1、天伦随园一期营销报告,苏州市博思堂投资顾问有限公司2008年2月29日,1 随园序曲营销环境浅析,2 随园公民目标客户分析,3 随园迷思项目自身分析,天伦随园,6 随园表情企划创意表现,4 随园动力营销推广执行,5 随园引擎销售执行计划,1、市场分布格局,依托阳澄湖和森林公园，形成两大别墅集中区，巴城独享阳澄湖度假板块,2、在售别墅个案分析,200,220,240,260,280,300,320,340,180,360,380,400,420,玉山胜境,丰泽园,苏园美墅,泰泓花园,檀香园,丰泽园,天使湾,160,M2,锦绣蓝湾,阳澄苏园,锦绣蓝湾,独体,双拼,联排,集中区,集中区,空白区,独栋
2、别墅面积大于其他类型产品，其中主要集中在240-280平米，本项目主力面积处于区独栋产品主流面积区间。,板块在售个案主力面积分析,天伦随园,200,220,240,260,280,300,320,340,150,360,380,500,800,玉山胜境,丰泽园,苏园美墅,泰泓花园,檀香园,丰泽园,天使湾,110,万元,锦绣蓝湾,阳澄苏园,锦绣蓝湾,独体,双拼,联排,独体与双拼、联排产品总价泾渭分明，价格远高于其余产品，独栋总价主要在220-280万/套，400万以上的独栋产品较少，本项目处于高总价位置,间隔区,同化区,板块在售个案主力总价分析,天伦随园,阳澄苏园,玉山胜境,丰泽园,天使湾,檀香
3、园,泰泓花园,鼎园美墅,锦绣蓝湾,项目名称,中式风格,欧式风格,北美风格,别墅产品风格各异，中式风格市场竞争压力较大,板块在售个案建筑风格分析,天伦随园,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,3、产品去化特征分析,区域别墅整体去化缓慢；区域市场季节性影响明显；独栋别墅去化速度慢于其他别墅产品，平均去化速度为3-4套/月。,4、竞争市场分析,区域市场别墅产品存量,目前区域市场的存量别墅以独栋产品为主，联排产品相对较少，独栋的存量产品占到了整个存量产品的70%；从区域独栋别墅的去
4、化速度看，市场上的存量独栋别墅去化需要5-7年时间，独栋别墅市场竞争压力巨大；,统计数据来自昆山房产信息网，截止时间08年2月,区域市场别墅用地存量,区域目前供应的别墅用地总量达到了128.7万平米，别墅用地供应过大；从未来可上市的别墅的建筑面积看，将能达到80万平米左右，导致目前区域市场竞争的进一步激烈；根据地块的容积率，可见未来产品中仍将有大量的独栋产品，独栋产品竞争将进一步恶化。,5、市场分析总结,处于昆山西部低密度居住区的核心位置，拥有阳澄湖资源，区域市场可塑造性强；随着区域别墅市场的开发，05年后区域别墅供应量激增，市场竞争激烈；市场上别墅产品销售去化速度缓慢，尤其是独栋别墅产品，出现了滞销态势；市场上独栋别墅产品的单价主流区间在9000-10000元/平米，主力面积区间在220-280平米。区域未来别墅供应量体巨大，竞争形式非常严峻。,1 随园序曲营销环境浅析,2 随园公民目标客户分析,3 随园迷思项目自身分析,
