隐患提出质疑。（3）评价项目执行人的资格及能力等。（4）提出项目的最终决策和建议等。第13条 总经理根据投资审议会对项目所做出的决议，签署审批意见。第14条 项目前期部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上报申请后，应在10个工作日内完成项目的审查与批复
14、。第15条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后10天内向企业提交备案材料，包括可行性分析报告、合同及章程等。第三章 投资控制第16条 策划阶段的投资控制（1）项目前期部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。（2）设计管理部委托多家设计单位设计规划方案，由项目前期部从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目前期部编制项目实施计划，提交项目前期部评审；再由商务部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由项目前期部形成项目详细可行性研究报告。（3）项目前期部组织对项目详细可行性研究报告的评审工作，由总经理签署意见后提交董事会审批。（4）立项后，依据投资估算和项目
15、实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。（5）项目前期部审核项目投资计划和筹资计划，总经理同意后提交董事会审批。第17条 设计阶段的投资控制（1）商务部依据项目详细可行性研究报告，提出成本控制目标。设计管理部根据该目标，编制设计任务书。（2）设计管理部委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交经济技术委员会评审。评审通过后，由总经理签署意见，提交董事会审批。（3）项目前期部考察造价咨询单位，形成考察报告。经总经理批准后，项目前期部同造价咨询单位签订委托合同。（4）商务部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因。如是设计原因，应返回设计单位重新设计；如是增加功能或项目，应重新
16、进行项目评价；如是其他原因，应做补充说明或解释。（5）投资概算报告提交项目前期部评审通过后，经总经理批准，由设计管理部与设计单位交底，委托编制施工图。（6）项目前期部组织设计管理部、工程管理部和商务部共同讨论甲、乙供材的范围并做出甲供材料清单、价格，由商务部编制材料设备限价表。若有特殊材料设备且价位不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。（7）在接到施工图纸、图纸会审记录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位需在一个月内做出预算书或标底，由商务部审核。要求施工图预算与设计概算的误差控制在5%以内。第18条 施工阶段的投资控制（1）根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由
17、施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量，工程管理部经理审定工程量，再转给商务部。（2）商务部重新核定施工单位的实际完成工程量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给项目前期部审核，总经理审批；最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第19条 竣工阶段的投资控制（1）商务部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。（2）工程决算书经过监理单位初步核对后，由商务部委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由商务部统一编制竣工决算书
18、。（3）商务部最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。商务部进行施工图预算对比分析，做出工程造价成本分析报告，找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章 项目投资成本分析第20条 编制项目财务决算书（1）财务部与施工单位核对工程款拨付情况。（2）根据竣工决算书和工程款以及其他项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，交总会计师审核。第21条 由财务部牵头，与商务部共同完成项目成本分析（1）收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）、竣工决算书以及有关施工合同、订购合同等资料。（2）根据项目实际运作情况，将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算（或标底）进行对比分析，找出差
19、异，分析原因。（3）编制项目成本分析报告，总结经验。第22条 项目前期部负责审核成本分析报告。第23条 总经理批准项目分析报告，报送董事会备案。第五章 项目的验收和考核第24条 企业定期在投资项目运作后开展评价工作。由商务部牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第25条 项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料，报集团总部投资发展委员会。第26条 效益考核（1）项目竣工验收投产后，经过试生产期考核（36个月），在达到设计规定的效益要求之前，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析。（2）不能达到设计规定的，应及时向集团总
20、部汇报并提出有效措施限期达标，并每月向有关部门报告项目经济效益情况。第27条 企业每年进行一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第六章 附则第28条 本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务部。第29条 本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实施。1.1.2 企业经营计划管理制度第一章 总则第1条 为了加强企业经营计划管理，促进企业快速健康发展，结合本企业的实际情况，特制定本制度。第2条 管理范围这里的经营计划包括各经营部门的业务计划以及各管理部门的管理计划、人力资源计划、财务计划、投资计划、融资计划等。第3条 本制度适用于企业各类经营计划的编制、
21、执行和监督。第二章 年度经营计划的编制第4条 年度经营计划所确定的计划期为每年的1月1日到12月31日。第5条 年度经营计划编制的程序（1）每年年底项目前期部根据企业中长期发展规划、本年度经营计划的执行情况和预期目标，初步提出下一年度的经营目标。（2）项目前期部将拟订的年度经营目标传达给各部门征求意见，并对各部门的意见进行汇总。（3）项目前期部通过汇总各部门的意见，编制年度经营计划草案，并提交总经理办公会讨论。（4）项目前期部根据总经理办公会讨论的意见对年度经营计划进行修改，并经总经理批准后执行。第6条 年度经营计划的内容企业年度经营目标，预计分阶段目标；为实现企业业务目标，各业务部门的业务计
22、划指标；编制规范（含表式、编制说明要求）和编制进度要求。第7条 如遇特殊情况，企业年度经营计划可于年中调整一次，调整计划须经总经理办公会批准。第三章 年度经营计划的分解第8条 每年年底由商务部组织各部门采用滚动编制、逐步细化的方式对整体经营计划进行分解，形成季度和月度的各部门分解计划。第9条 按季度和月度分解年度经营计划将年度经营计划分解成为季度、月度经营计划。（1）项目前期部（或商务部）负责整体计划的分解，并对各部门计划进行综合协调和平衡。（2）各部门负责各自具体计划的分解、执行和修订。第10条 各部门负责将季度经营计划分解到每个月度各部门负责人负责将分解到部门的季度经营计划分解到每个月，形
23、成月度工作计划。第11条 审核批准企业年度经营计划分解结果由总经理办公会讨论、审核各季度、各部门的分解计划和各部门月度工作计划，由总经理批准。第四章 经营计划的执行第12条 经营计划的下达（1）每年年底前由总经理办公会向各部门下达年度经营计划。（2）每季度之初，由总经理办公会批准，项目前期部（或商务部）下达下个季度经营计划和各部门工作计划。（3）每月月初，由总经理批准，项目前期部（或商务部）下达下个月度经营计划和各部门工作计划。第13条 经营计划的执行各部门根据企业经营计划及本部门工作计划，着眼全局开展工作，以保证本部门工作目标和企业整体经营目标、经营计划的实现。第14条 调整经营计划（1）确
24、因客观因素影响需要调整年度经营计划的，必须由项目前期部（或商务部）提出申请说明原因，经总经理办公会讨论通过后才能执行。（2）确因客观因素影响需要调整季度经营计划的，必须由相关部门主管副总提出申请说明原因，经总经理批准后才能执行。（3）确因客观因素影响需要调整月度经营计划的，必须由相关部门经理提出申请说明原因，经主管副总确认，总经理批准后才能执行。第15条 调整计划一律以书面批复为准，在未接到书面批复以前，一律按原计划执行。第五章 检查与考核第16条 项目前期部（或商务部）负责跟踪、分析、报告企业经营计划的执行情况。第17条 职能部门每月以书面形式报告一次企业经营计划任务的完成情况。特殊事项需要
25、缩短报告周期的，由总经理办公会决定。第18条 各级领导必须随时监督检查企业经营计划的执行情况，发现问题应及时采取有效措施予以解决，以保证计划的顺利完成。第19条 检查企业经营计划的执行情况时，应当充分利用统计报表、会计报表、业务报表等资料。检查计划的实际完成数，一律以统计报表数为依据。第20条 企业每季度对各部门经营计划的执行情况考核一次。项目前期部组织考核并提出初步意见，总经理办公会讨论后做出考核结论。第六章 附则第21条 本制度由项目前期部负责制定、解释及修改。第22条 本制度自年月日起执行。1.2 项目投资与开发管理操作工具1.2.1 项目阶段投资回收分析表项目名称建设性质建设期建设规模
26、投资额（万元）投资回收期项目生命周期一、基础设施1道路2给排水3供电4通信二、交通设施1入口停车场2内部停车场三、绿化工程1近期2远期1.2.2 企业年度总体经营计划书1战略规划概述 年战略规划目标 分企业 分企业 分企业 分企业总计销售收入毛利费用现金流经营计划实现的主要举措（1）（2）2各部门具体目标实施时间目标举措时间表（月份）负责人/部门1234567891011123差异分析现有举措设定目标差异差异解释弥补差异方式4经营计划实施风险与规避方法主要风险风险来源规避方法1.2.3 投资项目竞争分析调研表 项目名称因素及权重楼盘名称楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置价格配套设施物业管理质量建
27、筑质量交通状况楼盘规模外观设计城市规划朝向室内布置环保发展商信誉付款方式户型设计销售情况广告效果停车位数量合计1.2.4 项目开发成本费用估算 建设内容费用项目建设内容建设内容合计单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）单价（元/平方米）总价（万元）一、土地费用1土地出让金2城市建设配套费3征地、拆迁安置补偿费二、前期工程费1可行性研究费2勘查设计费3“七通一平”费三、房屋开发费1建安工程费2附属工程费3室外工程费四、开发间接费五、管理费用六、基础设施费七、财务费用八、不可预见费成本费用总计1.3 项目投资与开发管理管理工作流程1.3.1 企业经营决策管理流程流程名称企业经
28、营决策管理流程文件受控状态文件管理部门董事会总经理项目前期部各主管副总相关部门相关制度/表单主持召开决策会议做好召开决策会议的准备组织协调相关意见或建议提出要求决策的事项开始决策建议表相关建议书会议记录表是董事会讨论是否开董事会否会议记录表评审记录表编制决策文件相关决策文件审批下发文件决策执行工作方案结束编制日期审核日期生效日期1.3.2 年度经营计划编制流程流程名称年度经营计划编制流程文件受控状态文件管理部门总经理项目前期部各主管副总相关部门相关制度/表单召开计划启动大会开始提出年度经营目标年度经营计划编制规定年度经营计划草案汇总各部门建议审核提出经营计划建议否编制年度经营计划年度经营计划审
29、批评审记录表是组织分解计划各分项计划文件否否编制分项计划分项计划编制细则审批是审核审核记录表是下达计划执行计划计划备案计划备案书结束编制日期审核日期生效日期1.4 项目投资与开发管理方案设计1.4.1 年度经营计划方案房地产公司2020年度经营计划房地产公司在董事会的领导下，经过全体员工的努力，2007年的各项工作取得了丰硕的成果，“”品牌得到了社会的初步认同。总体上说，成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶，特制定本方案。一、总体经营目标1. 完成房地产开发面积万平方米。2. 实现楼盘销售额万元。3. 完成土地储备亩。二、总体经营目标的实现为确保2020年度经营目标的实现，
30、各部门需要做好如下工作。（一）完成项目开发及后期销售工作项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。1确保一季度工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务项目一期工程占地面积为亩，总投资亿元，建筑面积万平方米。建筑物为商业广场裙楼、大厦裙楼和一栋物流仓库。（1）土地征拆工作春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。（2）工程合同及开工一月份签订招投标代理合同，工程进入招
31、投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。（3）报建工作工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如期开工。2全面启动细化项目招商工作招商工作是建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商户。（二）加快项目、项目的施工速度协调与施工单位的关系，加快项目、项目的施工速度，确保项目的一期工程、项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。（三）完成项目、项目的销售工作项
32、目、项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为万元，销售率达到。（四）参加土地招标项目前期部要根据公司的实际情况，积极参与土地的招投标工作，确保企业土地储备达到亩以上。1.4.2 项目投资分析方案项目投资分析方案I. 项目资金投入量分析A. 项目预期工程投入测算根据项目的现状，结合其他类似物业相应工程量的投资开发进度，预计本项目资金投入如表3-1所示。表3-1 预期工程资金投入测算表时间工程内容预计投入资金年月日年月日项目取得；外立面、样板层、环境绿化方案、设备招标确定万元年月日年月日门前广场施工、绿化
33、施工及验收，外立面施工开始，重点广告媒体预定，开始接受预定认购万元年月日年月日外立面开始施工，结束内部认购，正式开盘准备工作完成，媒体投放和新闻炒作开始，为销售进行预热万元年月日年月日设备采购、安装工程施工、外立面竣工，强势宣传推广，公关活动促销万元年月日年月日竣工验收、交付使用万元合计万元B. 项目预期投入月度分解计划上述工程项目用款月度计划分解如表3-2所示。表3-2 项目月度投资计划 单位：万元日期年月年月年月年月年月年月投资累计II、项目销售分析与预测A. 项目定价根据对与我企业项目相近的项目、项目等项目的调研及其市场反映，可以将我企业的项目定价在元/平米元/平米之间（保守估计，不计地
34、下停车场出租收入）。B. 项目销售资金回笼预期根据现阶段的房地产市场状况，预计项目在12个月的销售周期内（即年月初至年月底），按分阶段销售均价基本上可完成约80%的总销售量。预测项目销售条件及销售回款如表3-3所示。表3-3 项目销售额月度回款表时间均价总价值销售率回款额累计回款额年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%年月日年月日%III、项目投资平衡分析综合上述分析测算结果，工程预期投资运用（现金流出/流入）平衡表如表3-4所示。表3-4 项目投资流量平衡表 单位：万元日期年月
35、年月年月年月年月年月年月年月项目流入流出差额累计综合表3-4分析，在考虑企业提供的万元流动资金的情况下，按上述项目开发、销售条件，项目在整个开发期内，在保证项目如期清偿转让合同规定的各期转让金的条件下，基本不会出现资金不足的风险。但考虑到其中最大差额达到万元，应视作资金紧张甚至不足的临界状况，因此在企业自有资金有限的情况下，项目工程建设投入还必须考虑以银行（短期）贷款、工程垫支等融资方式作为备用手段，以解决可能出现的资金障碍。1.4.3 项目拆迁安置方案项目拆迁安置方案一、总体规划（一）工作目标项目已经由市政府相关部门批准立项，为确保工程项目施工进度，做好所涉及区域内的拆迁安置工作，根据国家相
36、关法律法规，结合本地实际情况，特制定本方案。（二）拆迁范围路与路交叉地带。（三）主要工作及部署1项目前期部负责拆迁安置工作的组织管理及协调、监督。2项目经理部拆迁安置办公室具体负责拆迁安置工作。（四）拆迁安置的工作要求1对具有合法产权手续的房屋，采取产权调换或货币补偿的方式予以补偿安置。2对具有合法产权手续的房屋附属物，根据其结构和使用年限等情况实行一次性货币补偿。3拆迁区域内的违法、违章建筑和超过审批期限的临时建筑以及相应附属物一律不予补偿。4住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）性质的认定，以房屋所有权证所载明的为准。未办理房屋所有权证的，以建筑工程规划许可证、土地使用证、个
37、人建房用地申报表、营业执照和税务登记证等相关法定手续为依据综合认定。二、拆迁工作的实施按照项目的总体施工进度，拆迁工作可以划分成如下四个阶段。1. 准备阶段该阶段的主要工作是成立拆迁安置组织机构和工作部门，确认拆迁范围，召开拆迁工作协调会。时间要求：月日前。2. 调查勘丈阶段该阶段的主要工作是完成对拟拆迁建筑物、构筑物的勘查登记，以及土地勘界等工作。建筑物、构筑物的勘查登记要登记造册。时间要求：从月日月日。3. 实施拆迁阶段该阶段的主要工作是按照占地拆迁工作方案和拆迁安置补偿标准签订拆迁补偿协议，赔付被拆迁人补偿费，拆除相关建筑物、构筑物，并落实建设工程用地。时间要求：月日月日。4. 实施土方
38、工程阶段该阶段的主要工作是按照工程设计标准实施土方工程。月日起，开始分阶段组织土方填垫工程，各镇街可在没有拆迁的地段先行组织土方填垫，其他拆迁地段的土方工程可随拆迁工程的完成跟进实施。三、拆迁补偿（一）拆迁补偿方式1产权调换（1）被拆迁人选择产权调换的，以原有房屋面积为依据在本项目建设用地规划红线范围内进行安置。（2）住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）选择产权调换的，按拆一还一的原则还房，同时等面积部分由被拆迁人向项目经理部申请补结构、使用年限等市场价差。其标准为：普通多层住宅房元/平方米，高层住宅房为元/平方米，非住宅房元/平方米。普通住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向项目经理部申请购买，价格为多层住宅房元/平方米，高层住宅房元/平方米；非住宅房还房面积超出原房面积部分由被拆迁人向拆迁人购买，价格为元/平方米。2货币补偿被拆迁人选择货币补偿的，其住宅房、非住宅房（营业房、库房、生产用房、办公用房）根据原房屋的区位、用途、建筑面积等，以具备相关资质的评估机构出具的估价结果进行一次性货币补偿。其具体补偿标准如表3-5所示。表3-5 项目拆迁货币补偿标准表类别补充标准（元/平方米）分类说明
